廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2005）佛中法民五終字第655號

　　上訴人（原審被告、反訴原告）佛山市順德區(qū)威靈房產有限公司（以下簡稱威靈公司），住所地：廣東省佛山市順德區(qū)北蛘蜆闃楣路林頭大橋側君蘭高爾夫會所一樓。

　　法定代表人何享健，董事長。

　　委托代理人區(qū)婉婷，廣東至高律師事務所律師。

　　被上訴人（原審原告、反訴被告）葉柳英，女，漢族，1964年3月6日出生，住廣東省東莞市常平鎮(zhèn)金美村社園路35號。

　　委托代理人廖凱波，廣東德邦律師事務所律師。

　　上訴人威靈公司因租賃合同糾紛一案，不服廣東省佛山市順德區(qū)人民法院（2005）順法民一初字第1209號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理，現己審理終結。

　　原審判決認定：2000年5月25日，葉柳英與威靈房產公司簽訂兩份《商品房購銷合同》，葉柳英向威靈房產公司購買該公司開發(fā)的位于順德北蚓蘭高爾夫生活村雙棟式別墅B88號和B89號兩棟房屋，每棟售價均為189萬元，以銀行按揭的形式支付購房款。同日，雙方就買賣的房屋再簽訂了《補充協(xié)議》，威靈房產公司將上述出售的房屋以原《商品房購銷合同》確定的合同售價189萬元給予葉柳英30%的優(yōu)惠，該優(yōu)惠部分的房價由威靈房產公司代葉柳英向銀行交付首期按揭款，葉柳英只需按合同售價的70%（即1323000元）向銀行借款以支付威靈房產公司的購樓款，且該價格含威靈房產公司贈送標準室內裝修和價值23 萬元的家私及電器，亦可折算為現金支付給葉柳英。同日，雙方又簽訂了兩份《出租協(xié)議書》，由威靈房產公司返租所出售的房屋。約定每棟房屋每月的租金為 6800元、租賃期限自2001年8月1日至2006年2月31日止、租金支付時間為每月十日、有關租賃條件，將在執(zhí)行租賃前的180天參照當地政府的租約管理條例簽訂。合同簽訂后，葉柳英以購買的上述房屋分別向建設銀行順德支行、工商銀行順德北蛑行抵押借款，向威靈房產公司支付了購樓款。至2004年 6月，因葉柳英多期未能按時向銀行支付供樓款，同年6月15日，雙方簽訂了《回購協(xié)議》，由威靈房產公司以葉柳英所欠銀行的貸款本息相約的價格回購兩棟房屋，威靈房產公司已向銀行清還了貸款本息，雙方到房產管理部門辦理了回購商品房登記手續(xù)。2004年7月6日，葉柳英向張素香出具《授權書》一份，授權張素香向威靈房產公司收取其就上述兩棟房屋已向銀行分期支付了供樓款共計574646.92元。同日，張素香向威靈房產公司出具《委托付款確認書》，要求將上述供樓款折算為574000元分別匯入張素貞的銀行帳戶16萬元、匯入張素玲的銀行帳戶414000元。后威靈房產公司分別換算為港幣150000元、 388000元存入張素貞、張素玲在香港的銀行帳戶。2005年3月8日，葉柳英以威靈房產公司未向其支付返租期間的租金為由提起訴訟。另查明，原順德威靈房產有限公司名稱變更為佛山市順德區(qū)威靈房產有限公司。

