作者：傅一波 廖平生 黃丹發布時間：2008-04-03 14:51:38 來源：中國法院網

善意取得制度作為一項重要的民事法律制度，這一制度淵源于日爾曼法。近代商品經濟日益發達，交易的形式和內容更加廣泛，要求交易一方了解對方是否有對標的物的處分權實屬困難，若因此而導致交易的無效，否定已形成的財產關系，就會使得一切交易蒙上不安全的陰影，也不利于維護商品交換秩序的穩定。故這一制度已為大多數國家所認可。大陸法系各國繼受了日耳曼法的善意取得制度，甚至英美法系國家也受其影響。本文通過闡述善意取得概念及其歷史沿革；近現代國外善意取得制度的立法概況及其特點；善意取得制度存在的價值及理論基礎；善意取得的構成要件；善意取得法律后果；我國物權法善意取得制度的特色及實例應用研究，闡述了一些自己觀點。

　　一、善意取得的概念及其歷史沿革

　　（一）善意取得的概念

　　善于取得制度在大陸法系與英美法系民法上為一項至為重要的制度。它是法律對所有權保護（靜的安全）和交易便捷（動的安全）兩種價值的利益衡量之后作出的抉擇。在我國《物權法》頒布之前，依傳統民法理論，善意取得只適用于動產，不適用于不動產。因不動產有登記制度，其權利主體依登記而定。雖然沒有明確的法律和司法解釋，但長期以來善意取得只適用動產的民法理論一直指導著我們的審判實踐，成為我們處理案件的依據。 我國學者縱觀各國法律制度分析認為，善意取得是指無權處分他人動產的讓與人，在不法將他占有的他人的動產交付給買受人以后，如果買受人在取得該動產時出于善意，則他便取得該動產的所有權，原動產所有人不得要求受讓人返還。[1]我國2007年10月1日頒布的《物權法》則將善意取得的適用從動產擴展到不動產。善于取得概念也被學者們得以修正，如有學者如此闡述該制度：善于取得，又稱為即時取得，無權處分人在不法將其受托占有的他人的物（動產或者不動產）轉讓給受讓的，如受讓人取得該物時系出于善意，則受讓人取得該物的所有權，原權利人喪失所有權。[2]

　　（二）善意取得制度的歷史沿革

　　羅馬法時期，由于奉行絕對所在權原則“無論何人不能以大于自己所有權讓與他人”，“發現己物，我必收回”是十分重要的原則，它側重對所有權人的保護，結果，在整個羅馬法時代，都不承認善意取得制度。受讓人從無權處分人處取得動產，即使是善意，所有人仍有權向其請求返還。但是，羅馬法并非完全無視受讓人的利益，在，《十二表法》中規定了善意受讓人得主張時效取得，而且其取得時效期間較短，僅為一年。[3]日耳曼法與羅馬法有所不同，至日耳曼法時期，出現了“以手護手”原則，任意與他人占有者，除得向相對人請求返還外，對于第三人不得追回，惟得對相對人請示損害賠償，此為善意取得制度之由來。[4]比較該兩種原則，日耳曼法使受讓人有受讓財產時不須花費必要精力，對財產的來源進行調查，有利于保護交易安全，使交易更加便捷，加快財產流轉。因此，為近代各國民法所繼承，并加以改造，成為目前通行的善意取得制度。但隨著世界市場經濟的發展，制度的不斷完善，現代善意取得制度與日耳曼法的“以手護手”相去甚遠。目前，除中國善意取得制度可適用于不動產外，其他國家僅適用于動產范圍。

