律師二手房買賣服務(wù)指引 第一章 目的和依據(jù) 一、定義 二、目的 三、二手房買賣的法律依據(jù) 四、適用范圍 第二章買賣主體 一、買方主體審查和規(guī)劃 二、賣方主體資格審查 三、公司作為交易主體的特別審查 四、國有企業(yè)或集體企業(yè)的特別審查 第三章 二手房交易的調(diào)查與審核 一、權(quán)屬審查 二、共有權(quán)審查 三、權(quán)利限制審查 四、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置審查 五、優(yōu)先購買權(quán)審查 六、交易的禁止 第四章 ? 房屋的質(zhì)量 第五章 二手房買賣合同 一、合同文本 二、合同內(nèi)容 第六章 ? 土地使用權(quán) 一、住宅二手房買賣后的土地使用權(quán) 二、非住宅二手房土地使用權(quán) 三、其它形式的土地使用權(quán) 四、農(nóng)村用地的房屋交易禁止和限制 第七章 ? 二手房買賣的房地產(chǎn)中介服務(wù) 一 相關(guān)術(shù)語 二 ?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)程序 三 ?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中的禁止行為 四 ?房地產(chǎn)中介的收費(fèi) 五 ?中介服務(wù)公司在買賣合同中的簽章 六 ?二手房買賣的中介合同 七 、房地產(chǎn)中介合同示范文本 八、中介合同不應(yīng)含有以下條款 九、受托代理無權(quán)向購買人收取傭金 十、現(xiàn)金收購或者變相收購陷阱 十一、中介機(jī)構(gòu)無權(quán)禁止和限制委托人與對方當(dāng)事人的見面和談判。 第八章 ?二手房買賣抵押貸款 一 ?審核貸款、抵押協(xié)議 二 ?審核擔(dān)保、保險協(xié)議 三 ?公積金貸款的限制 四 ?二手房公積金貸款額度和期限 五 非住宅房屋貸款 六 ?二手房轉(zhuǎn)讓，存在貸款情況的處理 第九章 ?房款的提存 一 保證房款安全的方法 二 委托房款提存見證的操作 第十章 ?二手房過戶登記 一 ?登記應(yīng)提交的材料 二 ?登記的審核時限和權(quán)證的領(lǐng)取 三 ?律師代辦登記 第十一章 物業(yè)費(fèi)的清算與公共維修基金的交割 一、 物業(yè)管理費(fèi)的清算 二、 公共維修基金的交割 第十二章 附則 一、效力 二、修改 第一章 目的和依據(jù) 一、定義 ? ?二手房是針對新建商品房以及房改時出售公房而產(chǎn)生的特有概念。二手房買賣是指房屋所有權(quán)人將其擁有所有權(quán)的存量房屋出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為 。 二、目的 ? ?為律師提供二手房買賣服務(wù)提供標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)程序，確保律師的服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)客戶的利益。 三、二手房買賣的法律依據(jù) ? ?二手房的買賣，也就是轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)。二手房的買賣應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行，應(yīng)當(dāng)維護(hù)二手房買賣雙方當(dāng)事人、第三人的合法權(quán)益。二手房買賣涉及的法律很多，但是一般來講，會涉及到《城市房地產(chǎn)管理法》、《合同法》《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《北京市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》等地方法規(guī)或規(guī)章及其他有關(guān)規(guī)定。 四、適用范圍 ? ?本指引的有關(guān)內(nèi)容適用于中華人民共和國境內(nèi)和境外的自然人、法人和其他組織之間的二手房買賣。公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房初次出售的服務(wù)，不適用該指引。 第二章 買賣主體 一、買方主體審查和規(guī)劃 ? ?二手房購買人可以是中華人民共和國境內(nèi)、外的自然人、法人和其他組織。 ? ?基于各種財產(chǎn)目的和利益，購買人可以以自己的名義購買。也可以以他人的名義購買。還可以設(shè)定房屋信托持有和管理房屋。 ? ?律師可以根據(jù)委托人的購買目的，提供優(yōu)選方案供委托人參考，但是不能代替委托人決策。 二 、賣方主體資格審查 ? ?二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記在房屋產(chǎn)權(quán)登記簿上，房屋所有權(quán)證書記載的房屋所有權(quán)人。轉(zhuǎn)讓人可以是中華人民共和國境內(nèi)的自然人、法人，也可以是境外的自然人、法人或者其他組織。律師應(yīng)當(dāng)注意：法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定不許出售的或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。 