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寧波
二手房交易賣方毀約
二手房交易賣方毀約 ? ? 二手房交易中，買賣雙方簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》后，如果一方反悔，另一方即可通過法律程序，將對方告進(jìn)法院，按照合同要求對方承擔(dān)違約責(zé)任。如果是賣方不賣了，是否僅僅給付了違約金了事？如果買方反悔不買了，而賣方卻以更高的價格出售了房屋，買方是否可以因此而不付違約金？這里我們選取的兩則案例，可以給已經(jīng)簽訂了買賣合同，卻遭遇對方反悔者參考。本期我們繼續(xù)請來靜安法院法官李鴻光，對兩個案件進(jìn)行點(diǎn)評。 ? ?賣房反悔豈是違約金能搪塞？ ? ? 買房人許先生支付了購房款32.4萬元之后，賣房者方先生夫婦在取得了房產(chǎn)權(quán)證后，卻不愿再履行雙方所簽的房屋買賣合同。面對法庭的開庭審理，方先生對自己的違約行為，只表示愿意給付違約金來補(bǔ)償對方的經(jīng)濟(jì)損失。近日法院的判決，卻使得方先生夫妻大跌眼鏡，雙方的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》仍需繼續(xù)履行。 ? ? 今年1月下旬，經(jīng)房屋中介商介紹，方先生夫婦與許先生簽署了二手房買賣合同，約定方先生夫婦把自己名下鳳陽路某號一套房屋，以人民幣108萬元的價款，轉(zhuǎn)讓給許先生。付款方式是在簽約的當(dāng)日，許先生支付部分房款，為保障交易的安全，方先生夫婦同意將上述房款暫存于中介公司，同時方先生夫婦也將該房地產(chǎn)權(quán)證原件及相關(guān)交易資料交給中介公司。在中介公司查詢該房屋無查封狀況后，3日內(nèi)由中介公司把錢款無息轉(zhuǎn)交給方先生夫婦。許先生應(yīng)在15日內(nèi)支付房款32.4 萬元，余款由許先生辦理購房貸款手續(xù)后，由銀行劃入方先生賬戶。雙方還約定若方先生夫婦反悔，應(yīng)向許先生支付違約金，違約金按已付款日萬分之五計算。若方先生夫婦逾期超過15日，仍未交付房地產(chǎn)權(quán)證及資料的，許先生有權(quán)單方解除合同，書面通知方先生夫婦，由方先生夫婦賠償房價總價款的10％。 ? ? 今年2月10日前，許先生分兩次支付了共計32.4萬元，由中介公司轉(zhuǎn)交給了方先生夫婦，但方先生夫婦卻沒有把房地產(chǎn)權(quán)證交到中介公司，經(jīng)許先生催辦后，方先生夫婦表示要反悔，不愿再履行原簽署的房屋買賣合同。引起許先生不滿向法院起訴，要求雙方的房屋買賣合同繼續(xù)履行。他說，方先生夫婦已收到自己支付的房款32.4萬元，卻在沒有理由情況下拒絕履行合同，違反了誠信原則，毀約是故意行為，理應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。方先生夫婦提出愿意承擔(dān)違約金來解除合同是無法律根據(jù)的，因?yàn)檫@是合同賦予自己的權(quán)利，方先生夫婦無權(quán)享受。 ? ?方先生夫婦辯稱，雙方合同簽訂后，房屋并未轉(zhuǎn)交給對方。根據(jù)雙方的約定，自己可以退回已收的房款，并付給對方違約金作補(bǔ)償。所以對方只有對違約金、賠償金的請求權(quán)。 ? ? 作為方先生夫婦不履行交付房屋義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)哪種民事責(zé)任？法院認(rèn)為，簽訂的房地產(chǎn)房屋買賣合同，屬雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容符合法律規(guī)定，雙方均不得擅自變更或者解除。現(xiàn)方先生夫婦不按合同約定全面履行義務(wù)，屬于違約行為。而許先生可以按照合同的約定行使解除權(quán)，也可以不行使解除權(quán)，而要求方先生夫婦繼續(xù)履行合同，這是合同賦予許先生的權(quán)利。遂法院對此案作出一審判決，雙方的房屋買賣合同繼續(xù)履行，辦理該房屋的過戶手續(xù)。 ? ?法官點(diǎn)評： ? ?在簽訂了房屋買賣合同后，賣方主動毀約時，如果買方認(rèn)為仍然需要履約，法律是支持買方的。對賣方來說，違約金賠償絕對不是可以敷衍過去的。 ?
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