　　二、近現代國外善意取得制度的立法概況及其特點

　　（一）近現代國外善意取得制度的立法概況

　　近現代各國民法典，如《法國民法典》、《德國民法典》、《日本民法典》以及英美法系國家的民法都規定了善意取得制度。[5]但都僅限于動產范圍。1804年的《法國民法典》第2279條規定：“對于動產，占有具有與權利證書相等的效力。” 由此條可知，法國法的善意取得僅適用于動產。另一方面，法國的判例反對羅馬法關于“任何人不得以大于其所有權的權利給與他人”的原則，從而確認“公開市場”原則。根據這個原則，如果財產受到第三人的追奪，原所有人只有按照公平市價給買受人以補償后，才能要求返還財產，否則不得追奪。[6] 1900年的《德國民法典》完全繼受了日耳曼的“以手護手”原則，明確承認了善意取得制度，而不是將善意取得作為取得時效的規則加以規定。[7]《德國民法典》第932條規定：“物雖不屬于讓與人，受讓人也得因第929條規定的讓與成為所有人，但在其依此規定取得所有權的當時為非善意者，不在此限。”在《德國民法典》規定本條的第三章“所有權”的第三節的標題，就是“動產所有權的取得和喪失”；其中所標明的第929條規定就是：“為讓與動產的所有權必須由所有人將物交付于受讓人，并就所有權的移轉由雙方成立合意。”因而，《德國民法典》的規定真正使善意取得作為動產物權變動的一種方式而得以建立。但德國法上的善意取得，嚴格地限于動產范圍，不動產不適用善意取得制度。《日本民法典》第186條規定：“對占有人，推定其以所有的意思，善良、平穩而公然地開始占有動產者，如系善意無過失，則即時取得行使于該動產上的權利。”可見，《日本民法典》采取法國法的立場，將善意取得和取得時效放在同一個范疇中，而視為一種即時取得。按照這一規定，善意取得制度也僅適用于動產。

　　英美法傳統上堅持“沒有人可以轉讓不屬于他所有的商品”這一古老的法則，因此任何人都只能出賣自己擁有所有權的財產，而不能出賣他人的財產。這些規定嚴重影響了交易安全，對于保護善意買受人的利益是十分不利的。1952年起草《美國統一商法典》改變了上述傳統立場，把法律保護的重點轉移到了善意買受人的身上。該法第2403條規定：“購貨人取得讓貨人所具有的或有權轉讓的一切所有權，但購買部分財產權的購買人只取得他所購買的那部分所有權。具有可撤銷的所有權的人有權向按價購貨的善意第三人轉讓所有權。當貨物是以買賣交易的形式交付時，購貨人有權取得其所有權。”因而，只要購買人是善意無過失，認為出賣人對貨物具有完全所有權的人，則不論其貨物是從何而來，善意買受人都可以即時取得所有權。[8]在美國法規定的善意取得制度中，其適用范圍明確規定為“貨物”，其含義，就是交易中的動產，而不包括不動產。現行英國法所采取的立場與美國法的立場相一致。1979年《英國貨物買賣法》的規定：如果貨物是在公開市場上購買的，根據市場慣例，只要買方是善意的，沒有注意到賣方的權利瑕疵，就可以獲得貨物完全的權利。[9]也體現了對善意購買人原則的確認。

　　（二）近現代國外善意取得制度的立法特點

　　從上述各國立法例來看，善意取得制度具有以下特點：

　　1、從立法范圍來講，外國民事立法都規定只對動產交易依善意取得制度予以保護，而對不動產交易不適用善意取得制度。因為，動產的物權變動以交付為其公示方法，不動產的物權變動以登記為其公示方法。物權變動經過公示之后，即發生法律上的公信力，當善意第三人處于對物權公示方法的信賴而依法進行交易時，不論是否實際存在于這種公示方法相應的合法權利，均應加以保護。通過這些既定的公示方法，可以使第三人能夠從外觀上比較方便地了解物權變動的事實，確定自己的意思表示。由于不動產的物權變動的公示方式是登記，因而，在不動產交易中，雙方當事人必須依照規定，變更所有權登記。因而不存在無所有權人或者無處分權人處分不動產所有權的可能性，也就不存在適用善意取得制度的必要前提，“因為不動產登記制度的建立，第三人若再以不知不動產之權利狀態為理由予以抗辯已不可能。”[10]故在建立較完善的不動產登記制度后，“善意取得的原理以及規則在不動產法領域已經無法適用。”[11]故外國立法均規定只有動產交易適用善意取得制度。