三、公司作為交易主體的特別審查 ? ?律師應(yīng)當(dāng)注意二手房交易主體是有限責(zé)任公司、股份有限公司的，應(yīng)當(dāng)審查（提交）公司董事會、股東會審議同意交易的書面文件。 四、國有企業(yè)或集體企業(yè)的特別審查 ? ?二手房交易主體是國有的，應(yīng)當(dāng)審查政府主管部門的批準(zhǔn)文件。 ? ?二手房交易主體是集體企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)審查職工代表大會的批準(zhǔn)文件。 第三章 ?二手房產(chǎn)權(quán)的調(diào)查與審核 一、權(quán)屬審查 ? ?購買人要購買二手房，應(yīng)當(dāng)審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。律師應(yīng)當(dāng)提醒：沒有依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書的房屋，不得買賣。 ? ?有些情況,盡管沒有房產(chǎn)證,但是在評估風(fēng)險后,可以通過信托設(shè)計(jì)進(jìn)行交易,對此應(yīng)當(dāng)有當(dāng)事人的另行委托. ? 為慎重起見，律師應(yīng)建議購買者應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的真實(shí)性、同一性。了解擬交易的房屋是否有產(chǎn)權(quán)爭議。 ? 房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，是當(dāng)?shù)乜h以上人民政府設(shè)立的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)。不同的城市設(shè)定的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)的名稱不一致。如：北京現(xiàn)在歸北京市建設(shè)委員會管理，天津是天津市房屋管理局,律師提供咨詢意見前,應(yīng)當(dāng)了解本地的房屋登記管理機(jī)構(gòu)。 ?土地使用權(quán)登記機(jī)關(guān)是所在地的縣以上土地管理部門,但是應(yīng)當(dāng)加蓋人民政府的印章,以人民政府的名義發(fā)證. 二、共有財產(chǎn)審查 ? ?律師在審查房屋所有權(quán)證書時，應(yīng)當(dāng)關(guān)注擬交易的房地產(chǎn)是否具有共有權(quán)人。 律師應(yīng)當(dāng)查明房屋是否具有共有權(quán)人. ? ?二手房屬于兩個以上（含兩個）主體共有的，應(yīng)當(dāng)審查（提交）共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。 必要時律師應(yīng)出具范本文件。 ? ?律師應(yīng)當(dāng)注意:我國婚姻法規(guī)定，實(shí)行夫妻共同財產(chǎn)制為主，約定個別財產(chǎn)制為補(bǔ)充的婚姻財產(chǎn)制度。盡管房地產(chǎn)登記簿記載或者房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)認(rèn)為一人，也應(yīng)征求其配偶的書面意見或者由出賣人提交個別財產(chǎn)協(xié)議。 三、權(quán)利限制審查 ? ?二手房交易前，律師應(yīng)當(dāng)審查司法機(jī)關(guān)有無依法裁定查封的情況，一般說來，有權(quán)查封的司法機(jī)關(guān)包括人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)、國家安全機(jī)關(guān)。 ? ?二手房交易前，買方人應(yīng)當(dāng)審查行政機(jī)關(guān)決定查封或者以其他形式限制二手房屋所有權(quán)的情況。 一般說來有權(quán)對房地產(chǎn)采取查封措施的行政機(jī)關(guān)有稅務(wù)機(jī)關(guān)、海關(guān)、公安機(jī)關(guān)等。有權(quán)采取限制措施的有建設(shè)行政管理機(jī)關(guān)。 ? ?必要時律師應(yīng)向登記機(jī)關(guān)和有關(guān)部門查詢。 ? ?無法取得獨(dú)立證據(jù)的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)作出沒有權(quán)利限制的說明。 四、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置審查 ? ?按照有關(guān)法律規(guī)定，出賣人出賣抵押的房屋，無須取得抵押權(quán)人的同意，只要通知抵押權(quán)人即可。律師應(yīng)當(dāng)提示，買房人有承擔(dān)所購房屋被追及還債的風(fēng)險。 ? ?律師應(yīng)當(dāng)提醒出賣人，在出賣二手房前，應(yīng)當(dāng)在合理的期限內(nèi)將要出售的情況書面通知抵押權(quán)人。如果沒有履行通知義務(wù)，買賣合同無效。 ? ?如果房屋出租的，應(yīng)當(dāng)通知承租人。不能取得承租人的書面同意，買賣合同也可能被宣告無效。提前通知的合理的期限一般為三個月。 ? ?