一、什么是商品房？
依據我國的國情，目前我國存在著多種性質的房屋。
一種是由房地產開發企業建造銷售的商品房；
另一種是政府組織建設的經濟適用房和廉租住房；
還有一種是公房改制出售給個人的房改房；
另外一種是公民私有的房屋。
那么什么是商品房呢？不能說所有作為商品上市交易的房屋都是商品房。
專家認為，法律意義上的商品房指的是：有資質的房地產開發企業開發建設并向社會公開出售房屋。

二、什么是住宅用房和商業用房；什么是現房和期房？
1，根據商品房的用途商品房可分為：住宅用房和商業用房。
住宅用房是指專供家庭、個人生活居住使用的房屋；
商業用房是指用于商業、工業、旅游、辦公、經營活動的房屋。
2，根據房屋存在狀態，商品房又可分為：現房和期房。
現房是指已經建成并能夠居住、使用的房屋，買賣現房的行為成為現售。
期房是尚未建成正在建設中的房屋，買賣期房的行為稱為預售。

三、在簽訂商品房買賣合同前應當應當注意哪些法律問題？
一是防止商品房的虛假廣告；二是對房地產開發商進行資格審查；三是了解商品房是否設定了他項權利；四是了解該房屋是否已經驗收合格；五是要求房地產開發商在簽訂合同時提供正式合同文本和商品房銷售發票。
1，怎樣防止商品房的虛假廣告？
目前有些開發商的宣傳存在不真實的情況，而許多購房人又大多是先從廣告中了解房屋的大致情況的。但你千萬不要把宣傳廣告與商品房合同劃等號。凡是宣傳廣告和開發商口頭承諾的東西，你如果很在乎，也就是說，你正是看中了宣傳廣告中宣傳的某方面，你一定要在合同中的補充協議中注明，而且任何違約都應在協議中設定賠償條款。如果是現房你可以通過對房屋的實地考察辨別真偽。
2，怎樣對房地產開發商進行資格審查？
房地產開發企業在預售商品房時應當持有“一照”、“五證”。
（1）、“一照”既《企業法人營業執照》，首先要清楚房地產開發商（售房人）是否具有開發建設銷售商品房的法定資質。
（2）、“五證”既《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房預售許可證》或《商品房銷售許可證》。 上述證照不全則容易引發糾紛。因此，購房前，購房人應當向房地產開發商或有關部門了解上述情況，或者要求開發商出示相關證件。
3，“五證”的用途是什么？
（1）《國有土地使用權證》是單位或個人使用國有土地的法律憑證，受法律保護。我國的《土地管理法》規定，土地屬于國家或集體所有，能轉讓的只能是國有土地使用權，集體土地使用權只有通過國家征用等方式變成國有土地使用權，才能取得房產證。房屋才能正常轉讓、抵押、出租等。要取得國有土地使用權就得向國家繳納土地出讓金，開發商往往由于缺乏資金等各種原因無法取得土地使用權證。
（2）《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》是建設單位用地和建設工程的法律憑證，沒有這“兩證”屬于非法用地，其工程建筑屬于違章建筑，不能領取房地產權屬證書（房證）。
（3）《建設工程開工許可證》是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工許可證的建設工程，均屬于違章建筑，不受法律保護。
（4）《商品房銷售（預售）許可證》是商品房銷售或預售的憑證。沒有此證，房屋不能銷售或預售。購房人應將“五證”結合起來查看，才能確保萬無一失。“五證”中最重要的是《國有土地使用權證》和《商品房銷售（預售）許可證》，這“兩證”表明購房人所購商品房屬于合法交易。
4，查審“五證”時需要注意些什么問題？
在審查“五證”時，購房人應注意“五證”的用地單位、建設單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括你所購買的房屋。目前有些開發商領取的是臨時土地使用證，此證意味著開發商尚未交齊全部土地出讓金，在其領取的《商品房銷售許可證》的銷售范圍中，僅包括規劃項目的部分樓棟，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，購房人應著重審查所購房屋是否在預售或銷售的范圍之內。許可證上售房單位與購房者簽訂合同的銷售方名稱是否一致。應查驗“五證”原件，以防開發商利用復印件欺騙購房人。
5，如果商品房設定了他項權利，將產生怎樣的后果？
我們說，購房之前應了解開發商預售的商品房或現房是否設定了他項權利，如是否設定了抵押等情況也應了解。是因為商品房他項權利主要是指抵押權，已經抵押的商品房，一旦開發商作為債務人不履行義務，抵押權人將行使抵押權，抵押權人就有權請求人民法院對抵押物進行拍賣、變賣而優先受償。購買已經抵押的商品房一旦產生糾紛，會給購房人帶來很大的麻煩，對已經抵押的商品房最好不要購買。如果不清楚你所購買的商品房是否抵押，開發商又保證該商品房沒有抵押，應當在合同的補充協議中注明。