　　2、從立法政策上來講，目前有三種立法例，如“極端肯定立場”、“極端否定立場”和“中間法立場”，但主要是“中間法立場”。第一種，“極端肯定立場”，他以1942年意大利民法為代表的立法，采取的是無限制承認善意取得的極端立場，有學者指出，它只有在意大利當時法西斯主義橫行的特殊背景下才可能存在。[12]第二種，“極端否定立場”以北歐地區的挪威和丹麥為首的立法，從18世紀至今200年，挪威和丹麥由于奉行羅馬法所有權絕對原則，因此，在現在的挪威、丹麥，除例外地承認善意取得外，動產所有權人對喪失占有的動產享有無限的追及權。[13]第三種，“中間法”立場，以德、法兩國為代表，即標的物若為占有委托物的，原則上認為發生善意取得；標的物若為占有脫離物的，原則上認為不發生善意取得。換言之，即根據標的物的不同而分別確定是否發生善意取得，而不是籠而統之的一概肯定或否定善意取得制度的適用。此種立法例體現了財產所有權的靜的安全與交易動的安全的統一，故為大多數國家所采用，如日本、奧地利、瑞士和1964年蘇俄民法典。我國現在《物權法》也采“中間法立場”。

　　3、從立法上的安排來看，動產善意取得在幾個主要國家或者地區的民法典中所處的位置雖有所不同，但都屬于物權篇。在《德國民法典》上，善意取得被規定在物權編第三章第三節“動產所有權的取得和喪失”之內；在《法國民法典》上，善意取得被規定在“時效”一章；在《日本民法典》和《瑞士民法典》上，善意取得被規定于“占有”一章；我國臺灣地區民法典第801條仿瑞士立法例，將善意取得分別規定于動產所有權及占有之內。

　　三、善意取得制度存在的價值及理論基礎

　　（一）善意取得制度存在的價值

　　善意取得乃大陸法系與英美法系民法共通的一項重要財制度，涉及民法所有權的靜的保護與財產交易的動的保護兩個方面，是適應商品交換的需要而產生的一項法律制度。在廣泛的商品交換中，從事交換的當事人往往并不知道對方是否有權處分財產，也很難對市場出售的商品逐一調查。如果受讓人善意取得財產以后，根據轉讓人的無權處分行為而使交易無效，并讓受讓人返還財產，則不僅要推翻已經形成的財產關系，而且使當事人在從事交易活動時，隨時擔心買到的商品有可能要退還，這樣就會造成當事人在交易時的不安全感，也不利于商品交換秩序的穩定。所以，財產所有權的保護（靜的安全）與財產交易的動的安全這兩個利益必須妥協，期能兼顧。從本質上講，善意取得，是在承認財產所有權靜的安全為代價來保障財產交易的動的安全的一項制度安排。可見，善意取得制度雖然限制了所有權之上的追及權的效力，從而在一定程度上犧牲了所有人的利益，但是它對于維護商品交換的安全和良好秩序具有重要的作用。因此，許多國家和地區的民法都確認了善意取得制度。

　　（二）善意取得制度的理論基礎

　　善意取得存在的基礎是善意取得制度的確立的法理上的依據。對于善意取得制度的存在依據的不同認識，是對善意取得制度的依據作出不同的法律解釋的根本原因。現在學術界有不同的爭議，主要有四種觀點：一是取得時效說。此說認為善意取得使善意受讓人，可由無權利人取得權利，為即時時效或瞬間時效，為特別時效的一種。法、意兩國便是采取這種理論。[14]二是權利外像說。認為，依公示主義，人們從動產歸誰占有這個事實就可辯認動產物權的變動情況。因此，占有人應推定為具有法律上權利者。三是法律賦權說。這一觀點認為，在善意取得的權利的情況下，是法律賦予占有人得以處分他人所有權的權能。四是占有效力說。這一觀點認為，善意取得是占有事實本身所決定的，是占有權的一種表現。以上學術都認為，法律規定善意取得主要是為了維護交易安全。[15]筆者贊同占有效力說，善意取得的性質其實是對占有效力的確認，臺灣民法學者王澤鑒先生認為，占有是占有人對于物有事實上的管理之力，指占有人對物得為支配，排除他人干涉。占有人在占有物上所行使的權利應推定其適法有此權利。[16]因此，在善意取得情況下，善意受讓人（占有人）以所有者的意思公開持續地管理其所取得之物，其占有權應受法律保護。

