二手房交易中買賣雙方簽訂合同應(yīng)注意的問題 相關(guān)合同的簽訂對二手房交易各方至關(guān)重要。如果各方的權(quán)利、義務(wù)約定不具體，責(zé)任不明確，則不僅容易發(fā)生糾紛、合法權(quán)益受侵害時(shí)維權(quán)難度加大，并且會(huì)縱容弄虛作假、暗箱操作等行為的發(fā)生。因此認(rèn)真協(xié)商簽訂相關(guān)合同是保障交易順利進(jìn)行和預(yù)防糾紛發(fā)生及維護(hù)自身合法權(quán)益的有力保障。在二手房交易中，買賣雙方主要需簽訂下列兩種合同： ? ? ?一、《居間合同》 ? ? ?如果買賣雙方通過中介公司進(jìn)行交易，則買方或賣方與中介公司之間應(yīng)簽訂《居間合同》。 根據(jù)我國《合同法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，居間合同是指居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。 在居間合同中，接受委托服告訂立合同機(jī)會(huì)或者提供交易媒介的一方為居間人，給付報(bào)酬的一方為委托人。 ? ? ?居間人是經(jīng)過有關(guān)國家機(jī)關(guān)登記核準(zhǔn)的從事居間營業(yè)的法人或公民，具體是指從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。該類特種行業(yè)公司不僅要在國家工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊，而且還要經(jīng)國家建委核準(zhǔn)才能從事專門居間營業(yè)活動(dòng)，不是任何企業(yè)法人或個(gè)人均能從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。因此，審查一家公司是否是合法中介，不僅要看它是否有營業(yè)執(zhí)照，而且還應(yīng)看它是否有市建委發(fā)的資格證書，這兩種證書每年須通過年審才有效。 ? ? ?居間作為中介的一種形式，其宗旨是把同一商品的買賣雙方聯(lián)系中一起，以促成交易后取得合理傭金的服務(wù)。居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬；居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。 ? ? ?根據(jù)我國居間合同的相關(guān)法律規(guī)定，居間合同的履行過程中，居間人必須實(shí)事求是地就自己掌握的信息，如實(shí)地向委托人提供，并保證提供的信息真實(shí)和可靠，沒有任何隱瞞或摻雜任何自己主觀臆測，對于有影響的事項(xiàng)及商業(yè)信息，如標(biāo)的物是否有瑕疵等，居間人都必須據(jù)實(shí)、公正地報(bào)告，而不得弄虛作假，從中盤剝漁利，不得與第三人惡意串通損害委托人的利益，也不得惡意促成委托人與第三人訂立合同。如果居間人沒有盡到以上這些忠實(shí)的義務(wù)，反而為獲取居間報(bào)酬而故意作虛假介紹、或者是與一方當(dāng)事人事先串通好，故意告知虛假事實(shí)以促成委托人與第三人訂立合同，從而損害了委托人或者第三人的合法利益，這些情況一旦發(fā)生，居間人非但無權(quán)向委托人請求居間報(bào)酬，而且還應(yīng)當(dāng)就自己因其故意提供虛假情況而給委托人造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。 目前，在北京市由于沒有標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的居間合同示范文本，各中介公司自行制定的合同文本五花八門，名目繁多，如《房屋買賣合同》、或《委托購/售房合同》，無論合同名稱是什么，其合同性質(zhì)只能是居間合同，因?yàn)榉少x予房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的法律地位就是居間人的地位。作為居間人的中介公司不是委托人的代理人，而只是居于交易雙方當(dāng)事人之間起介紹、協(xié)助作用的中間人，雙方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)適用我國居間合同的相關(guān)法律規(guī)定，而不適用委托代理合同的相關(guān)法律規(guī)定。 ? ? ?二、《房屋買賣合同》 ? ? ?無論買賣雙方是否通過中介公司進(jìn)行交易，雙方最終必須簽訂《房屋買賣合同》才能進(jìn)行房產(chǎn)交易。該合同是買賣雙方建立房產(chǎn)買賣法律關(guān)系的依據(jù)。國家行政機(jī)關(guān)也是憑該種合同征收有關(guān)稅費(fèi)及辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。 ? ? ?現(xiàn)在購房人在北京市向開發(fā)商購買期房、現(xiàn)房時(shí)必須使用北京市建委和北京市工商行政管理局制定的《北京市商品房預(yù)售合同》和《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》。而在北京進(jìn)行二手房交易時(shí)則沒有房屋買賣合同標(biāo)準(zhǔn)示范文本，各區(qū)縣建委只向公眾提供一種很簡略的、框架性的買賣合同參考文本(除東城區(qū)外，市建委及各區(qū)縣建委對《房屋買賣合同》的版本沒有硬性規(guī)定，均由交易雙方自行提供)，因此合同中具體的相關(guān)條款需交易雙方自行協(xié)商約定。為了避免在交易過程中發(fā)生糾紛，買賣雙方應(yīng)在最初建立買賣關(guān)系時(shí)認(rèn)真協(xié)商簽訂房屋買賣合同，雙方對交易中涉及到的每個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)進(jìn)行充分的協(xié)商和約定，從而為以后合同的順利履行奠定良好的基礎(chǔ)。如果合同一方出現(xiàn)欺詐或違約導(dǎo)致產(chǎn)生糾紛，該合同就是如何解決糾紛、違約方如何承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。 ? ? ?目前有些不良中介公司為了賺取差價(jià)，阻止買賣雙方見面，要求買方或賣方與其簽訂《房屋買賣合同》、或《委托購/售房合同》，暗箱操作，欺騙買方或賣方“你只針對我中介公司，只同我公司簽訂合同就行了，不用同對方簽訂什么合同，對方也只針對我公司，你們不用直接打交道！”這種說法是十分荒謬的！因?yàn)榉课葙I賣合同中的賣方只能是房產(chǎn)證上登記的所有權(quán)人，中介公司不是房產(chǎn)的賣方，所以中介公司不能以其自己的名義與買方簽訂房屋買賣合同，國家認(rèn)可和保護(hù)的是真實(shí)建立房產(chǎn)買賣關(guān)系的房屋買賣合同，僅憑買賣任何一方與中介公司之間簽訂的居間合同性質(zhì)的合同，是根本無法辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的！如果房產(chǎn)交易的當(dāng)事人具有一定的法律知識(shí)，就不會(huì)受不法中介如此愚弄和欺騙。 ? ?相信隨著國家行政機(jī)關(guān)監(jiān)管力度的加大、中介行業(yè)組織自律的加強(qiáng)和廣大民眾的法制觀念及維權(quán)意識(shí)的提高，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)必將結(jié)束混亂、無序的局面，逐漸走向規(guī)范的發(fā)展之路! ?