律師二手房買賣服務指引 第一章 目的和依據 一、定義 二、目的 三、二手房買賣的法律依據 四、適用范圍 第二章買賣主體 一、買方主體審查和規劃 二、賣方主體資格審查 三、公司作為交易主體的特別審查 四、國有企業或集體企業的特別審查 第三章 二手房交易的調查與審核 一、權屬審查 二、共有權審查 三、權利限制審查 四、他項權利設置審查 五、優先購買權審查 六、交易的禁止 第四章 ? 房屋的質量 第五章 二手房買賣合同 一、合同文本 二、合同內容 第六章 ? 土地使用權 一、住宅二手房買賣后的土地使用權 二、非住宅二手房土地使用權 三、其它形式的土地使用權 四、農村用地的房屋交易禁止和限制 第七章 ? 二手房買賣的房地產中介服務 一 相關術語 二 ?房地產經紀執業程序 三 ?房地產經紀中的禁止行為 四 ?房地產中介的收費 五 ?中介服務公司在買賣合同中的簽章 六 ?二手房買賣的中介合同 七 、房地產中介合同示范文本 八、中介合同不應含有以下條款 九、受托代理無權向購買人收取傭金 十、現金收購或者變相收購陷阱 十一、中介機構無權禁止和限制委托人與對方當事人的見面和談判。 第八章 ?二手房買賣抵押貸款 一 ?審核貸款、抵押協議 二 ?審核擔保、保險協議 三 ?公積金貸款的限制 四 ?二手房公積金貸款額度和期限 五 非住宅房屋貸款 六 ?二手房轉讓，存在貸款情況的處理 第九章 ?房款的提存 一 保證房款安全的方法 二 委托房款提存見證的操作 第十章 ?二手房過戶登記 一 ?登記應提交的材料 二 ?登記的審核時限和權證的領取 三 ?律師代辦登記 第十一章 物業費的清算與公共維修基金的交割 一、 物業管理費的清算 二、 公共維修基金的交割 第十二章 附則 一、效力 二、修改 第一章 目的和依據 一、定義 ? ?二手房是針對新建商品房以及房改時出售公房而產生的特有概念。二手房買賣是指房屋所有權人將其擁有所有權的存量房屋出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為 。 二、目的 ? ?為律師提供二手房買賣服務提供標準化的服務程序，確保律師的服務質量，維護客戶的利益。 三、二手房買賣的法律依據 ? ?二手房的買賣，也就是轉讓房屋的所有權。二手房的買賣應當依法進行，應當維護二手房買賣雙方當事人、第三人的合法權益。二手房買賣涉及的法律很多，但是一般來講，會涉及到《城市房地產管理法》、《合同法》《城市私有房屋管理條例》、《城市房地產轉讓管理規定》、《北京市房地產轉讓管理辦法》等地方法規或規章及其他有關規定。 四、適用范圍 ? ?本指引的有關內容適用于中華人民共和國境內和境外的自然人、法人和其他組織之間的二手房買賣。公有住房、經濟適用房初次出售的服務，不適用該指引。 第二章 買賣主體 一、買方主體審查和規劃 ? ?二手房購買人可以是中華人民共和國境內、外的自然人、法人和其他組織。 ? ?基于各種財產目的和利益，購買人可以以自己的名義購買。也可以以他人的名義購買。還可以設定房屋信托持有和管理房屋。 ? ?律師可以根據委托人的購買目的，提供優選方案供委托人參考，但是不能代替委托人決策。 二 、賣方主體資格審查 ? ?二手房轉讓人應當是依法登記在房屋產權登記簿上，房屋所有權證書記載的房屋所有權人。轉讓人可以是中華人民共和國境內的自然人、法人，也可以是境外的自然人、法人或者其他組織。律師應當注意：法律、法規、規章另有規定不許出售的或者土地使用權出讓合同另有約定的除外。 三、公司作為交易主體的特別審查 ? ?律師應當注意二手房交易主體是有限責任公司、股份有限公司的，應當審查（提交）公司董事會、股東會審議同意交易的書面文件。 四、國有企業或集體企業的特別審查 ? ?二手房交易主體是國有的，應當審查政府主管部門的批準文件。 ? ?