　　原審判決認為：威靈房產公司為了使其開發(fā)的房產得到更好的銷售，將出售未能交付使用的房屋再向購房者返租，使購房者獲得一定的合理投資回報或優(yōu)惠，符合房屋購銷雙方的共同利益。威靈房產公司與葉柳英在該意思表示的基礎上簽訂了《出租協(xié)議書》，以確定雙方的權利和義務。但威靈房產公司認為該《出租協(xié)議書》簽訂時，違反了國家建設部1995年頒發(fā)的《城市房屋管理辦法》及廣東省人大常委會1994年通過的《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》關于未取得產權的房屋不得出租的規(guī)定，《出租協(xié)議書》違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應確認其無效。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定所訂立的合同無效。但以上所指的“法律”，是全國人民代表大會及其常務委員會頒布的法律，“行政法規(guī)”是國務院頒布的規(guī)章、命令、條例等行政法規(guī)，而《城市房屋管理辦法》屬國務院建設部頒發(fā)的部門規(guī)章，《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》屬地方性法規(guī)，兩者均不符合《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項的規(guī)定的法律、行政范疇，雖然《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十四條規(guī)定了住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府的租賃政策，但并等于國家和地方人民政府的房屋租賃政策可以上升至與法律、行政法規(guī)同等的效力，威靈房產公司以《出租協(xié)議書》違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定為由，要求確認該出租協(xié)議無效的抗辯理由不能成立，不予支持。因此，《出租協(xié)議書》是原、被告雙方在平等、自愿的基礎上達成的真實意思表示，并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，應受法律保護。根據《中華人民共和國合同法》第六條的規(guī)定，當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。既然《出租協(xié)議書》合法有效，原、被告雙方就必須履行該協(xié)議約定的權利、義務。威靈房產公司認為《出租協(xié)議書》僅是一份意向性協(xié)議，其理由為該協(xié)議第六條約定，“有關租賃條件，將在執(zhí)行租賃前的180天參照當地政府的租約條例簽訂”，但原、被告雙方未就租賃條件再簽訂出租協(xié)議，同時，房屋亦未實際交付使用。《出租協(xié)議書》對原、被告雙方就房屋租賃的期限、租金、支付租金的時間作了明確具體的約定，具備了租賃合同可執(zhí)行的主要條件。由于威靈房產公司出售的房屋并非現樓，雙方在簽訂購銷合同的同時又簽訂返租協(xié)議，其目的是給威靈房產公司預留一定的時間（在執(zhí)行租賃前的180天即2001年1月31日前）對房屋進行裝修，以具備出租居住的條件，雙方亦無須實際辦理交付房屋的手續(xù)，而房屋實際一直由威靈房產公司支配，根據《補充協(xié)議》的約定，葉柳英所購買的房屋價格含威靈房產公司贈送標準室內裝修和價值23萬元的家私及電器，裝修房屋、購買家私及電器應為威靈房產公司履行的義務，房屋一直未具備租賃條件，責任在于威靈房產公司。故原、被告雙方是否按《出租協(xié)議書》第六條的約定再簽訂具體的出租協(xié)議與返租房屋是否實際交付，不影響《出租協(xié)議書》的生效。因此，威靈房產公司應按《出租協(xié)議書》的約定，向葉柳英支付租金。因威靈房產公司已于2004年6月15日回購了葉柳英的房屋，雙方的租賃關系亦隨之終止，租金應從2001 年8月1日計至2004年6月15日，共34.5個月，按每月6800元計算，即234600元，兩棟房屋租金合共469200元。根據《中華人民共和國民法通則》第一百三十六條的規(guī)定，延付或拒付租金的訴訟時效為一年。《出租協(xié)議書》約定租金在每月的十日支付，大部分的租金已超過一年。由于葉柳英未能舉證證明何時向威靈房產公司請求過支付租金或訴訟時效中斷、中止的事由，故其提起訴訟之日（即2005年3月8日）前的租金已超過一年的訴訟時效，不再受法律保護，不予支持，而在2004年3月8日至2004年6月15日期間應支付的租金，即2004年3月1日至2004年6月15日期間共3.5個月的租金 23800元，未超過一年的訴訟時效，予以支持。拖欠租金的利息應從每月支付租金時間的次日起按每期租金數額參照逾期付款違約金每日萬分之二點一的標準計算，原告計算有誤部分，不予支持。威靈房產公司以其工作人員因疏忽而錯誤地將葉柳英已向銀行支付了供樓款予以返還，屬于不當得利。不當得利是指沒有合法根據，取得不當利益。威靈房產公司是一家大型房產開發(fā)企業(yè)，具有完善的財務管理體系，錯將50多萬元的供樓款支付給葉柳英明顯不合符常理，從葉柳英出具《授權書》授權張素香向威靈房產公司收取供樓款以及張素香向威靈房產公司出具《委托付款確認書》，至威靈房產公司根據《委托付款確認書》將款項折算成港幣分別匯入張素貞、張素玲在香港的帳戶，顯然，整個過程必須經過嚴格的財務審核和批準，故威靈房產公司認為錯付了供樓款，理由不成立。葉柳英向銀行已支付的供樓款574000元，與威靈房產公司在《補充協(xié)議》中承諾贈送標準室內裝修和價值23萬元的家私及電器價值相當，且威靈房產公司承諾可折算為現金支付給葉柳英，而威靈房產公司在回購房屋前一直未作裝修，亦即未兌現承諾。葉柳英稱威靈房產公司支付的供樓款是其對贈送標準室內裝修和價值23萬元的家私及電器的兌現，合符交易習慣和情理，本院予以采信。故威靈房產公司認為葉柳英收取了其支付的供樓款屬不當得利，要求予以返還，證據不足，不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《中華人民共和國民法通則》第一百三十六條、《中華人民共和國合同法》第六條、第一百零九條的規(guī)定，判決：一、被告佛山市順德區(qū)威靈房產有限公司應于本判決生效之日三日內，向原告葉柳英支付租金23800元及逾期付款利息（分別從2004年3月11日、4月11日、5月11 日、6月11日起至本判決確定還款之日止，按各月所欠租金數以每日萬分之二點一計算）。二、駁回原告葉柳英的其它訴訟請求。三、駁回被告佛山市順德區(qū)威靈房產有限公司反訴的訴訟請求。本案本訴受理費10722元，由原告葉柳英負擔10276元、被告威靈房產公司負擔446元；本案反訴受理費10750元，由被告威靈房產公司負擔。

