上海市浦東新區人民法院

民事判決書

　　（2004）浦民一（民）再初字第4號

　　抗訴機關：上海市人民檢察院第一分院。

　　原審原告姜毅華，男，*年*月*日生，漢族，*有限公司工作，住本市浦東新區*弄*號*室。

　　委托代理人姜純銀，男，系原告之父，*公司退休，住同上。

　　原審被告上海中星集團申城物業有限公司，住所地本市浦東新區*號。

　　法定代表人丁曉枚，董事長。

　　委托代理人謝民俠，男，該公司職員。

　　委托代理人王乃萍，女，該公司職員。

　　原審原告姜毅華與原審被告上海中星集團申城物業有限公司買賣合同糾紛一案，本院2001年3月18日作出（2000）浦民初字第7637號民事判決，已經發生法律效力。上海市人民檢察院第一分院于2003年12月3日對本案提出抗訴，上海市第一中級人民法院將本案交本院審理。本院于2004年3月8日以（2004）浦民一（民）抗字第1號民事裁定對本案提起再審后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上海市人民檢察院第一分院指派上海市浦東新區人民檢察院檢察員王惠萍、李才平出庭支持抗訴。原審原、被告的委托代理人到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

　　原審認定，1998年3月原審原、被告簽訂房屋拆遷安置協議，原審原告由原居住的本市姚家弄31號房動遷至本市德州路20弄61號301室、302室，德州路20弄4號502室共三套房屋。原審原告于1998年4月起逐月交付房租至2000年3月，原審原、被告就上述三套房屋簽訂了《上海市公有住房出售合同》。2000年5月15日原審被告在其出具的《征地拆私還公六折補償農民戶購買租住公房審核表》（下稱《購房審核表》）內對房屋租金、管理費、保潔、保安費、電梯水泵運行費進行了結算。之后，原審原告要求依據上述審核表內容退還房租，遭原審被告拒絕，原審原告遂訴訟來院要求原審被告退還上述三套房屋的租金共計人民幣3，080元。

　　原審認為，原審原告在與原審被告簽訂拆遷安置協議之后即租住本市德州路20弄61號301室、302室、德州路20弄4號502室三套公房，原審原告作為公有住房的承租人，有依約按期交付租金的義務。現原審原告要求原審被告退還其居住期間即1998年4月至2000年3月的租金，缺乏事實根據和法律依據。故原審原告的訴訟請求，本院難以支持。原審依據《中華人民共和國民法通則》第五條之規定，判令原審原告之訴請不予支持。案件受理費133元，由原審原告負擔。

　　原審原告不服該判決，先后向本院及上海市第一中級人民法院申請再審并向檢察機關申訴。本院與上海市第一中級人民法院分別于2002年1月30日和2002年6月17日駁回了原審原告的再審申請。上海市人民檢察院第一分院則對本案提出了抗訴。

　　上海市人民檢察院第一分院抗訴認為，原審認定原審被告出具《購房審核表》對房租等費用進行結算的事實卻又否定這一行為的法律效力，與法不符，應屬適用法律錯誤。原審被告根據滬房地拆[2000]70號文件（下稱70號文）的規定，征得原審原告的同意，填寫了《購房審核表》，該表內容為退還原審原告1998 年4月至2000年3月的公房租金3，080元，系雙方真實意思表示，合法有效。2000年5月29日，原審原、被告簽訂了《上海市公有住房出售合同》，該合同雖有一定的特殊性，但其實質乃民事合同，應適用合同法來調整。2000年6月2日滬房地資拆（2000）15號文件（下稱15號文）對70號文的部分內容進行了修改。15號文發布的時間在雙方合同生效之后，且未載明對其發布前成立的合同具有溯及力，故對雙方根據70號文簽訂合同并未產生效力的影響。 70號文與15號文均不屬廣義的法律，應視為房屋管理機關代表國家為解決本市征地地區私房拆遷安置補償問題的決定。雙方根據70號文自愿達成購買公房退還租金的協議，對于合同條款，除非有法定或約定的事由，雙方均不得擅自變更、解除。原判缺乏事實和法律依據，顯屬適用法律錯誤，故抗訴。