　　四、善意取得的構成要件及法律后果

　　（一）善意取得的構成要件

　　1．受讓人取得財產時出于善意

　　如果取得財產時讓與人為善意，受讓人為惡意，就不適用善意取得制度。所謂善意是相對于惡意而言的，是受讓人在受讓動產時主觀心理狀態。如何確定善意，學說上有“積極觀念說”和“消極觀念說”兩種主張，由于積極觀念說對受讓人要求過于苛刻，因而贊成消極觀念說的居多。受讓人善意，是指受讓人誤信財產的讓與人為財產的所有人。由于善意只是受讓人取得財產時的一種心理狀況，這種狀況很難為局外人得知，因此，確定受讓人是否具有善意，應考慮當事人從事交易時的客觀情況。如果根據受讓財產的性質、有償或無償、價格的高低、讓與人的狀況以及受讓人的經驗等可以知道轉讓人無權轉讓，則不能認為受讓人具有善意。受讓人在讓與人交付財產時必須是善意的，至于以后是否為善意，并不影響其取得所有權。如果受讓人在讓與人交付財產以前具有惡意，則可以推定其接受財產時為惡意。受讓人是否善意應由主張受讓人之占有為非善意之人承擔舉證責任。王利明教授認為有下列情形則由受讓人舉證自己為善意且無重大過失，否則推定為惡意。一是受讓人受讓物品的價格為同種類物品的正常交易價格相比，過于低廉。二是轉讓人身份可疑。三是受讓人與轉讓人關系密切，有惡意串通的可能。四是其它依受讓人的知識足以發覺轉讓人有可疑情況的情形。[17]善意取得僅要求受讓人為善意，至于讓與人是否善意，對善意取得的成立不生影響。在受讓人由其委托代理人代為交易情況下，本人及代理人二人中有一人為惡意的，即不能適應善意取得，善意取得制度旨在補救讓與人的處分權的欠缺，其保護范圍只限于對處分權的信賴，對于民事行為能力或代理權的信賴，不能適用或類推適用善意取得。[18]

　　2．取得的標的物包括動產和不動產

　　傳統民法理論認為，善意取得僅適用于動產而不適用于不動產。因為動產物權以占有為公示方法，動產的占有人推定為動產的所有人，才會發生第三人信賴其占有效力而與之交易，并受讓該動產，而不動產物權以登記為公示方法，權利歸屬十分明顯，不必以善意取得而對交易安全加以特殊保護。但在中國現階段，仍處于市場經濟制度轉軌時期，物權登記公示制度不完善，《物權法》規定不動產也適應善意取得。