　　宣判后，上訴人威靈公司不服，向本院提起上訴稱：首先，原審法院關于上訴人與被上訴人之間訂立《出租協(xié)議》的真實意思表示的認定純屬主觀臆測，因而必然是錯誤的。被上訴人不想房屋閑置，欲出租獲利，上訴人愿意在滿足法定和約定的條件時承租。第二，關于本訴中合同效力的法律適用問題。本案應適用《中華人民共和國房地產管理法》第五十四條和建設部1995年頒發(fā)的《城市房屋租賃管理辦法》第六條第（一）項的規(guī)定，訟爭房屋因一直未能取得產權證而不符合法定的房屋出租條件，被上訴人一直不具備房屋出租人的資格，因此合同的訂立不符合國家租賃政策中的禁止性規(guī)定，至起訴前仍不能結束這種狀態(tài)，出租協(xié)議最終因為違反法律規(guī)定應歸于無效。原審法院忽略了《房地產管理法》的立法精神。第三，《中華人民共和國房地產管理法》第五十二條規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”根據這條規(guī)定，房屋租賃關系有效成立的首要條件，是出租人必須是取得房屋所有權的人。但在本案中，很顯然簽訂出租協(xié)議時被上訴人甚至連購房款還未支付，其并不具備法定的房屋租賃關系有效成立的首要條件，直至現在，被上訴人也未取得房屋所有權，不具備成為房屋租賃關系中的出租人的法定資格，兩份出租協(xié)議書最終應歸于無效。第四，關于原審反訴中被上訴人收取上訴人的574000元的性質問題，應是屬于上訴人錯誤多付的款項，原審法院認定錯誤。上訴人已分別將回購B88和B89號別墅的115.3萬元和126.48萬元回購款通過從自己的帳戶支票劃轉的方式支付完畢。因此，庭審中被上訴人先主張是回購款的一部分，后又改口說是應該付給他的裝修及家電家私款，因此，被上訴人對這一部分的抗辯不能成立。上訴人另外支付給被上訴人的款項應為錯誤多付的款項，被上訴人收取該款沒有合法根據、正當理由。被上訴人開庭時才提交《補充協(xié)議》，使得上訴人無法針對被上訴人依據該證據要主張的事實進行舉證和反駁。請求：1、撤銷（2005）順法民一初字第1209號民事判決書；2、依法改判駁回被上訴人的訴訟請求；3、依法改判被上訴人返還上訴人574000元。

　　上訴人威靈公司在二審期間提交如下證據：

　　1、合同的復印件2份（編號WLR2/7/022/2002、編號WLR2/7/053/2002），證明上訴人花費142661.2元為涉案兩棟別墅進行裝修收尾工程。

　　2、雙棟式別墅裝修工程施工合同書復印件（編號WB/7/062/2000）、廣東省順德建筑設計裝修預算表復印件、工程結算累總表復印件，證明上訴人已為涉案兩棟別墅進行了裝修，裝修價值為每棟19.5萬元，兩棟價值共39萬元。

　　3、家具購買安裝款收據復印件，證明上訴人為涉案兩棟別墅購買價值37717.5元的家具。上述3組證據證明上訴人為訟爭房屋投入了56萬多元的裝修款。

　　被上訴人葉柳英認為威靈公司提交的證據超過舉證期限，上訴人所提交的證據一直由上訴人持有，不屬于“新形成”或“新發(fā)現”的證據。經審查，本院認為威靈公司提供的證據不屬于《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第四十一條規(guī)定的“新的證據”，本院不予采納。