6，怎樣了解該房屋是否已經驗收合格？
如果你購買的是現房，再簽訂合同之前，應當了解該房屋是否已經驗收合格，你可以要求開發商提供相關的驗收合格證明。銷售住宅用房的開發商還應當在交付房屋時提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
7，什么是《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》？
《住宅質量保證書》市房地產開發商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文書，可以作為商品房買賣合同的補充約定。房地產開發商應當按照《住宅質量保證書》的承諾承擔保修責任。商品房售出后，委托物業管理公司等單位維修的，應當在《住宅質量保證書》中明示所委托的單位。
《住宅使用說明書》應當對住宅的結構，性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等作出說明，并提出注意事項。
8，《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》主要內容有哪些？
《住宅質量保證書》應當包括以下內容：
第一，工程質量監督部門核驗的質量等級；
第二，地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；
第三，正常情況下各部位保修內容和保修期：
屋面防水3年；
墻面、廚房和衛生間地面、地下室、以及管道滲漏、
墻面、頂棚抹灰脫落、地面空鼓開裂、大面積起砂、
門窗翹裂、五金件損壞、衛生潔具1年；
供熱系統和設備1個采暖期；
燈具、電器開關6個月；
管道堵塞2個月；
其他部位、部件的保修期按商品房買賣合同中的約定或由房地產開發商與用戶自行約定。
《住宅使用說明書》一般包括以下內容：
第一，開發單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位；
第二，結構類型；
第三，裝修、裝飾注意事項；
第四，上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；
第五，有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；
第六，門、窗類型，使用注意事項；
第七，賠點負荷；
第八，承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等應注意事項的說明；
第九，其他需說明的問題。
9，為什么一定要開發商提供正式合同文本和銷售發票。
正式的商品房買賣合同和商品房銷售發票是你在房地產管理機關辦理房證時必須向其提供的，也是目前我市的房地產管理機關在辦理商品房所有權登記和頒發房證時要求的。所以作為購房人應當注意房地產開發商所提供的合同文本是否為吉林省建設廳和吉林省工商行政管理局監制的正式合同文本，對于正式文本中沒有涉及的問題你可以在補充協議中注明。特別注意的是，房地產開發商應當向你出具正式的由稅務部門印制商品房銷售發票，而不能用普通的收據代替。

四、有些開發商在簽訂商品房買賣合同之前，要求購房人簽訂《房屋認購協議書》，那么什么是《房屋認購協議書》？
《房屋認購協議書》是商品房買賣雙方在簽署預售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。簡單說來，即是開發商承諾在一定期間內保證不將房屋賣給除認購人以外的第三人，認購人則保證將在此期間內遵循協議約定的條款與開發商就買房事項進行商談。這種認購行為的主要特征是買賣雙方約定的為將來訂立合同而談判的義務，而并非最終達到簽約。
《房屋認購協議書》中一般確認認購人打算購買的商品房的位置、朝向、樓層、房價及簽訂《商品房買賣合同》的時間。認購人在購房前作為簽訂《商品房買賣合同》的保證，向開發商支付一定數額的定金。
《房屋認購協議書》與《商品房買賣合同》不同。《房屋認購協議書》的性質屬于意向書，一方不履行承擔的是締約過失責任，而承擔締約過失責任的方式是定金。
由于《房屋認購協議書》大多是由開發商事先制訂的，因此在部分條款上對于開發商更為有利，這些認購書在內容上通常存在缺陷。
A開發商事先制訂的《房屋認購協議書》通常存在那些缺陷？