購買人應(yīng)當(dāng)審查二手房有無抵押等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置情況。若有抵押應(yīng)當(dāng)取得出賣人已經(jīng)通知抵押權(quán)人的書面證據(jù)，或者取得抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書面同意轉(zhuǎn)讓的證明。 五、優(yōu)先購買權(quán)審查 ? ?共有的二手房買賣時，在同等條件下，二手房共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。 ? ? 已經(jīng)出租的二手房買賣時，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。 這種出租關(guān)系不管是定期的還是臨時的，均不能剝奪。 ? ?購買人應(yīng)當(dāng)審查二手房優(yōu)先購買權(quán)人有無放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明。 ? ?如果沒有取得優(yōu)先購買人的放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面文件，律師應(yīng)當(dāng)提示買賣合同被宣告無效的風(fēng)險。 ? ?購買人應(yīng)當(dāng)注意，如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，買受人購房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。 ? ?通過拍賣購買二手房的，也應(yīng)當(dāng)注意優(yōu)先購買人的優(yōu)先購買權(quán)。應(yīng)當(dāng)關(guān)注共有權(quán)人、承租人是否放棄了優(yōu)先購買權(quán)。如果沒有放棄優(yōu)先購買權(quán)的有效證明，應(yīng)當(dāng)關(guān)注拍賣程序是否規(guī)定了優(yōu)先購買權(quán)人的權(quán)力行使條件。 六、二手房買賣的禁止 ? ?律師應(yīng)當(dāng)關(guān)注和提示購買人注意，以下情形的二手房禁止買賣： ? （1）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定或者以其他方式限制二手房權(quán)利的； ? （2）依法收回土地使用權(quán)的； ? （3）共有二手房，未經(jīng)其他共有人書面同意的； ? （4）權(quán)屬有爭議的； ? （5）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的； ? （6）已抵押，但是沒有將出賣情況書面通知抵押權(quán)人的； ? （7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 ? 若是已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房買賣，還要審查已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房有無下列禁止買賣情形之一： ? （1）以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房價款的； ? （2）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房價款及裝修費(fèi)用的； ? （3）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的； （4）上市出售后形成新的住房困難的； （5）擅自改變房屋使用性質(zhì)的； （6）法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。 已購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭未住滿5年的不得按市場價格出售住房。確需出售的，可出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購，出售單價不得高于購買時的單價。 已購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭住滿5年的，可以按市場價格出售。由出售人到房屋所在地區(qū)、縣國土房管局按成交額的10%繳納綜合地價款。 第四章 二手房的質(zhì)量 ? ?當(dāng)事人買賣的房屋應(yīng)能保持正常使用功能。超過合理使用年限后若繼續(xù)使用的，產(chǎn)權(quán)人要委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的勘察、設(shè)計(jì)單位鑒定。 ? ?律師應(yīng)當(dāng)提示買受人查看或調(diào)查所購二手房的質(zhì)量狀況。如果查看時未提出異議，應(yīng)認(rèn)為認(rèn)可該房屋的質(zhì)量。 ? ?律師應(yīng)當(dāng)提示委托人，律師不對房屋質(zhì)量承擔(dān)任何責(zé)任。 第五章 ? 二手房買賣合同 一、合同文本 ? 二手房買賣，應(yīng)當(dāng)訂立書面形式的房地產(chǎn)買賣合同。 ? 二手房買賣當(dāng)事人可使用示范文本，也可參照示范文本自行擬訂合同條款。 