二手房交易主體是集體企業的，應當審查職工代表大會的批準文件。 第三章 ?二手房產權的調查與審核 一、權屬審查 ? ?購買人要購買二手房，應當審查二手房的權屬證明及相關文件。律師應當提醒：沒有依法進行產權登記并取得房地產權證書的房屋，不得買賣。 ? ?有些情況,盡管沒有房產證,但是在評估風險后,可以通過信托設計進行交易,對此應當有當事人的另行委托. ? 為慎重起見，律師應建議購買者應當向房地產登記機關調查核實權利證書及其記載內容的真實性、同一性。了解擬交易的房屋是否有產權爭議。 ? 房地產登記機關，是當地縣以上人民政府設立的房地產管理機關。不同的城市設定的房地產管理機關的名稱不一致。如：北京現在歸北京市建設委員會管理，天津是天津市房屋管理局,律師提供咨詢意見前,應當了解本地的房屋登記管理機構。 ?土地使用權登記機關是所在地的縣以上土地管理部門,但是應當加蓋人民政府的印章,以人民政府的名義發證. 二、共有財產審查 ? ?律師在審查房屋所有權證書時，應當關注擬交易的房地產是否具有共有權人。 律師應當查明房屋是否具有共有權人. ? ?二手房屬于兩個以上（含兩個）主體共有的，應當審查（提交）共有權人同意轉讓的書面證明。 必要時律師應出具范本文件。 ? ?律師應當注意:我國婚姻法規定，實行夫妻共同財產制為主，約定個別財產制為補充的婚姻財產制度。盡管房地產登記簿記載或者房屋所有權證記載的所有權認為一人，也應征求其配偶的書面意見或者由出賣人提交個別財產協議。 三、權利限制審查 ? ?二手房交易前，律師應當審查司法機關有無依法裁定查封的情況，一般說來，有權查封的司法機關包括人民法院、人民檢察院、公安機關、國家安全機關。 ? ?二手房交易前，買方人應當審查行政機關決定查封或者以其他形式限制二手房屋所有權的情況。 一般說來有權對房地產采取查封措施的行政機關有稅務機關、海關、公安機關等。有權采取限制措施的有建設行政管理機關。 ? ?必要時律師應向登記機關和有關部門查詢。 ? ?無法取得獨立證據的,當事人應當作出沒有權利限制的說明。 四、他項權利設置審查 ? ?按照有關法律規定，出賣人出賣抵押的房屋，無須取得抵押權人的同意，只要通知抵押權人即可。律師應當提示，買房人有承擔所購房屋被追及還債的風險。 ? ?律師應當提醒出賣人，在出賣二手房前，應當在合理的期限內將要出售的情況書面通知抵押權人。如果沒有履行通知義務，買賣合同無效。 ? ?如果房屋出租的，應當通知承租人。不能取得承租人的書面同意，買賣合同也可能被宣告無效。提前通知的合理的期限一般為三個月。 ? ?購買人應當審查二手房有無抵押等他項權利設置情況。若有抵押應當取得出賣人已經通知抵押權人的書面證據，或者取得抵押權人等他項權利人書面同意轉讓的證明。 五、優先購買權審查 ? ?共有的二手房買賣時，在同等條件下，二手房共有人享有優先購買權。 ? ? 已經出租的二手房買賣時，在同等條件下，二手房承租人享有優先購買權。 這種出租關系不管是定期的還是臨時的，均不能剝奪。 ? ?購買人應當審查二手房優先購買權人有無放棄優先購買權的證明。 ? ?如果沒有取得優先購買人的放棄優先購買權的書面文件，律師應當提示買賣合同被宣告無效的風險。 ? ?購買人應當注意，如承租人放棄優先購買權，買受人購房后應繼續履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。 ? ?通過拍賣購買二手房的，也應當注意優先購買人的優先購買權。應當關注共有權人、承租人是否放棄了優先購買權。如果沒有放棄優先購買權的有效證明，應當關注拍賣程序是否規定了優先購買權人的權力行使條件。 六、二手房買賣的禁止 ? ?