1、內容過于簡單。實踐中有一部分認購書僅包括房屋地址、面積、價格等基本事項，而對于違約責任、定金的退還或喪失的條件等重要條款卻沒有明確，這樣會導致購房者不能全面了解交易條件。一旦購房人在與開發商就正式合同條款進行談判過程中遇有分歧，往往會使購房人陷入困境。認購書應看作是一個購房意向，與正式合同還有很大差別，單純憑借認購書來決定購房，這對購房者來說非常不合理。
2、約定不明確。一部分認購書中有這樣的約定，“在簽署本認購書后若干時間內簽署正式預（出）售合同，逾期則視為購房者違約，開發商有權沒收定金。”但由于認購書對房屋買賣合同內容約定不明確，從而很可能最終簽不成正式合同而造成糾紛。 房屋買賣合同的簽訂應該體現平等自愿的原則，但很多購房人的體會是：一旦簽了認購書，往往不得不接受一些不公平的條款。在這個環節可能產生的問題是，購房者在對欲購的商品房的進一步了解中，發現房屋并不理想，想不簽合同，拿回定金，但由于有認購書的約定，定金很有可能不能返還。因此，在簽訂認購書時，雙方在協議中應明確什么情況下購房人有權要求終止協議，索回定金。
B、簽訂《房屋認購協議書》將產生怎樣的后果？
鑒于《房屋認購協議書》獨特的法律地位，在實際生活中由于簽訂該協議所引發的糾紛正日漸增多。對于購房人來說，簽訂《認購協議書》是購房過程中值得重視的一個環節。
一旦你與開發商簽訂了《房屋認購協議書》，就會產生以下后果：
1、如果你應當在約定的時間與開發商簽訂《商品房買賣合同》，開發商就不能將《房屋認購協議書》所確認的房子再承諾給其他購房人了。假如你無故拒不按約定的時間簽訂《商品房買賣合同》，開發商則有權將《房屋認購協議書》確認的商品房另行出售給他人，而且你無權收回你交付的定金；如果在約定的簽訂合同時，開發商已經將認購書確認的商品房出售，則應當雙倍返定金給你，但你無權請求開發商必須將房屋銷售給你；
2、在約定的時間，雙方就《房屋認購協議書》確認的商品房的買賣達成協議，正式簽訂《商品房買賣合同》，《房屋認購書》約定的定金將根據雙方的意愿轉成購房款的一部分；
3、《房屋認購協議書》中雙方的權利義務將轉化成《商品房買賣合同》條款中的一部分。
對超出《房屋認購協議書》的《商品房買賣合同》條款雙方不能達成一致，而使《商品房買賣合同》沒有簽訂成功，視為雙方均沒有違約行為，房屋開發商應當將定金如數返還給你。
如果《商品房買賣合同》簽訂成功，你從認購人變成了購房人，購銷雙方就形成了商品房買賣的權利義務關系。
C、簽訂《房屋認購協議書》應當注意些什么？
盡管認購協議書還存在諸多問題，但根據目前的司法實踐，只要開發商具備預(出)售的法定條件，認購書中確系雙方真實意思表示，權利義務內容又不違反現行法律、法規的，該認購書即對雙方具有約束力。因為《房屋認購協議書》中雙方約定的權利義務將轉化成《商品房買賣合同》條款的一部分，為了避免不必要的損失，認購書內容應當清晰、明確。通常情況下開發商提供的《房屋認購協議書》大多是事先準備好的格式條款，對于《房屋認購協議書》中沒有的內容你有權要求補充。
（一）認購書的主要內容有哪些？
認購書的主要內容應包括：
1、買賣雙方基本情況，包括雙方名稱、地址、聯系電話等；
2、房屋基本情況，包括房號、戶型、面積、單位價格、總價等；
3、簽訂正式合同的期限、付款地點、簽約地點等；
4、定金條款，約定定金在不同情況下發生何種效力；
5、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等；
6、買賣雙方權利與義務。一般而言賣方的義務應包括：保留雙方約定的商品房不得再向第三人出售；按照認購書約定的主要條件為主要內容訂立正式買賣合同；在約定的期限內洽談訂立買賣合同；在雙方不能就此主要條款達成一致時，按照法律的規定或交易慣例或公平原則確定主要條款之外的條款。
7、違約條款，即買賣雙方如不能依合同約定實際履行時應承擔何種責任。
一份認購協議書應具備上述條款，在買賣雙方意思表示一致時，認購協議書即告成立。
應當注意的是，目前多數的認購書都是開發商提供格式合同，對購房者的限制較多，為了避免一方責任傾斜，在簽訂協議時要注意加上限制開發商行為的條款。
（二）、“定金”與“訂金”有什么不同？
在認購協議書上經常會出現“定金”或“訂金”兩個名詞，雖然只有一字之差，但二者的法律意義大不相同。定金是一個專門的法律概念，其目的主要在于對合同的成立、履行起擔保作用，并有特定的定金規則，即“給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；接受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”而訂金不具備定金性質，一般情況下，訂金視作預付款。出現違約事項時，也不能適用定金規則進行處理，一般只能按照預付款的規則進行處理，即接收預付款的一方不履行合同時，應當承擔返還預付款、賠償損失等違約責任。因此，購房者在簽訂認購協議書的時候，一定要認真識別“定金”和“訂金”。實踐中，在認購協議書中多數是以“定金”方式進行約定。
