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寧波
購買拆遷安置房 法律風險當防范
隨著我市城市規模的不斷發展與擴大，城市拆遷的廣度與速度也在加進。被拆遷人手中的拆遷安置房因為便宜實惠，買的人也就多了起來，但是拆遷安置房和一般的商品房不同，因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規的規范之外，還受到政府政策的約束，且拆遷安置房買賣大多不能一次性將一切手續辦理完畢，其后續手續通常要出售方配合辦理，這就為糾紛的產生留下了隱患，于是，房屋買賣合同糾紛案件每年迅速遞增，其中大部分是拆遷安置房的買賣糾紛。筆者認為，拆遷安置房形成糾紛的原因主要有以下幾個方面：
1、政策因素。根據相關法規及政策的規定拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。此類房屋產權雖屬于個人所有，但有的土地性質卻是集體土地，或者政策規定在取得所有權的一定期限內不能上市交易，即便在一定期限之后可以有條件的準許上市交易，但一般還要補繳土地出讓金和享受優惠的有關稅費后才能進入市場。另一類是因房產開發等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房（與市場價比較而言）。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區別，屬于被安置人的私有財產，沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。
2、價格因素。目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協議但房子尚未交付的情況下轉讓買賣的。由于從訂立安置協議到房屋交付，中間間隔時間長、變化大，特別是價格不斷上漲，從協議簽定到交房時的價格可能相差近千元，拆遷戶一旦認為自己的利益受到了損失，便很有可能想法設法拒絕交房，要求買主漲價，最終導致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。
3、人的因素。“共有人”是拆遷安置房買賣風險的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙。共有人會以《城市房地產管理法》第38條第（四）項“共有房地產，未經其他共有人書面同意的”及第（六）項“未依法登記領取權屬證書的”房地產不得轉讓為由，請求確認房屋買賣合同無效。對此筆者認為，根據人大常委會對《民法通則》若干問題的意見，共有財產的部分共有人擅自處分共有財產，其行為應該視為無效，但該意見同時規定，如果第三人善意取得財產，其取得財產的行為應該受到保護。而由此給其他共有人造成的損失，應該由擅自處置財產的共有人進行賠償。《城市房地產管理法》規定禁止轉讓尚未確權發證的房地產，其立法目的是為制止來源不明、權屬不清的房地產轉讓。而當事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時就來源明確，權屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠實信用原則。為保護交易安全，應當認定合同有效。賣房人應當交付房屋，并協助辦理房屋產權變更登記手續。
因此，筆者建議慎購拆遷安置房。為減少矛盾、避免糾紛，購置拆遷安置房首先要熟悉、了解想相關法規政策，對購房的知識、程序有個初步的掌握。其次要查明安置房的性質和土地性質，一般來說對已經竣工的安置房可以到開發公司或房地產交易中心查詢房屋的產權資料、土地性質等情況再決定；如房屋尚未建造或正在建造，買家非但要承擔極大的法律風險，而且還要承擔安置房的具體結構、朝向、小區環境改變等不確定的風險。最后，在訂立協議時要出售方全體共有人親自簽名，不能輕信某一個房產共有人，不能由某一個房產共有人代其他共有人代簽姓名，最大限度的減少法律風險。
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