　　原審原告再審訴稱，其與原審被告簽訂的是購房合同，審核表是購房合同的要件，原審被告應當按照約定退還租金，要求撤銷原判，支持其原審訴請。

　　再審審理中，原審原告除向本院提交了其在原審中已經提交的1998年3月10日《房屋拆遷安置協議》一份，編號為浦拆2000－5、2000－0006、 2000－0007的《上海市公有住房出售合同》各一份及相關《公有住房出售價格計算表》各一份，《購房審核表》復印件兩份，《原農民戶拆私還公安置證明》一份，滬房地拆[1999]0846號請示、滬府[1999]81號批復（下稱81號文），70號文、15號文等證據材料外，又向本院提交了編號為拆 2000－0005、2000－0006的《上海市公有住房出售合同》各一份，個人購房交款憑證、建設銀行付款證明及公有住宅售房房款差錯調整審核表，原審被告對該些證據材料不持異議，本院予以確認。

　　原審被告再審辯稱，根據雙方《上海市公有住房出售合同》第十條約定，原審原告在取得房屋所有權之前應當繳付房租，取得房屋所有權后繳納物業管理費。70號文違反了81號文的規定，房地產管理機關也意識到70號文的錯誤并于當年6月下發了15號文加以糾正，原審被告有充分理由對原審原告已付租金不予退還。且《購房審核表》系原審被告內部流轉的一個表式，既非售房合同附件，也非原審被告對原審原告的承諾，原審原告在取得房屋產權之前理應支付房租。另，原審被告受其上級單位委托出售公房。要求維持原判。

　　原審被告再審中亦向本院提交了浦拆2000－5、2000－0006、2000－0007的《上海市公有住房出售合同》。原審原告認為該三份合同落款日期已被原審被告涂改，實際署期應為2000年5月29日，而非2000年9月29日，原審被告對此予以承認，本院予以確認。與原審原告提供的文本相一致，本院予以確認。

　　經再審查明，原審原告戶因私房拆遷于1998年3月10日與拆遷人簽訂《房屋拆遷安置協議》，獲準安置于本市浦東新區德州路20弄61號301室、302 室和20弄4號502室公房，并于1998年4月起逐月交付房租至2000年3月。根據1993年上海市人民政府第38號令發布的《關于修改〈上海市城市房屋拆遷管理實施細則〉的決定》有關第三十九條，即“被拆遷私房所有人不保留產權，要求用公房安置的，按估價標準給予補償……”修改為“被拆遷私房所有人不保留產權，要求用公房安置的，按估價標準的百分之六十給予補償”的意見，原審原告戶在房屋拆遷中獲得了被拆遷房屋估價六折的補償。鑒于1994年住房制度改革出售租用公房措施在全市推行后，本市按上述拆遷補償標準安置的原集體土地上的此部分農民工齡低、無法享受房改的部分優惠政策而強烈要求政府妥善解決房屋拆遷時被扣除的百分之四十補償款，上海市房屋土地管理局（下稱市房地局）、上海市住房制度改革辦公室（下稱市房改辦）遂于1999年12月15日以滬房地拆[1999]0846號文件向市府辦公廳請示，擬對1987年1月13日起按上述拆遷補償標準安置的原征地地區農民戶購買拆遷安置公房時，在原相應的公房出售標準基礎上再給予按25％出售的優惠，購房人獲得產權后，開始繳納應當繳納的物業管理費。1999年12月24日，市府81號文批復同意實施上述請示的內容。2000年1月26日，市房地局、市房改辦以70號文通知各區縣房地局、房改辦執行《關于解決本市征地地區私房拆遷安置公房居民六折補償問題的實施意見》。該意見第四條對購買拆遷安置公房的“有關政策具體界限”作了規定。其中，第一項規定：房屋拆遷協議簽訂之日為公有住房出售之日…… 1996年售房方案適用對象為1996年10月1日至1998年8月31日之間簽訂拆遷協議的……；第五項規定：按本文規定購買租住公房的，……房屋拆遷安置協議在1994年5月18日之后簽訂的，在房屋拆遷安置協議簽訂之月之前交付房租；在房屋拆遷安置協議簽訂之月起交付物業管理費。2000年5月15 日，依據70號文的規定原審原、被告就德州路三套安置公房填寫了《購房審核表》。在該表“購房戶填寫”一欄中，原審原告以“購房人”名義承諾“所有同住人一致同意，自愿參加公房出售并積極配合辦理產權證”。在“管理處填寫”一欄中載明（以下金額為兩張《購房審核表》合計）：起租日期1998年4月1日；租金付至2000年3月，共計4068元；累計需保潔260元，保安260元，電梯水泵運行費0元，管理費468元，補（退）3，080元。在該欄“上述房屋租金、保潔、保安費、電梯水泵運行費、管理費已結清，無違章建筑等情況，承租人能遵守法律、法規的有關規定，擬同意辦理公房出售”文字下面蓋有原審被告經辦人的印章。該表同時載明“本表”屬“購房須提供資料”之一。2000年5月29日，原審原、被告按照一九九六年公有住房出售方案就三套拆遷安置公房簽訂《上海市公有住房出售合同》。該合同首部“本合同雙方當事人”一欄“甲方（出售人）”和“代理人”欄空缺。該合同尾部“甲方或其代理人”處為原審被告蓋章。該合同第十條規定：乙方（即原審原告）憑所有付款憑證、辦理退租手續，交還租用公房憑證或交割維修基金，并按規定領取房地產權證。該合同未涉及原審原、被告依據70號文填寫的《購房審核表》。當日，原審原告依合同履行了付款義務。后因售房房款差錯，原審原、被告重新簽訂《上海市公有住房出售合同》，對房屋售價進行了更正，并仍署期2000年5月29日，原審被告在合同首部“代理人”一欄中加蓋公司印章。2000年6月2日，市房地局又以15號文通知各區縣房地局、房改辦：將70號文第四條第一項修改為：“房屋拆遷協議簽訂之日僅作為適用公有住房出售方案的依據……”。第五項修改為：“按本文規定購買租住公房的，自簽訂《公有住房買賣合同》次月起停付房租，按規定交付物業管理費。”原審被告遂以15號文為依據，拒絕按照《購房審核表》退還原審原告租金與物業管理費等之差額，原審原告故起訴來院。