（三）、一般情況下認購書對定金的處理是怎樣約定的？
由于定金具有擔保性質，如果一方違約則會發生不予返還或雙倍返還的結果。因此，買賣雙方應在認購協議書中就簽訂正式合同過程可能發生的種種情形分別進行約定，以保護雙方權益。現列舉幾種情形作為一個參考：
1、如果消費者沒有在認購協議書規定的期限內去簽約，屬消費者違約，定金不予返還；如果開發商在認購協議書規定的期限內將認購房屋轉售第三人或與第三人再次簽訂認購協議書，從而導致雙方未能正式簽約，屬開發商違約，開發商應向消費者雙倍返還定金。
2、如果任何一方在正式簽約時對認購協議書中確認的條件，如房號、價格、面積等進行修改，從而導致簽約未成，改動一方視為違約。如果消費者違約的，定金不予返還；如果開發商違約的，應雙倍返還定金。
3、如果買賣雙方在規定的期限內，正式簽訂合同，則定金在消費者履約后，可抵作房款或退回消費者；雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。
4、如果由于開發商本身不具備房屋銷售（預售）條件而導致認購協議書無效，由開發商向消費者返還定金并承擔締約過失責任。
5、如果由于開發商向消費者提供的證明文件不真實而導致未能簽訂正式合同，開發商應把定金全數返還消費者。
6、如果雙方都不存在上述第一項的違約行為，僅對預售(銷售)合同及補充協議內容難以達成一致，而未能簽約的，開發商應把定金全數返還消費者。
總而言之，在簽訂《房屋認購協議書》時，購房者應對開發商提供的格式條款進行認真審查，適當補充完善，將定金的約定范圍加以調整，從根本上將《房屋認購協議書》與房屋買賣合同區別開，使之獨立。這樣才能真正保護購房者的合法權益。

五、購房人如何維護自己的合法權益？
從三個方面談，一是開發商違約行為都有哪些？二是購買商品房怎樣避免和減少糾紛？三是購買商品房遇到糾紛怎么辦？
（一）、常見的商品房開發商違約行為有哪些？
常見的商品房開發商違約行為主要有以下幾個方面：
第一，房屋質量不合格，主要是建筑質量不合格，開發商違反國家工程質量的有關規定，偷工減料，以次充好，使房屋處于無法正常居住，甚至危及人身安全的狀態。其次是，配套設施不全，給購房人居住帶來一定的困難。
第二，房屋實際面積與合同約定的面積出入過大，也就是說開發商交付給購房人的房屋使用面積過小，公攤面積過大。實際測量面積與合同約定的面積不符等。
第三，房屋不能按期交付。
第四，由于開發商的原因導致使購房人不能如期辦理房屋所有權證。
第五，在簽訂商品房合同時，故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實或者商品房買賣合同訂立后，開發商未告知購房人又將該房屋抵押給第三人。
第六，在簽訂商品房合同時，故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實或者商品房買賣合同訂立后，開發商又將該房屋出賣給第三人。也就是通常說的一房兩賣。（用老百姓的話就是一個姑娘許了兩個婆家）
（二）、購買商品房怎樣避免和減少糾紛。
第一是應當注意開發商銷售的是“期房”還是“現房”。
第二是設法了解房地產開發商。
第三是簽訂合同之前最好找律師進行咨詢。
1，在選購商品房時最好選“期房”還是選“現房”？
我們認為在選擇購買商品房時應當首選“現房”。“期房”有人比喻為押寶，有時候很難知道結果會怎樣，這話有一定的道理。現在許多房屋買賣糾紛的原因是房屋質量、面積，以及不能及時辦理房證等問題，但最多的糾紛是開發商不能按合同約定的時間交付房屋。目前，我市房地產開發規模較大，就某一項具體房地產開發項目而言，你很難預料一、兩年以后的情況。此外，房地產市場上無論房地產開發商還是政府行為，都有一些不規范的地方，這些現實中存在的問題都會給你購買的“期房”帶來不確定的因素。而目前可供購房人選購的現房越來越多，“現房”無論是面積、質量、戶型等等都是實實在在的東西，交錢就拿鑰匙多省心。
2，怎樣了解房地產開發商？
一般來說，有一定的知名度、資質等級高、信譽好的房地產開發企業比較注重企業的形象，出現問題也會認真處理；而對于一些現存問題和糾紛較多，信譽又較差的不知名房地產開發企業，購房人應當慎重對待。購買商品房也許是許多人一生中的最大消費，應當盡量選擇信譽好的企業，最好請房地產專業人士和律師事務所的律師作參謀，降低購房風險。（房地產法律網）
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