　　也并非所有動產都適用善意取得制度，以下幾類動產不適用善意取得：一是法律禁止或限制流轉的物，如爆炸物、槍支彈藥、麻醉品、毒品等，不適用善意取得制度。二是國家專有的財產以及法律禁止或限制流轉的國有財產，也不適用善意取得制度。三是貨幣和無記名證券是一種特殊的動產，具有高度替代性的種類物。一般認為貨幣和無記名證券的占有與所有是一致的，誰持有則就成為貨幣和無記名證券上所記載的權利的主體，因此不適用善意取得制度。記名證券所記載的財產屬于特定的人，故不適用這一制度。四是采登記對抗主義的動產不適用善意取得。如船舶、航空器、機動車輛以登記而不以占有為公示方法，就不適用善意取得。另外，贓物、遺失物等非因權利人的意思而脫離其占有的占有脫離物，能否適用善意取得學者頗有爭議。有肯定說和否定說兩說，肯定說認為，就贓物的物理屬性與商品屬性而言，仍是允許自由流通的普通商品，與其它商品沒有什么區別，若不適用善意取得，不利于保護交易安全。否定說認為，贓物是法律禁止流通的物，不適用善意取得制度，以《法國民法典》為代表。王利明教授認為，物權轉讓2年內，且善意占有人系由拍賣、公開市場或由販賣同種類商品的場所取得該物時，所有人只有在向善意占有人償還了其所支付的相應價金后，原權利人可以請求返還原物。如果因可歸責于善意占有人的事由造成占有物毀壞滅失的，原權利人有權要求善意占有人承擔賠償責任。[19]這種觀點頗值贊同。我國司法實踐對贓物與遺失物不作區分，只要是盜竊物或遺失物，不論轉讓幾手，所有權人均可要求善意占有人返還。這種做法受到了很大質疑。

　　3．受讓人必須通過交易行為取得物的占有

　　受讓人取得財產主要是通過買賣、互易、債務清償、出資等具有交換性質的行為實現的。如果通過繼承、遺贈等行為取得的財產，不能產生善意取得的效力。因為繼承人、受遺贈人只能從被繼承人和遺贈人那里取得其個人的合法財產，而不能通過繼承和受遺贈而取得繼承人和遺贈人以外的他人的財產。如果允許對這些財產適用善意取得制度，容易引起一些不必要的財產糾紛，妨礙繼承和遺贈的正常進行。如果讓與人與受讓人之間從事的買賣等行為是無效的或可撤銷的民事行為，也不能產生善意取得的效果。在這種情況下，應按法律關于民事行為無效和得撤銷的規定，由雙方或一方返還財產，恢復財產關系的原狀。但是，原所有人與讓與人(占有人)之間的法律關系無效 ，并不影響第三人(受讓人)對其所受讓的財產善意取得。在交易行為中有兩個問題值得討論：一是交易行為是否可為無償行為？外國有些學者予以肯定，我國通說持否定態度，還有學者提出新說，主張賦予受讓人相對于所有人先訴抗辯權，在所有權人就無權處分人的財產依法強制執行仍不能補償其損失前得拒絕財產的返還。一旦無權處分人能夠補償所有權人的損失，無償受讓人即可取得財產所有權。[20]筆者贊同我為通說。因為，在所有權人、無權處分人和無償受讓人三方關系上，無權處分人不是故意就是過失，無償受讓人不負任何對價，所有權人的所有權遭受侵害，顯然從公平正義、維護社會秩序角度出發，最應受到保護的是所有權人，不適用善意取得，是對所有權人的最好保護。再說，無償轉讓財產，本身就表明財產來源的不正當性，并且按交易習慣受讓人應查明財產的權屬。

　　此外，善意取得還有一些其它的簡單構成條件：如讓與人需為動產標的物的占有人和不動產的公示占有人。讓與人須為無處分權人。

　　（二）善意取得的法律后果

　　適用善意取得制度的后果是所有權的移轉。讓與人向受讓人交付了財產，從受讓人實際占有該財產時起，受讓人就成為財產的合法所有人，而原所有人的權利歸于消滅。善意取得制度在保護善意的受讓人的同時，也應保護原所有人的利益。由于讓與人處分他人的財產是非法的，因而其轉讓財產獲得的非法所得，應作為不當得利返還給原所有人。如果返還不當得利仍不足以補償原所有人的損失，則原所有人有權基于侵權行為，請求讓與人賠償損失以彌補不足部分。如果不法讓與人以高于市場的價格讓與財產，其超出財產價值部分之所得，也應返還給原所有人。此外，如果讓與嗣后又取得讓與標的物的所有權時，無論是否由于讓與人之惡意安排，或是讓與人偶然復得，即所謂的無權處分人回首取得問題，解釋上均認為讓與人不能取得所有權，原所有人的所有權因而復活。[21]