律師應當關注和提示購買人注意，以下情形的二手房禁止買賣： ? （1）司法機關和行政機關依法裁定，決定或者以其他方式限制二手房權利的； ? （2）依法收回土地使用權的； ? （3）共有二手房，未經其他共有人書面同意的； ? （4）權屬有爭議的； ? （5）未依法登記領取權屬證書的； ? （6）已抵押，但是沒有將出賣情況書面通知抵押權人的； ? （7）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。 ? 若是已購公有住房和經濟適用住房買賣，還要審查已購公有住房和經濟適用住房有無下列禁止買賣情形之一： ? （1）以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的； ? （2）住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的； ? （3）處于戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的； （4）上市出售后形成新的住房困難的； （5）擅自改變房屋使用性質的； （6）法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。 已購買經濟適用住房的家庭未住滿5年的不得按市場價格出售住房。確需出售的，可出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購，出售單價不得高于購買時的單價。 已購買經濟適用住房的家庭住滿5年的，可以按市場價格出售。由出售人到房屋所在地區、縣國土房管局按成交額的10%繳納綜合地價款。 第四章 二手房的質量 ? ?當事人買賣的房屋應能保持正常使用功能。超過合理使用年限后若繼續使用的，產權人要委托具有相應資質等級的勘察、設計單位鑒定。 ? ?律師應當提示買受人查看或調查所購二手房的質量狀況。如果查看時未提出異議，應認為認可該房屋的質量。 ? ?律師應當提示委托人，律師不對房屋質量承擔任何責任。 第五章 ? 二手房買賣合同 一、合同文本 ? 二手房買賣，應當訂立書面形式的房地產買賣合同。 ? 二手房買賣當事人可使用示范文本，也可參照示范文本自行擬訂合同條款。 二、合同內容 ? 自擬合同不得含有免除提供方法定責任、加重對方責任及排除對方權利的內容，自擬合同應具備以下主要內容： ? （1）買賣當事人的姓名或者名稱、住所； ? 律師應當注意：買賣合同當事人的姓名應當與房屋所有權證記載的產權人的姓名一致。 住所一般寫身份證上登記的地址，如果居住地與身份證登記的地址不一致的，居住一年以上的地址為住所地。 ? （2）二手房的座落地點、面積、四至范圍； ? ?二手房坐落的地點和四至應當敘述清楚，有關街道、樓號等應當使用地名管理機構核準的名稱，并應當與房屋所有權證記載的一致。 房屋面積應當記載清楚、并應當與房屋所有權證書記載的一致。 ? （3）土地所有權性質、土地使用權獲得方式和使用期限； ? ?按照現行《土地管理法》和《城市房地產管理法》規定，建設用地的使用權有出讓土地使用權、劃撥用地使用權和租賃用地使用權。租賃用地一般限于工業廠房用地。 ? ?用地使用權以土地使用權證記載的或者土地批準文件記載的土地使用性質為準。 ? ?二手房賣方應當出示土地使用證或者提供土地使用批準文件。 ? （4）二手房的規劃使用性質 ? 國家實行用地性質管制和建筑工程使用管制制度。購房人購買房屋時，應當審查房屋的使用性質。住宅用房未經小區內區分所有權人（業主）的一致同意，不能改做餐廳、歌廳等商業用途。 ? （5）房屋的平面布局、結構、建筑質量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況； ? ?房屋的平面布局、結構、應當在合同中表述清楚，應當與房屋所有權證記載的一致。 ? ?房屋的配套設施、附屬設施的名稱、質量狀況應當表述清楚。 ? ?