重 慶 南 川 市 人 民 法 院

民 事 判 決 書

　　（2006）南川法民初字第415號

　　原告張正言。

　　委托代理人楊長林，南川市平川法律服務所法律工作者。

　　被告胡與英。

　　被告張 全，男。

　　被告魏紹華，男。

　　委托代理人李常瓊，南川市渝南法律服務所法律工作者。

　　原告張正言與被告胡與英、張全、魏紹華房屋買賣合同糾紛一案，本院于2006年4月 10 日立案受理后，依法由審判員周中文獨任審判，適用簡易程序并于同年4月29日公開開庭進行了審理。原告張正言及其委托代理人楊長林和被告胡與英、張全以及被告魏紹華及其委托代理人李常瓊到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原告張正言訴稱， 被告胡與英（原告之妻）、張全（原告之子）瞞著原告，將原告與被告胡與英的共同房屋賣給被告魏紹華，還將原告家的承包土地作為地壩一并賣給了魏紹華，請求人民法院判令三被告簽訂的房屋買賣合同無效。

　　被告胡與英、張全辯稱， 同意原告的意見，賣房時原告不曉得，請求人民法院確認三被告所簽訂的房屋買賣合同無效。

　　被告魏紹華辯稱：三被告于2004年5月17日簽訂的房屋買賣合同合法有效，應受法律保護。其理由：一是合同所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)證登記姓名是被告胡與英；二是協(xié)議是在平等自愿的基礎(chǔ)上達成的，是雙方真實意思的表示，且該協(xié)議已經(jīng)全部履行；三是被告魏紹華接手房屋后，對房屋進行裝飾和加蓋屋頂，時間長達七十多天，當年的國慶節(jié)在親朋好友的祝賀下，熱熱鬧鬧搬進該房居住，當天張正言及全家還來作客，其不可能不知道房屋已賣給了魏紹華；四是房屋買賣的真實目的，是胡與英的房產(chǎn)證被張全拿去抵押貸款還款期限已到，房屋買賣協(xié)議簽訂后，雙方到銀行將房款全部交給銀行還了貸款，取回了胡與英的房產(chǎn)證。綜上所述，被告魏紹華買房屋是善意的行為，原告的訴訟請求不能成立，請人民法院予以駁回，并依法確認三被告簽訂的房屋買賣合同有效。

　　經(jīng)審理查明：原告于1992年3月20日經(jīng)原南川縣國土局填發(fā)了南川集建（92）字第10816號《集體土地建設(shè)用地使用證》。據(jù)該《使用證》記載，土地類別為住宅用地，用地面積為173.14平方米。原告張正言和被告胡與英夫婦的房屋經(jīng)1992年改建后，于2000年6月5日經(jīng)重慶市房地產(chǎn)管理局填發(fā)了兩個《房屋所有權(quán)證》，即重慶房權(quán)證304隆化字第001774號和重慶房權(quán)證304隆化字第001775號。據(jù)001774號房產(chǎn)證記載，房屋所有權(quán)人為張正言，1幢2層185.06平方米；001775號房產(chǎn)證記載，房屋所有權(quán)人為胡與英，1幢2層154.70平方米（其中一層為75.41平方米， 二層為79.29平方米）。土地使用權(quán)證未作變更，仍是以張正言名義申辦的那一個。據(jù)魏紹華提供的001775號房產(chǎn)證復印件中設(shè)定他項權(quán)利摘要欄記載：權(quán)利人為南川隆化信用社，權(quán)利種類為抵押，設(shè)定日期2001年1月16日，約定日期1年，注銷日期2004年5月17日。這是張全在信用社貸款用胡與英房產(chǎn)證作抵押設(shè)定的他項權(quán)利。

　　2004年5月17日，以胡與英、張全為賣房戶（簡稱甲方），魏紹華為買房戶（簡稱乙方），簽訂了《房屋買賣協(xié)議書》。該協(xié)議約定：甲方出售給乙方的房屋面積為82平方米，包括甲方房屋前后的地壩160平方米，豬圈以及圍墻等；房屋價款為45000元。該協(xié)議還明確了四至界畔。簽訂協(xié)議的當天，三被告一起到信用社將房屋價款償還了貸款，取回了胡與英的房屋產(chǎn)權(quán)證，并交給了魏紹華。房屋交接后，魏紹華對房屋進行了裝飾，還拆除了豬圈、平整了地壩、加蓋了屋頂?shù)取７课菅b飾完畢后，還大張旗鼓辦酒席請了客，原告張正言的家人幾乎全都參加了（張正言是否參加有爭議）。由于辦證時間因故被拖延，加上以胡與英名義辦理的001775號房屋產(chǎn)權(quán)證的土地使用權(quán)證在張正言手里，后又發(fā)生了糾紛，被告魏紹華至今未能辦理房屋過戶手續(xù)。

　　上述事實，有各方當事人的陳述，有相應的證據(jù)在案佐證，亦經(jīng)開庭質(zhì)證核實，具有證明效力。

　　本案經(jīng)開庭審理后，爭議焦點集中為：1、三被告簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》是否有效？2、本案房屋買賣協(xié)議所涉及的房屋面積是多少？原告張正言稱是那一“堆”，其訴訟代理人說只是82平方米，被告張全說是82平方米，被告魏紹華稱協(xié)議寫的是82平方米，同時，協(xié)議還寫明以胡與英房產(chǎn)證的面積為準；3、被告胡與英、張全是否將承包土地買給了被告魏紹華？原告張正言稱現(xiàn)在魏紹華的地壩有一部分是承包土地，被告魏紹華稱是原來的地壩，雙方均未提供充分的證據(jù)予以證明； 4、三被告買賣房屋時，原告是否知道？原告張正言和被告胡與英、張全一致說原告不知道，被告魏紹華則說原告張正言曉得，但各方均無充分的證據(jù)予以證明。