　　五、我國物權法特色及實例應用研究

　　（一）我國物權法的中國特色

　　我國在《物權法》頒布之前，法律并未規定善意取得制度，但在司法解釋中能夠覓其芳蹤，如：根據《最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見》（下稱“《民通意見》”）第89條：共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。通過分析該法條，可以看出現行該解釋對第三人依據善意取得財產所有權設定了兩個條件，即：（1）第三人為善意；（2）系有償取得。2007年10月頒布的《物權法》確立了不動產的善意取得制度。 《物權法》第一百零六條規定無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另行規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。《物權法》以立法的形式確立了善意取得適用于所有物權是一次重大的突破,維護了交易安全。尤其在當前房產交易中，對善意買受房屋的第三人的合法權益是個極有力的保護。可知，我國的善意取得制度與大多數國家不同，我國物權法規定的善意取得的財產不僅僅限于動產，而以登記作為公示的不動產也同樣適用善意取得制度。原因是我國正處在向市場經濟過度的轉軌時期，許多不動產登記制度尚未完善，如在房屋預售的過程中，存在“一房二賣”，甚至“一房多賣”的情況，導致許多購房人的權利得不到保障。因此，將善意取得制度適用于不動產交易的領域，可最大限度的保護善意第三人的利益，從而促進社會主義市場經濟有序地發展。這是我國物權法律制度的一大特色。

　　（二）我國《物權法》善意取得之實例應用探究

　　案情簡介：2000年6月， 原告李某的母親去世。原告因長年出國在外，回國后發現，第二被告奚某（原告的繼父），已將其與其母在上海共同共有的房屋于2003年9月出售給本案第一被告姚某。經查，奚某通過某中介公司幫助，借用已經死亡的原告母親的身份證，并以請人到場代簽原告母親姓名的方式與第一被告進行交易，并完成系爭房屋的交易過戶手續，房地局以本案第一被告為權利人頒發了產權證，本案第一被告亦于交易完成后入住系爭房屋。為此，原告于2005年以房地局為被告向法院提起行政訴訟，以原告母親早已死亡，房地局登記材料中的房地產買賣合同、房地產轉讓登記申請書中原告母親的簽名均為偽造等為由，要求法院撤銷市房地局核發產權證的行為。2005年12月，法院依法作出終審判決，認為原告母親已于2000年6月死亡，不存在2003年9月簽訂房地產買賣合同并提出系爭房地產登記申請等法律行為的事實，故以房地局作出具體行政行為的主要依據材料均為不實為由，判決撤銷房地局頒布的以本案第一被告為權利人的產權證。2007年4月，原告向法院提起訴訟，以原告作為合法繼承人，兩被告所簽訂的房屋買賣合同未經原告同意，侵害了原告的合法權利，且產權證已經被法院判令撤銷等為由，要求法院判令兩被告簽訂的房屋買賣合同無效，并由本案第一被告遷出系爭房屋。

　　1、我國《物權法》頒布之前法律框架下的本案問題焦點及處理方式

　　在本案審理中，雙方的主要爭議焦點在于第一被告是否可以依據善意取得制度取得系爭房屋的所有權。原告主張第一被告不能構成善意第三人，主要理由是：根據傳統善意取得制度，善于取得只限于動產，不動產不適用善意取得。筆者認為：（1）根據《最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見》（下稱“《民通意見》”）第89條 （前面已述）：首先，第一被告在交易中系善意第三人。雖然法律法規并沒有明確規定合同交易的雙方需要如何才能完成應有的審慎和注意義務，但是，審慎和注意義務必須以當事人作為一般的民事交易主體的認知水平和其應有的能力范圍為限。在本案中，查詢出賣人是否已經死亡以及簽名的真實性已經超出了第一被告應有的認知和實際能力，一般公民是沒有辦法確定交易相對方是否生存或死亡，也沒有辦法確認簽名的真實性，更況且基于誠實信用原則，買方是有理由信賴賣方是合法的交易相對方。否則，要求交易一方去證明相對方主體的合法性未免過于苛責。其次，第一被告及時、足額支付了系爭房屋的房款，從房屋價值來看，亦已經符合當時系爭房屋的價值情況。鑒于本條也沒有限定財產的形式，故可以認定不動產亦適用善意取得。