房屋的裝飾應當寫清楚。 ? ?律師應當提醒委托人注意：由稅收上的考慮，有關裝飾特別是可移動的裝飾物的轉讓可以另行簽訂合同。 ? （6）二手房買賣的價格、支付方式和期限； ? 二手房買賣價格應當確定。 ? 支付方式可以用現金支付或者支票支付，支付時間應當明確。 ? （7）二手房的交付和驗收的日期、交付方式； ? 合同中應當明確約定房屋交付和驗收的時間。 ? （8） 住戶戶口的遷移 ? 如果出賣人戶口所在地是出售的房屋，應當約定出賣人遷出戶口的時間。 ? （9）維修基金的處理 ? 公共維修基金是購房人籌集的用以進行公共設施大中修或者更新改造設施的基金。是房屋所有人的權益。在簽訂買賣合同時，應當對公共維修基金的處理作出約定。 ? （10）物業管理費的結清責任 ? （11）違約責任 ? ?違約責任實施對伊方不能履行合同或者一方擅自解除合同的救濟措施。一般可以約定支付違約金。 ? ?（12）爭議的解決方式； ? ?爭議解決方式時就合同的效力、履行、理解發生爭議的解決辦法。一般約定協商解決。協商不成時，向法院起訴或者申請仲裁. ? ?律師應當提示：因為二手房買賣合同涉及到不動產，所以，應當由房屋所在地人民法院管轄。如果選擇仲裁機構進行仲裁，應當準確書寫仲裁機構的名稱。如：北京仲裁委員會，而不是北京市仲裁委員會。 仲裁是按照選定的仲裁機構的仲裁規則進行，而且是一裁終局。 ? ?（13）買賣當事人約定的其他事項。 ? ?在二手房買賣中，可能會有其他的約定，應當在合同中敘述清楚。 ? ?（14）各方簽字 ? ?簽字可以是書寫簽名，也可以是印章簽名。按照我國的交易慣例，一般要求有印章簽名。 ? ?如果是代理人代為簽訂合同，應當附有委托人的授權委托書。 第六章 ? ?二手房買賣后的土地使用權 一、居住房屋 ? ?居住房屋出售，占用范圍內的國有土地使用權隨之轉移，土地使用年限應在合同中如實記明。 土地使用年限為土地使用權證書記載的年限減去已經使用的年限的差額。 二、非居住房屋 ? ?該土地使用權以出讓方式取得的，出售時占用范圍內的國有土地使用權隨之轉移，土地使用年限應在合同中如實約定。 ? ?按照法律、法規、規章規定，劃撥土地上房地產買賣，買受人應辦理土地使用權出讓手續，按規定繳納土地使用權出讓金。 三、除上述情況外，《中華人民共和國土地管理法》規定了國有土地租賃和土地使用權作價入股等其他土地有償使用形式，屬此范圍的，當事人應在合同中具體約定。 四、集體所有土地上房屋的買賣對象限制 ? ?律師提示：集體所有土地上的居住房屋未經依法征用，只能出售給房屋所在地鄉（鎮）范圍內具備居住房屋建設申請條件的個人。非居住房屋只能出售給房屋所在地鄉（鎮）范圍內的集體經濟組織或者個體經營者。　　 第七章 ? 二手房買賣的房地產中介服務 一 相關術語 ? 1.房地產中介服務，是指為房地產交易提供服務的房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。 ? 2.房地產咨詢，是指為房地產活動當事人提供法律法規、政策、信息、技術 等方面服務的經營活動。 ? 3.房地產價格評估，是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和價格的經營活動。 ? 4.房地產經紀，是指向進行房地產的開發、轉讓、抵押、租賃的當事人（以下簡稱當事人）有償提供居間介紹服務的營業性活動。但國有土地使用權出讓的經紀活動除外。 ? 5.房地產代理，指專業服務機構，接受當事人的委托，以委托人的名義辦理房屋買賣、房屋產權登記過戶等方面的服務的經營活動。 ? 6.房地產咨詢人員，是具有房地產及相關專業中等以上學歷，有與房地產咨詢業務相關的初級以上專業技術職稱并取得考試合格證書的專業技術人員。 ? 7.房地產價格評估人員，分房地產估價師和房地產估價員。