　　被上訴人葉柳英答辯稱：一、一審法院認定事實清楚。1、一審法院認定“威靈房產公司為了使其開發(fā)的房產得到更好的銷售，將出售未能交付使用的房屋再向購買者返租……”這樣的事實，是合理的推斷而不是主觀臆斷，被上訴人與上訴人簽訂《租賃協(xié)議》是與《商品房購銷合同》同一天簽訂的，在同一天雙方還簽訂了一份《商品房購銷合同補充協(xié)議》。在補充協(xié)議中，上訴人不僅承諾由其支付首期款、按揭貸款保險費用，而且承諾送標準室內裝修及價值23萬元的家私及電器。因此從《租賃協(xié)議》簽訂的時間及補充協(xié)議的內容來看，上訴人的返租行為與補充協(xié)議中的優(yōu)惠條件都是同樣的性質，都是一種返利促銷手段，目的就是為了房產能夠得到更好的銷售。2、一審法院認定答辯人不構成不當得利是正確的。上訴人所稱的工作人員疏忽大意錯誤支付供樓款是不合常理的。從上訴人提供的證據看，上訴人是明知上述款項應該由其支付的。《商品房購銷合同補充協(xié)議》第一條約定，上訴人贈送標準室內裝修和價值23萬元的家私及電器，并可折成現金支付。由于答辯人購樓后即返租給上訴人直至上訴人回購，所以上訴人一直沒有履行上述義務。上訴人回購時雙方約定由上訴人將答辯人所欠銀行貸款還清，作為回購商品房的對價，另外上訴人將答辯人已供的供樓款支付給原告，以兌現贈送承諾。這樣一來既履行了合同有關贈送的約定，又使雙方利益得到保障。3、二審中上訴人向法庭新提交的證據并不能證明上訴人依約履行了贈送承諾，也不能免除上訴人的支付義務。二、一審法院適用法律正確。出租協(xié)議是雙方在平等、自愿的基礎上達成的合意，并未違反合同法有關合同無效的規(guī)定。上訴人所列舉的《城市房屋租賃管理辦法》（1995年建設部）、《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》（1994年廣東省人大常委會）分屬部門規(guī)章和地方性法規(guī)，并不屬于合同法第五十二條第五項“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”合同無效的法定理由，合同法此條規(guī)定排除了地方性法規(guī)和部門規(guī)章對于無效事由的規(guī)定，防止了無效事由擴大，符合合同法“合同自由”的立法精神。《廣東高級人民法院關于<合同法>施行后認定房地產開發(fā)經營合同效力問題的指導意見》第29條規(guī)定：“土地使用權人辦理了合法報建手續(xù)，房屋已經建成并經工程質量驗收和消防驗收合格，具備交付使用條件，在未領取房屋產權證書前交房屋出租的，租賃合同可認定有效。城鎮(zhèn)私有房屋不要求驗收的，前款出租的房屋可不受工程質量驗收和消防合格的限制”。廣東省高院的這一點意見，充分指出了是否取得房產權證并不影響合同的生效與否。三、一審法院程序合法。一審法院審理本案是適用簡易程序，簡易程序并不需要設置庭前交接證據的程序，因此上訴人以一審法院未組織庭前交換證據為由，認為一審法院違反法定程序無理。四、一審法院判決文書存在計算錯誤，二審法院應予糾正。一審法院依據法律有關訴訟時效的規(guī)定僅支持了答辯人3.5個月的租金，這在判決書本院認為中表述的非常清楚。但本案中答辯人的訴訟請求是兩幢房屋的租金，每幢租金每月6800元，那么6800×3.5×2=47600元，而一審法院判決主文中的金額卻是23800元，這只是一幢房屋的租金，漏算了另外一幢。對于一審法院的這種筆誤，希望二審法院在查明事實后予以更正。

　　被上訴人葉柳英在二審期間沒有提交證據。

　　經審查，本院對原審判決認定的事實予以確認。

　　本院認為：《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第四條規(guī)定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據。”威靈公司主張以國家建設部1995年頒布的《城市房屋管理辦法》認定《出租協(xié)議書》無效，缺乏法律依據，本院不予支持。威靈公司與葉柳英在訂立《出租協(xié)議書》時，威靈公司作為訟爭房屋的出賣人，能夠預見葉柳英對于訟爭房屋的權利狀況。威靈公司欲以葉柳英不是訟爭房屋所有權人來推翻原先訂立的《出租協(xié)議書》，不符合當事人訂立合同時的本意。而且，在本案中，威靈公司也無證據證明《出租協(xié)議書》存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的導致合同無效的五種情形。所以，威靈公司上訴認為《出租協(xié)議書》無效，本院不予支持。原審判決對此認定正確，應予維持。關于威靈公司提出的不當得利問題，葉柳英對其收取574000元提供了《補充協(xié)議》，以說明其收款行為具有合法根據。威靈公司對此提出異議，理應在一審期間就提供反駁證據，但是其沒有在一審期間充分行使訴訟權利，沒有及時向法院提供反駁證據。所以，威靈公司在二審期間才提供的證據因超出法定期限而失權，本院對威靈公司的異議不予采信。此外，葉柳英在答辯狀中提出原審判決部分有誤，但是其沒有就此提起上訴，本院對此不作審查。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費21472元，由上訴人佛山市順德區(qū)威靈房產有限公司負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 吳 逸

　　代理審判員 楊 崇 康

　　代理審判員 羅 凱 原

　　二○○五年十月十七日

　　書 記 員 張 飛 鳳