二、合同內(nèi)容 ? 自擬合同不得含有免除提供方法定責(zé)任、加重對方責(zé)任及排除對方權(quán)利的內(nèi)容，自擬合同應(yīng)具備以下主要內(nèi)容： ? （1）買賣當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所； ? 律師應(yīng)當(dāng)注意：買賣合同當(dāng)事人的姓名應(yīng)當(dāng)與房屋所有權(quán)證記載的產(chǎn)權(quán)人的姓名一致。 住所一般寫身份證上登記的地址，如果居住地與身份證登記的地址不一致的，居住一年以上的地址為住所地。 ? （2）二手房的座落地點(diǎn)、面積、四至范圍； ? ?二手房坐落的地點(diǎn)和四至應(yīng)當(dāng)敘述清楚，有關(guān)街道、樓號等應(yīng)當(dāng)使用地名管理機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)的名稱，并應(yīng)當(dāng)與房屋所有權(quán)證記載的一致。 房屋面積應(yīng)當(dāng)記載清楚、并應(yīng)當(dāng)與房屋所有權(quán)證書記載的一致。 ? （3）土地所有權(quán)性質(zhì)、土地使用權(quán)獲得方式和使用期限； ? ?按照現(xiàn)行《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，建設(shè)用地的使用權(quán)有出讓土地使用權(quán)、劃撥用地使用權(quán)和租賃用地使用權(quán)。租賃用地一般限于工業(yè)廠房用地。 ? ?用地使用權(quán)以土地使用權(quán)證記載的或者土地批準(zhǔn)文件記載的土地使用性質(zhì)為準(zhǔn)。 ? ?二手房賣方應(yīng)當(dāng)出示土地使用證或者提供土地使用批準(zhǔn)文件。 ? （4）二手房的規(guī)劃使用性質(zhì) ? 國家實(shí)行用地性質(zhì)管制和建筑工程使用管制制度。購房人購買房屋時，應(yīng)當(dāng)審查房屋的使用性質(zhì)。住宅用房未經(jīng)小區(qū)內(nèi)區(qū)分所有權(quán)人（業(yè)主）的一致同意，不能改做餐廳、歌廳等商業(yè)用途。 ? （5）房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況； ? ?房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、應(yīng)當(dāng)在合同中表述清楚，應(yīng)當(dāng)與房屋所有權(quán)證記載的一致。 ? ?房屋的配套設(shè)施、附屬設(shè)施的名稱、質(zhì)量狀況應(yīng)當(dāng)表述清楚。 ? ?房屋的裝飾應(yīng)當(dāng)寫清楚。 ? ?律師應(yīng)當(dāng)提醒委托人注意：由稅收上的考慮，有關(guān)裝飾特別是可移動的裝飾物的轉(zhuǎn)讓可以另行簽訂合同。 ? （6）二手房買賣的價格、支付方式和期限； ? 二手房買賣價格應(yīng)當(dāng)確定。 ? 支付方式可以用現(xiàn)金支付或者支票支付，支付時間應(yīng)當(dāng)明確。 ? （7）二手房的交付和驗(yàn)收的日期、交付方式； ? 合同中應(yīng)當(dāng)明確約定房屋交付和驗(yàn)收的時間。 ? （8） 住戶戶口的遷移 ? 如果出賣人戶口所在地是出售的房屋，應(yīng)當(dāng)約定出賣人遷出戶口的時間。 ? （9）維修基金的處理 ? 公共維修基金是購房人籌集的用以進(jìn)行公共設(shè)施大中修或者更新改造設(shè)施的基金。是房屋所有人的權(quán)益。在簽訂買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對公共維修基金的處理作出約定。 ? （10）物業(yè)管理費(fèi)的結(jié)清責(zé)任 ? （11）違約責(zé)任 ? ?違約責(zé)任實(shí)施對伊方不能履行合同或者一方擅自解除合同的救濟(jì)措施。一般可以約定支付違約金。 ? ?（12）爭議的解決方式； ? ?爭議解決方式時就合同的效力、履行、理解發(fā)生爭議的解決辦法。一般約定協(xié)商解決。協(xié)商不成時，向法院起訴或者申請仲裁. ? ?律師應(yīng)當(dāng)提示：因?yàn)槎址抠I賣合同涉及到不動產(chǎn)，所以，應(yīng)當(dāng)由房屋所在地人民法院管轄。如果選擇仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行仲裁，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確書寫仲裁機(jī)構(gòu)的名稱。如：北京仲裁委員會，而不是北京市仲裁委員會。 仲裁是按照選定的仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁規(guī)則進(jìn)行，而且是一裁終局。 ? ?（13）買賣當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。 ? ?在二手房買賣中，可能會有其他的約定，應(yīng)當(dāng)在合同中敘述清楚。 ? ?（14）各方簽字 ? ?簽字可以是書寫簽名，也可以是印章簽名。按照我國的交易慣例，一般要求有印章簽名。 ? ?如果是代理人代為簽訂合同，應(yīng)當(dāng)附有委托人的授權(quán)委托書。 第六章 ? ?二手房買賣后的土地使用權(quán) 一、居住房屋 ? ?居住房屋出售，占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用年限應(yīng)在合同中如實(shí)記明。 土地使用年限為土地使用權(quán)證書記載的年限減去已經(jīng)使用的年限的差額。 二、非居住房屋 ? ?該土地使用權(quán)以出讓方式取得的，出售時占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用年限應(yīng)在合同中如實(shí)約定。 ? ?按照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，劃撥土地上房地產(chǎn)買賣，買受人應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。 三、除上述情況外，《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定了國有土地租賃和土地使用權(quán)作價入股等其他土地有償使用形式，屬此范圍的，當(dāng)事人應(yīng)在合同中具體約定。 四、集體所有土地上房屋的買賣對象限制 ? ?律師提示：集體所有土地上的居住房屋未經(jīng)依法征用，只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)具備居住房屋建設(shè)申請條件的個人。非居住房屋只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟(jì)組織或者個體經(jīng)營者?！　?第七章 ? 二手房買賣的房地產(chǎn)中介服務(wù) 一 相關(guān)術(shù)語 ? 1.房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指為房地產(chǎn)交易提供服務(wù)的房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。 ? 2.房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù) 等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。 ? 3.房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進(jìn)行測算，評定其經(jīng)濟(jì)價值和價格的經(jīng)營活動。 ? 4.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指向進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人（以下簡稱當(dāng)事人）有償提供居間介紹服務(wù)的營業(yè)性活動。但國有土地使用權(quán)出讓的經(jīng)紀(jì)活動除外。 ? 5.房地產(chǎn)代理，指專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，接受當(dāng)事人的委托，以委托人的名義辦理房屋買賣、房屋產(chǎn)權(quán)登記過戶等方面的服務(wù)的經(jīng)營活動。 ? 6.房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T，是具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級以上專業(yè)技術(shù)職稱并取得考試合格證書的專業(yè)技術(shù)人員。 ? 7.房地產(chǎn)價格評估人員，分房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員。房地估價師是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員； ? 8.房地產(chǎn)估價員是經(jīng)過考試并取得《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》的人員。 ? 9.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是指具備經(jīng)紀(jì)人條件（經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》）、經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的組織和個人。 二 ?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)程序 ? ?律師提示：在接受二手房中介服務(wù)中，委托人注意核驗(yàn)中介服務(wù)人員的資格證書，以確保相關(guān)人員具有房地產(chǎn)中介服務(wù)資格，具有與職業(yè)相適應(yīng)的專業(yè)知識和技能。 ? ?要核驗(yàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織和執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)管理部門的備案手續(xù)和注冊手續(xù)證明。 ? ?在目前二手房買賣中介服務(wù)中，問題最多的是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。 ? ?律師應(yīng)當(dāng)提示：委托人應(yīng)當(dāng)注意經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)程序。 ? ?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)按照下列程序執(zhí)業(yè)： ? （1）向委托人出示《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證》，校驗(yàn)委托方提供的有關(guān)文件資料； ? （2）從事需要簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的業(yè)務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)參照市房地局、市工商局制定的示范合同文本與委托人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同； ? （3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同簽訂后，按政府有關(guān)規(guī)定向市或區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理部門備案； ? （4）履行合同期間，向當(dāng)事人各方如實(shí)、及時報告約定機(jī)會和交易情況； ? （5）記錄經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)交易情況，妥善保存有關(guān)資料； ? （6）按合同規(guī)定收取服務(wù)費(fèi)，開具統(tǒng)一發(fā)票。 三 ?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中的禁止行為 ? ?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人員在執(zhí)業(yè)中禁止有下列行為： ? （1） 無照經(jīng)營、超越其核準(zhǔn)的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)范圍和非法異地經(jīng)營； ? （2） 隱瞞非商業(yè)秘密的有關(guān)經(jīng)紀(jì)活動的重要事項(xiàng)； ? （3） 弄虛作假，提供不實(shí)的信息，或簽訂虛假合同； ? （4） 采取引誘脅迫、欺詐、賄賂和惡意串通等手段，招攬業(yè)務(wù)或促成交易； ? （5） 偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證》或允許他人利用自己名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)； ? （6） 利用已經(jīng)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，或他人掌握的經(jīng)營信息，采取不正當(dāng)手段，轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)，背棄合作，侵吞勞動成果，或損害委托人利益； ? （7） 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員，從事本公司開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)； ? （8） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員同時在兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織內(nèi)兼職； ? （9）索取或收受委托合同規(guī)定以外的酬金或其他財物，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報酬；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織及其從業(yè)人員利用執(zhí)業(yè)便利，在委托的客戶之間，通過壓低賣出價格，自行收購，再抬高價格出賣給購房者，牟取不當(dāng)利益； ? （10）從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動； ? （11）法律、法規(guī)禁止的其他行為。 四 ?房地產(chǎn)中介的收費(fèi) ? ?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)政府制定有指導(dǎo)價。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的服務(wù)費(fèi)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與當(dāng)事人在下列收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)自行議定，并在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的履行期限內(nèi)交付： ? ?