房地估價師是經國家統一考試、執業資格認證，取得《房地產估價師執業資格證書》，并經注冊登記取得《房地產估價師注冊證》的人員； ? 8.房地產估價員是經過考試并取得《房地產估價員崗位合格證》的人員。 ? 9.房地產經紀人，是指具備經紀人條件（經過考試、注冊并取得《房地產經紀人資格證》）、經工商行政管理部門核準登記并領取營業執照從事房地產經紀活動的組織和個人。 二 ?房地產經紀執業程序 ? ?律師提示：在接受二手房中介服務中，委托人注意核驗中介服務人員的資格證書，以確保相關人員具有房地產中介服務資格，具有與職業相適應的專業知識和技能。 ? ?要核驗房地產經紀組織和執業經紀人在房地產管理部門的備案手續和注冊手續證明。 ? ?在目前二手房買賣中介服務中，問題最多的是房地產經紀業務。 ? ?律師應當提示：委托人應當注意經紀人的執業程序。 ? ?房地產經紀人和經紀人員應當按照下列程序執業： ? （1）向委托人出示《房地產經紀人員資格證》，校驗委托方提供的有關文件資料； ? （2）從事需要簽訂房地產經紀合同的業務項目，應參照市房地局、市工商局制定的示范合同文本與委托人簽訂房地產經紀合同； ? （3）房地產經紀合同簽訂后，按政府有關規定向市或區、縣房地產交易管理部門備案； ? （4）履行合同期間，向當事人各方如實、及時報告約定機會和交易情況； ? （5）記錄經紀業務交易情況，妥善保存有關資料； ? （6）按合同規定收取服務費，開具統一發票。 三 ?房地產經紀中的禁止行為 ? ?房地產經紀人和經紀人員在執業中禁止有下列行為： ? （1） 無照經營、超越其核準的經紀業務范圍和非法異地經營； ? （2） 隱瞞非商業秘密的有關經紀活動的重要事項； ? （3） 弄虛作假，提供不實的信息，或簽訂虛假合同； ? （4） 采取引誘脅迫、欺詐、賄賂和惡意串通等手段，招攬業務或促成交易； ? （5） 偽造、涂改、轉讓《房地產經紀人員資格證》或允許他人利用自己名義從事房地產經紀業務； ? （6） 利用已經簽訂的房地產經紀合同，或他人掌握的經營信息，采取不正當手段，轉移業務，背棄合作，侵吞勞動成果，或損害委托人利益； ? （7） 房地產開發經營企業的房地產經紀機構和人員，從事本公司開發建設的房地產經紀業務； ? （8） 房地產經紀人員同時在兩個以上房地產經紀組織內兼職； ? （9）索取或收受委托合同規定以外的酬金或其他財物，包括房地產經紀組織以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬；房地產經紀組織及其從業人員利用執業便利，在委托的客戶之間，通過壓低賣出價格，自行收購，再抬高價格出賣給購房者，牟取不當利益； ? （10）從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動； ? （11）法律、法規禁止的其他行為。 四 ?房地產中介的收費 ? ?房地產經紀服務收費政府制定有指導價。房地產經紀活動的服務費由房地產經紀人與當事人在下列收費標準內自行議定，并在房地產經紀合同的履行期限內交付： ? ?（1） 居間介紹或者代理房屋買賣的，按成交價的3％以下收??； ? ?（2） 居間介紹或者代理房屋租賃的，按月租金的70％以下一次性收?。? ? ?（3） 居間介紹或者代理房屋交換的，按房地產評估價值的1％以下收取。 ? ?提供咨詢服務的，服務費標準由雙方協商議定。 五 ?中介服務公司在買賣合同中的簽章 ? ?為保障買賣雙方當事人權益，防范違規的房地產中介對當事人權益的侵害，凡委托具有房地產經紀資格的專業公司提供代理、居間介紹等服務的，受托居間、代理的房地產經紀公司應在合同中標明名稱、地址、電話和房地產執業經紀人的姓名、執業證書號碼并簽字蓋章。 六 ?二手房買賣的中介合同 ? ?