　　本案經過兩審，雖然合議庭亦存在不同意見，但法院最終均認定第一被告在交易中不存在過錯，完成了房屋買賣合同所確定的自身義務，交易價格與市場行情相比較亦屬于正常價格。因此第一被告與第二被告簽訂的房屋買賣合同關系是真實有效的。而第二被告擅自處分系爭房產未征得原告同意，原告可向第二被告另行主張侵權責任，故法院依據《民通意見》第89條的規定判決駁回原告全部訴訟請求。

　　2、《物權法》生效后本案的認定及關于善意取得制度適用問題的探討

　　筆者認為，《中華人民共和國物權法》生效后本案的認定將產生一定變化，首先《物權法》一百零六條的規定已經明確不動產亦適用于善意取得制度，因此這將不再成為案件的爭議焦點。但是，隨之而來的是《物權法》善意取得制度的如何適用問題。

　　（1）買賣合同效力問題。 我國《物權法》第十五條規定，“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。” 同時第一百零六條規定，“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。”上述《物權法》規定已經明確區分了物權變動效力與債權合同效力的不同，而在善意取得制度下受讓人所取得的僅僅是“不動產或者動產的所有權”。結合我國《合同法》第51條規定，“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”可見在《物權法》生效后，法律已經明確在權利人未經追認的無權處分的情況下，合同應當無效。因此，根據《物權法》及我國現行法律，本案應當確認買賣合同因物權處分侵害第三人利益而無效。

　　（2）本案在買賣合同無效后善意取得制度的適用。若本案原告未經行政訴訟而由法院依法撤銷第一被告的產權證，則在買賣合同被認定無效后可以適用《物權法》第一百零六條善意取得而獲得系爭房屋的產權當無異議。但是本案的特殊性在于，在案件審理前第一被告的產權證已經被撤銷，從形式上看本案第一被告已經并非系爭房產的權利人，那么本案中第一被告是否仍然符合《物權法》所規定的要件呢？筆者認為，上述規定不會造成本案第一被告因產權證被撤銷而無法依據善意取得制度取得系爭房產。理由如下：

　　一是從設立不動產善意取得制度的立法目的來看，不動產善意取得的主要適用的情況為：1、無權處分行為，即如本案共有人擅自處分共有財產的情況；2、不動產的瑕疵登記，如登記機關的錯誤登記、不動產變動的原因行為存在欺詐、脅迫等；3、登記機關的違法行為，如登記機關與當事人串通損害原權利人利益。在上述情況下，登記行為本身均存在瑕疵，而行政訴訟中具體行政行為合法性的舉證責任應當由行政機關承擔，因此若原權利人提起行政訴訟，則行政機關很有可能舉證不能或者舉證不充分而敗訴，由此造成善意第三人所取得的產權證因為具體行政行為不合法而被撤銷。若具體行政行為被撤銷后會影響到善意取得的成立，則必將極大地限制《物權法》所設置的善意取得制度的適用性，違背了善意取得制度的立法目的，亦將造成原權利人主張追及權前為排除第三人的善意取得將行政訴訟作為前置程序的不合理指引。