　　本案在審理過程中，原告張正言和被告胡與英、張全的意見完全一致，即主張房屋買賣協(xié)議無效，被告魏紹華則堅持房屋買賣協(xié)議有效，未能達成調(diào)解協(xié)議。

　　本院經(jīng)審理認為：三被告簽訂房屋買賣協(xié)議將被告胡與英名下的房屋賣給被告魏紹華的行為，一是張全在信用社以胡與英的房產(chǎn)證作抵押貸款已逾期急于還貸，胡與英、張全將全部賣房款還了貸款取回了房產(chǎn)證交給了魏紹華，這一事實不能說是三被告惡意串通的行為，而且足以讓魏紹華相信買賣的房屋是胡與英的；二是房屋價款已全部付清，房屋早已交付使用；三是即使被告胡與英侵害了原告張正言的權(quán)益，本案的民事責任也依法應當由胡與英承擔，況且原告張正言手頭的夫妻共同財產(chǎn) ――房屋的面積還要多于胡與英已出賣的房屋面積，也可以這樣認為，胡與英出賣部分房屋只是處分了屬于自己應當享有的部分財產(chǎn)（從申辦的房屋產(chǎn)權(quán)證可以看出，張正言和胡與英對夫妻共同財產(chǎn)早有事實上的約定）；四是在日常交往中，尤其是在市場交易中要有合同意識，一旦簽訂了合同就不應當隨意反悔，合同雙方都應當依法履行合同義務，被告胡與英、張全亦主張合同無效是沒有理由的。至于張全為什么作為賣房人，各方既無太多爭議，又無充分的證據(jù)證明。按說張全是沒有權(quán)利處分該房屋的，不過，胡與英完全有權(quán)對該房屋進行處分，魏紹華有理由相信買賣的房屋是胡與英的，故其買房的行為是善意的。

　　關(guān)于本案買賣房屋的面積問題，應當認定為154.70平方米。其理由：一是人們的合同意識淡漠，簽訂合同不規(guī)范，認為只要雙方心知肚明就行，往往忽視了合同的嚴肅性。就本案而言，協(xié)議寫的是82平方米，同時協(xié)議也明確了以胡與英的房屋產(chǎn)權(quán)證的界畔為準；二是原告張正言在庭審中也承認是胡與英名下房產(chǎn)證那一 “堆”（當?shù)氐慕灰琢晳T）；三是胡與英交付給魏紹華的房屋也是胡與英房產(chǎn)證的全部，魏紹華裝飾的亦是這部分；四是按當時農(nóng)村的房屋價格也不應是82平方米（當時南川城區(qū)的商品房也就四五百元一平方米）。

　　關(guān)于對承包土地是否進行了買賣的問題。法律保護合法的買賣關(guān)系，在房屋買賣中對已經(jīng)確權(quán)的附屬物可以進行交易，比如地壩、圍墻等。我國現(xiàn)行法律禁止非法買賣土地，如果三被告對承包土地進行買賣的事實成立，該部分協(xié)議內(nèi)容依法應當無效，但原告張正言未能提供充分的依據(jù)予以證明，本院難以支持。不過，在三被告于2004年5月17日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》中，只有經(jīng)以胡與英名義申辦的重慶房權(quán)證304隆化字第001775號《房屋所有權(quán)證》確權(quán)的房屋及附屬物部分的買賣才有效。原告張正言還可以單就承包土地的使用權(quán)問題向有關(guān)行政部門尋求解決，而且在今后的房屋過戶登記時，超過房屋買賣范圍部分，也不會進行登記。

　　關(guān)于本案房屋買賣原告是否知道的問題，因原、被告均無充分的證據(jù)證明，不能準確地認定，但是，縱觀本案事實可以得出這樣的結(jié)論：即是三被告簽訂房屋買賣協(xié)議時原告不知道，但在被告魏紹華裝修房屋的過程中也應當知道，更何況房屋裝修完畢后其還大張旗鼓請了客。

　　綜上所述，本院認為：被告胡與英與魏紹華簽訂房屋買賣合同將以胡與英名義登記的房屋賣給魏紹華，原告張正言沒有充分的證據(jù)證明該行為屬于我國合同法規(guī)定的合同無效的情形，故原告張正言主張本案房屋買賣合同無效的訴訟請求，本院不予支持；被告胡與英主張合同無效的辯解意見，本院亦不采納；被告張全無權(quán)對本案爭議的房屋進行處分，其只是合同參與人而已。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（二）項、第（五）項、第八條的規(guī)定，判決如下：

　　一、駁回原告張正言的訴訟請求。

　　二、被告胡與英與被告魏紹華于2004年5月17日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》，經(jīng)以胡與英名義申辦的重慶房權(quán)證304隆化字第001775號《房屋所有權(quán)證》確權(quán)的房屋及附屬物部分買賣有效。

　　本案受理費1800元，其他訴訟費1100元，共計2900元，由原告張正言負擔2400元，由被告胡與英負擔500元。

　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于重慶市第三中級人民法院。

　　審 判 員 周中文

　　二○○六年四月二十九日

　　書 記 員 何 潔