房地產中介服務合同應當包括下列主要內容： ? （1） 當事人姓名或者名稱、住所； ? （2） 中介服務項目的名稱、內容、要求和標準； ? （3） 合同履行期限； ? （4） 傭金金額或者計算方式和支付方式、時間； ? （5） 違約責任和糾紛解決方式； ? （6） 當事人約定的其它內容。 七 、房地產中介合同示范文本 ? ?房地產中介合同可使用《房地產居間合同》示范文本。各房地產經紀組織使用自行制定的含有格式條款的房地產經紀合同。 八、中介合同不應含有以下條款 ? ?1、中介合同不應捆綁全權代理條款 ? ?2、中介合同不應含有強制締約條款 ? ?3、終結合同不應含有分享違約金條款 ? ?4、中介機構無權收取定金 九、律師提示委托人：中介機構如果受托代理銷售，無權向購買人收取傭金 十、律師應當提示委托人：中介機構現金收購或者變相收購中存在的陷阱。 十一、中介機構無權禁止和限制委托人與對方當事人的見面和談判。如果拒絕，律師應提示注意交易中的不實成分。 第八章 ?二手房買賣抵押貸款 一 ?審核貸款、抵押協議 ? ?二手房買受人如果要申請購房貸款，接受買受人委托的律師應協助買受人審核有關貸款條件和文件、簽署有關住房公積金貸款、商業貸款或組合貸款協議、抵押協議。 二 ?審核擔保 保險協議 ? ?貸款銀行一般均要求買受人提供公積金貸款的住房貸款置業擔保公司擔保和商業貸款的保險公司保險。買受人的律師應協助買受人審核有關文件，指導買受人簽署擔保協議、保險協議，根據有關規定核對擔保費、保險費。 三 ?公積金貸款的限制 ? ?（一）申請住房公積金貸款，借款人（買受人）購買的房屋僅限于本市國有土地上具有所有權的住房，并應當用于本人家庭自住。 ? ?（二）公積金貸款條件 ? ?貸款對象的條件要求 ? ?1．具有北京市城鎮常住戶口或有效居留身份； ? ?2．具有穩定的職業和收入，信用狀況良好，有償還貸款本息的能力； ? ?3．在本市（包括所屬區縣）購買自住住房； ? ?4．具有購買住房的合同或相關證明文件； ? ?5．申請貸款前已連續繳存住房公積金6個月（含）以上或累計繳存住房公積金12個月（含）以上，且申請貸款時仍正常繳存； ? ?6．提供管理中心認可的擔保方式； ? ?7. 符合管理中心規定的其他條件。 ? ?（四 ） 二手房住房公積金貸款額和期限 ? ?1、單筆貸款最高額度規定 ? ?（1）目前，單筆貸款最高額度為40萬元； ? ?（2）《個人信用評估報告》評定的信用等級為aaa級的借款申請人，貸款金額可上浮30％；aa級的可上浮15％。 ? ?2、 貸款期限 ? ? ?貸款期限最長為30年，且不受借款申請人的年齡限制。 五、非住宅房屋貸款 ? ?非居住房屋只能申請銀行商業貸款，具體貸款條件、金額、期限、利率可與具體貸款銀行談判確定。 六 、二手房轉讓，存在貸款情況的處理 ? ?(1)出讓人已全部還清貸款并注銷抵押登記的或沒有貸款抵押的購房人可直接申請貸款。 ? ?(2)、如出讓人未全部還清貸款且尚有抵押登記的，購房人可采用轉按揭或先全額還清貸款注銷抵押登記后重新申請貸款。 ? ?轉按揭貸款的一般流程為： ? ?a、 出賣人取得貸款銀行轉讓抵押房屋的同意； ? ?b、買賣雙方簽訂《二手房買賣合同》； ? ?c、 提交買賣合同及買受人貸款資料交銀行審核； ? ?d、 同意貸款后與轉讓方及原貸款銀行簽訂抵押借款合同變更協議； ? ?e、買賣雙方辦理保險合同的變更手續； ? ?f、 辦理房屋過戶、抵押登記手續 。 第九章 ?房款的提存或監管 一 保證房款安全的方法 ? ?為保障交易的安全性，買受人可以協議將房款委托律師事務所提存、交銀行監管或向公證處提存。 二 委托房款監管的操作 ? ?買賣雙方在簽署房地產買賣合同后，可將購房款和產權證交由律師事務所統一管理，待產權轉移登記完成即買方產證出證后，再由律師事務所通知買賣雙方同時領證、領款。 