　　本院認為：原審被告以自己的名義與原審被告簽訂《上海市公有住房出售合同》并收取房款，應當妥善履行相關義務。雖然原審被告在雙方后一份為調整售房款而重新簽訂的合同首部“代理人”一欄加蓋印章，但“甲方（出售人）”一欄仍空缺，尾部“甲方或其代理人”處僅原審被告蓋章，對委托人的主體身份原審原告并不清楚，因此，即使原審被告確系受托售房，在向原審原告披露委托人之前或披露委托人后仍被選定作為相對人，原審被告仍然應當承擔合同約定的責任。70號文是市房地產管理機關為鼓勵特定公房租住人購買公房而制定的優惠措施，雖與市府81號文件不盡相同，與租賃法規亦似不相一致，但70號文不調整租賃法律關系，而以公房出售法律關系為調整對象，與法無悖。原審原告要求原審被告按《購房審核表》所退錢款，雖是原審原告已付租金減去應繳物業管理費之余額，但該筆錢款的性質并非租金，而是以上述計算方式給予原按六折房屋估價補償的集體土地上的被拆遷人購買租住安置公房為生效條件的一種優惠。因此，本案貌似租金爭議，卻不屬租賃合同糾紛，而是公房買賣合同糾紛。《購房審核表》系原審原、被告辦理公房出售手續的前提條件之一，因此，該表一旦填寫并據以辦理公房出售，即使只在內部流轉，形式上未向原審原告出示，表中內容即視為原審被告對原審原告的承諾，雙方關于公房出售優惠的約定成立。現原審原告已即時與原審被告簽訂并履行了《上海市公有住房出售合同》，原審被告應當按照《購房審核表》填寫的內容即時履行己方的退款義務。原審被告如對執行70號文這一房地產行政管理文件持有異議，亦應當于原審原告簽訂《上海市公有房屋出售合同》之前提出。《上海市公有住房出售合同》第十條規定系原審原告終結公房租賃關系的依據，亦與本案無關。 15號文系房地產管理機關對本市公房出售中的有關優惠政策又作的調整，亦與本案無關。綜上，原審確定爭議法律關系性質及判決均有所不當，應予糾正。依據《中華人民共和國合同法》第六十條第一款之規定，判決如下：

　　一、撤銷本院（2000）浦民初字第7637號民事判決；

　　二、原審被告上海中星集團申城物業有限公司于本判決生效之日起給付原審原告姜毅華人民幣3080元。

　　原審案件受理費人民幣133元，由原審被告負擔。

　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

　　審 判 長 ?夏燕華

　　審 判 員 ?王愛珍

　　審 判 員 ?秦冬紅

　　二OO四年八月十八日

　　書 記 員 ?顧 悅