二手房交易中買賣雙方簽訂合同應(yīng)注意的問題 相關(guān)合同的簽訂對二手房交易各方至關(guān)重要。如果各方的權(quán)利、義務(wù)約定不具體，責(zé)任不明確，則不僅容易發(fā)生糾紛、合法權(quán)益受侵害時維權(quán)難度加大，并且會縱容弄虛作假、暗箱操作等行為的發(fā)生。因此認真協(xié)商簽訂相關(guān)合同是保障交易順利進行和預(yù)防糾紛發(fā)生及維護自身合法權(quán)益的有力保障。在二手房交易中，買賣雙方主要需簽訂下列兩種合同： ? ? ?一、《居間合同》 ? ? ?如果買賣雙方通過中介公司進行交易，則買方或賣方與中介公司之間應(yīng)簽訂《居間合同》。 根據(jù)我國《合同法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，居間合同是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。 在居間合同中，接受委托服告訂立合同機會或者提供交易媒介的一方為居間人，給付報酬的一方為委托人。 ? ? ?居間人是經(jīng)過有關(guān)國家機關(guān)登記核準(zhǔn)的從事居間營業(yè)的法人或公民，具體是指從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。該類特種行業(yè)公司不僅要在國家工商行政管理機關(guān)登記注冊，而且還要經(jīng)國家建委核準(zhǔn)才能從事專門居間營業(yè)活動，不是任何企業(yè)法人或個人均能從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動。因此，審查一家公司是否是合法中介，不僅要看它是否有營業(yè)執(zhí)照，而且還應(yīng)看它是否有市建委發(fā)的資格證書，這兩種證書每年須通過年審才有效。 ? ? ?居間作為中介的一種形式，其宗旨是把同一商品的買賣雙方聯(lián)系中一起，以促成交易后取得合理傭金的服務(wù)。居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬；居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。 ? ? ?根據(jù)我國居間合同的相關(guān)法律規(guī)定，居間合同的履行過程中，居間人必須實事求是地就自己掌握的信息，如實地向委托人提供，并保證提供的信息真實和可靠，沒有任何隱瞞或摻雜任何自己主觀臆測，對于有影響的事項及商業(yè)信息，如標(biāo)的物是否有瑕疵等，居間人都必須據(jù)實、公正地報告，而不得弄虛作假，從中盤剝漁利，不得與第三人惡意串通損害委托人的利益，也不得惡意促成委托人與第三人訂立合同。如果居間人沒有盡到以上這些忠實的義務(wù)，反而為獲取居間報酬而故意作虛假介紹、或者是與一方當(dāng)事人事先串通好，故意告知虛假事實以促成委托人與第三人訂立合同，從而損害了委托人或者第三人的合法利益，這些情況一旦發(fā)生，居間人非但無權(quán)向委托人請求居間報酬，而且還應(yīng)當(dāng)就自己因其故意提供虛假情況而給委托人造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。 目前，在北京市由于沒有標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的居間合同示范文本，各中介公司自行制定的合同文本五花八門，名目繁多，如《房屋買賣合同》、或《委托購/售房合同》，無論合同名稱是什么，其合同性質(zhì)只能是居間合同，因為法律賦予房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的法律地位就是居間人的地位。作為居間人的中介公司不是委托人的代理人，而只是居于交易雙方當(dāng)事人之間起介紹、協(xié)助作用的中間人，雙方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)適用我國居間合同的相關(guān)法律規(guī)定，而不適用委托代理合同的相關(guān)法律規(guī)定。 ? ? ?二、《房屋買賣合同》 ? ? ?無論買賣雙方是否通過中介公司進行交易，雙方最終必須簽訂《房屋買賣合同》才能進行房產(chǎn)交易。該合同是買賣雙方建立房產(chǎn)買賣法律關(guān)系的依據(jù)。國家行政機關(guān)也是憑該種合同征收有關(guān)稅費及辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。 ? ? ?現(xiàn)在購房人在北京市向開發(fā)商購買期房、現(xiàn)房時必須使用北京市建委和北京市工商行政管理局制定的《北京市商品房預(yù)售合同》和《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》。而在北京進行二手房交易時則沒有房屋買賣合同標(biāo)準(zhǔn)示范文本，各區(qū)縣建委只向公眾提供一種很簡略的、框架性的買賣合同參考文本(除東城區(qū)外，市建委及各區(qū)縣建委對《房屋買賣合同》的版本沒有硬性規(guī)定，均由交易雙方自行提供)，因此合同中具體的相關(guān)條款需交易雙方自行協(xié)商約定。為了避免在交易過程中發(fā)生糾紛，買賣雙方應(yīng)在最初建立買賣關(guān)系時認真協(xié)商簽訂房屋買賣合同，雙方對交易中涉及到的每個環(huán)節(jié)都應(yīng)進行充分的協(xié)商和約定，從而為以后合同的順利履行奠定良好的基礎(chǔ)。如果合同一方出現(xiàn)欺詐或違約導(dǎo)致產(chǎn)生糾紛，該合同就是如何解決糾紛、違約方如何承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。 ? ? ?目前有些不良中介公司為了賺取差價，阻止買賣雙方見面，要求買方或賣方與其簽訂《房屋買賣合同》、或《委托購/售房合同》，暗箱操作，欺騙買方或賣方“你只針對我中介公司，只同我公司簽訂合同就行了，不用同對方簽訂什么合同，對方也只針對我公司，你們不用直接打交道！”這種說法是十分荒謬的！因為房屋買賣合同中的賣方只能是房產(chǎn)證上登記的所有權(quán)人，中介公司不是房產(chǎn)的賣方，所以中介公司不能以其自己的名義與買方簽訂房屋買賣合同，國家認可和保護的是真實建立房產(chǎn)買賣關(guān)系的房屋買賣合同，僅憑買賣任何一方與中介公司之間簽訂的居間合同性質(zhì)的合同，是根本無法辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的！如果房產(chǎn)交易的當(dāng)事人具有一定的法律知識，就不會受不法中介如此愚弄和欺騙。 ? ?相信隨著國家行政機關(guān)監(jiān)管力度的加大、中介行業(yè)組織自律的加強和廣大民眾的法制觀念及維權(quán)意識的提高，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)必將結(jié)束混亂、無序的局面，逐漸走向規(guī)范的發(fā)展之路! ?