其流程一般為： ? ?（1） 律師事務所與買賣雙方簽訂《見證協議》。 ? ?（2） 律師收取資料：單位營業執照、法定代表人身份證明或當事人身份證明（均需原件及復印件）；申請產權登記的收件收據或產權證（均需原件）；買賣合同（原件）； ? ?（3）買入方房款劃到律師事務所提存帳戶。 ? ?（4）辦理產權過戶或/和抵押手續； ? ?（5） 通知買賣雙方領證、領款。 ? ?（6） 三方辦理交接、領證、領款。 第十章 ?二手房過戶登記 ? ?律師應提示買受人應當注意，購買的房屋未經房地產登記機構轉移登記，不得對抗第三人。為防止出讓人一房多售等非法行為侵害買受人的利益，應及時辦理轉移登記。 一 ? 登記應提交的材料 ? ?(1)房地產權屬證書； ? ?(2)轉讓當事人的身份證明，轉讓當事人是法人或者其他組織的，還應當出具對具體承辦人員的授權委托書； ? ?委托書（原件）及代理人身份證明（原件及復印件）；房地產權利人為自然人的，委托書需公證：a、在香港申辦的公證文書須經中國法律服務（香港）有限公司加章轉遞確認；b、臺灣同胞持臺灣地區公證機構出具的公證文書須經北京市公證員協會核對，并出具確認當事人的正本與?；鶗乃偷母北竞藢σ恢碌淖C明；c、在境外的中國公民、華僑、外籍華人、外國人提供的公證文書須經該國外交部或其授權的機構和中國駐該國使（領）館認證。 ? ? (3)轉讓合同或者與轉讓有關的法律文件； ? ?（4）房屋面積變化的，提交測量面積成果報告（依據《城市房屋權屬登記管理辦法》第十八條）； ? ? (5)法律、法規和規章規定的其他文件。 二 ?登記的審核時限和權證的領取 ? ?按規定登記機構應當自受理房地產轉移登記申請之日起二十日內完成審核。符合規定條件的，應當將轉移事項記載于房地產登記冊，并通知房地產權利人領取《房地產權證書》；不符合規定條件的，不予登記，并書面告知申請人。 ? ?領證時權利人（或代理人）需攜帶身份證件（原件）印花稅收據及受理時的收件收據（原件），仔細核對《房地產權證》及《登記證明》。 三 ?律師代辦登記 （律師應當及時關注各種稅費的變化，并應提示委托人，在辦證中發生的各種稅費應由委托人據實支付） ? ?委托他人代辦二手房買賣轉移登記手續，要取得并向房地產登記機構出具當事人的委托書。 ? ?二手房買賣中發生或應交納的稅費 ： ? ?1.根據北京市的現行規定，有關稅費標準如下： ? ?2.契稅：買受人承擔，居住房屋個人1.5%、單位、高檔房3%，非居住房屋3%； ? ?3.合同印花稅：買賣雙方各承擔0.05%； ? ?4.權證印花稅：買受人承擔，5元/本； ? ?5.配圖費：買受人承擔，居住房屋25元；非居住房屋1：500地籍圖每幅65元、1：1000地籍圖每幅92元、1：2000地籍圖每幅120元； ? ?6.抵押登記費：純公積金貸款100元，組合貸款及商業貸款200元； ? ?7.公證費：50萬元以下部分，按房價的0.3%，不足200元按200元計；50萬-500萬按0.25%； ? ?8.貸款保險費：買受人承擔，貸款額x0.05%x貸款年限。 ? ?以上稅費標準僅供參考，實際費用應按登記時政府和相關部門的規定為準. 第十一章 物業管理費的清算和公共維修基金的交割 一、律師應提示當事人，房地產買賣合同生效之日起的十日內，應當由出賣人結清房屋交付前所欠的物業管理費，并應將房地產轉讓情況書面告知業主委員會和物業管理單位。 二、房屋產權變更登記完成30日內，應當向小區辦備案，并辦理房屋公共維修基金戶名的變更手續。 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 第十二章 ?附則 一、 本所律師辦理二手房業務時，應當遵循本指引。 二、本指引在有關法律變化時，應當隨之調整。 ?