　　二是善意取得按物權取得方式來區分，屬于原始取得。原始取得是指非基于他人既存權利而取得物權，一般是基于事實行為或法律直接規定，原始取得一旦完成，取得前標的物上的一切權利負擔都歸消滅，受讓人因此取得完整、清潔的權利；根據前文所述，我國《物權法》頒布后可以明確善意取得已經排除了補正債權合同的效力，債權合同若是基于無權處分行為所作出，則應認定為無效。因此，善意第三人所取得的物權并非基于債權合同所取得，即不屬于繼受取得，而是基于法律所確定的事實行為的發生。可知，《物權法》對善意取得要件中規定的“轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記”的要件，對其中“已經登記”的進一步詮釋就應當是：登記雖然是一種狀態，但這里的“已經登記”應當是指物權登記在交易當時已經完成登記的事實，正如善意取得中第三人為善意的要件僅限于交易當時而不能追及到交易以后一樣，登記在完成之后是否被撤銷或者無效在所不問。也就是說，善意取得條款所規定三個要件，第三人的善意、交易價格的合理有償以及完成登記，均是限于交易完成當時的事實狀態，若在交易時同時符合這三個要件，則買受人即刻取得物權。原權利人既不能以第三人事后的惡意或物權價值有所變動來抗辯，也不能以登記被認定為無效或被撤銷來主張善意取得的不成立。

　　三是《物權法》已經為原權利人提供了損害及錯誤登記的救濟途徑。根據《物權法》第二十一條：“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”以及《物權法》第一百零六條第二款“受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。”上述規定已經明確，原權利人既可以向無權處分人請求賠償責任，也可以在登記錯誤時向登記機關請求損害賠償責任。但是，登記機構承擔的賠償責任屬于國家賠償責任或一般民事賠償則因《物權法》沒有明確而有待探究。

　　因此，按照上述理解，《物權法》第九條關于登記生效的規定與《物權法》一百零六條中不動產善意取得以完成登記為要件不構成相互的沖突，故本案應當判決第一被告符合善意第三人的要件而取得系爭房屋。

　　總之，善意取得是近代民法物權制度的一項重要內容，涉及民法財產所有權的靜態安全與財產交易的動態安全保護，是一種以犧牲財產的靜態安全為代價而保護財產的動態安全的制度。我國物權法規定了善意取得制度，并突破了各國善意取得制度中只對動產交易予以保護的傳統，完善和發展了這一傳統的法律制度，確立了不動產的善意取得制度，代表了善意取得制度時代發展的潮流，但仍然存在一些問題需要進一步研究，不斷完善相關法律，以利于指導實踐應用。

[注釋]

[1]梁慧星、陳華彬：《物權法》，法律出版社，2003年1月第二版第203頁。

[2]李建偉：《民法60講》，人民法院出版社，2007年4月第5版第180頁。

[3]史尚寬：《物權法論》，中國政法大學出版社，2000年1月第1版，第122頁。

[4]王利明：《物權法論》，中國政法大學出版社，2003年7月修訂版，第207頁。

[5]尹田：《法國物權法上動產的即時取得制度》，載《現代法學》1997年第1期。

[6]江帆等：《交易安全與中國民商法》，108頁。

[7]陳華彬：《物權法》，法律出版社，2004年4月第1版，第334-335頁。

[8]徐炳：《買賣法》，經濟日報出版社，1991年版，第245頁。

[9] 梁慧星：《民法解釋學》，中國政法大學出版社1995年版，第278頁。

[10] 于海涌：《物權變動中第三人保護的基本原則》，載《法律科學》，2001年第4期。

[11] 孫憲忠：《物權法基本范疇及主要制度的反思》（下），載《中國法學》，1999年第6期。

[12]同上，第334頁。

[13]同上，第335頁。

[14]楊與齡：《民法物權》，五南圖書出版公司，1996年4月第2版，第87頁。

[15]王利明：《物權法論》，中國政法大學出版社，2003年7月修訂版，第209頁。

[16]王澤鑒：《民法物權》用益權·占有，中國政法大學出版社，2001年10月第1版，第155頁。

[17] 王利明：《物權法論》，中國政法大學出版社，2003年7月修訂版，第218頁。

[18] 陳華彬：《物權法》，法律出版社，2004年4月第1版，第342頁。

[19]王利明、王軼：《動產善意取得制度研究》載《現代法學》1997年第5期。

[20] 王軼：《物權變動論》中國人民大學出版社，2001年第7月版，第274頁。

[21] 謝在全：《民法物權論》，中國政法大學出版社，1999年1月版，第230頁。