（1） 居間介紹或者代理房屋買賣的，按成交價的3％以下收取； ? ?（2） 居間介紹或者代理房屋租賃的，按月租金的70％以下一次性收?。? ? ?（3） 居間介紹或者代理房屋交換的，按房地產(chǎn)評估價值的1％以下收取。 ? ?提供咨詢服務(wù)的，服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商議定。 五 ?中介服務(wù)公司在買賣合同中的簽章 ? ?為保障買賣雙方當(dāng)事人權(quán)益，防范違規(guī)的房地產(chǎn)中介對當(dāng)事人權(quán)益的侵害，凡委托具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格的專業(yè)公司提供代理、居間介紹等服務(wù)的，受托居間、代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)在合同中標(biāo)明名稱、地址、電話和房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的姓名、執(zhí)業(yè)證書號碼并簽字蓋章。 六 ?二手房買賣的中介合同 ? ?房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容： ? （1） 當(dāng)事人姓名或者名稱、住所； ? （2） 中介服務(wù)項(xiàng)目的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)； ? （3） 合同履行期限； ? （4） 傭金金額或者計(jì)算方式和支付方式、時間； ? （5） 違約責(zé)任和糾紛解決方式； ? （6） 當(dāng)事人約定的其它內(nèi)容。 七 、房地產(chǎn)中介合同示范文本 ? ?房地產(chǎn)中介合同可使用《房地產(chǎn)居間合同》示范文本。各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織使用自行制定的含有格式條款的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同。 八、中介合同不應(yīng)含有以下條款 ? ?1、中介合同不應(yīng)捆綁全權(quán)代理?xiàng)l款 ? ?2、中介合同不應(yīng)含有強(qiáng)制締約條款 ? ?3、終結(jié)合同不應(yīng)含有分享違約金條款 ? ?4、中介機(jī)構(gòu)無權(quán)收取定金 九、律師提示委托人：中介機(jī)構(gòu)如果受托代理銷售，無權(quán)向購買人收取傭金 十、律師應(yīng)當(dāng)提示委托人：中介機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收購或者變相收購中存在的陷阱。 十一、中介機(jī)構(gòu)無權(quán)禁止和限制委托人與對方當(dāng)事人的見面和談判。如果拒絕，律師應(yīng)提示注意交易中的不實(shí)成分。 第八章 ?二手房買賣抵押貸款 一 ?審核貸款、抵押協(xié)議 ? ?二手房買受人如果要申請購房貸款，接受買受人委托的律師應(yīng)協(xié)助買受人審核有關(guān)貸款條件和文件、簽署有關(guān)住房公積金貸款、商業(yè)貸款或組合貸款協(xié)議、抵押協(xié)議。 二 ?審核擔(dān)保 保險協(xié)議 ? ?貸款銀行一般均要求買受人提供公積金貸款的住房貸款置業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保和商業(yè)貸款的保險公司保險。買受人的律師應(yīng)協(xié)助買受人審核有關(guān)文件，指導(dǎo)買受人簽署擔(dān)保協(xié)議、保險協(xié)議，根據(jù)有關(guān)規(guī)定核對擔(dān)保費(fèi)、保險費(fèi)。 三 ?公積金貸款的限制 ? ?（一）申請住房公積金貸款，借款人（買受人）購買的房屋僅限于本市國有土地上具有所有權(quán)的住房，并應(yīng)當(dāng)用于本人家庭自住。 ? ?（二）公積金貸款條件 ? ?貸款對象的條件要求 ? ?1．具有北京市城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份； ? ?2．具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用狀況良好，有償還貸款本息的能力； ? ?3．在本市（包括所屬區(qū)縣）購買自住住房； ? ?4．具有購買住房的合同或相關(guān)證明文件； ? ?5．申請貸款前已連續(xù)繳存住房公積金6個月（含）以上或累計(jì)繳存住房公積金12個月（含）以上，且申請貸款時仍正常繳存； ? ?6．提供管理中心認(rèn)可的擔(dān)保方式； ? ?7. 符合管理中心規(guī)定的其他條件。 ? ?（四 ） 二手房住房公積金貸款額和期限 ? ?1、單筆貸款最高額度規(guī)定 ? ?（1）目前，單筆貸款最高額度為40萬元； ? ?（2）《個人信用評估報告》評定的信用等級為aaa級的借款申請人，貸款金額可上浮30％；aa級的可上浮15％。 ? ?2、 貸款期限 ? ? ?貸款期限最長為30年，且不受借款申請人的年齡限制。 五、非住宅房屋貸款 ? ?非居住房屋只能申請銀行商業(yè)貸款，具體貸款條件、金額、期限、利率可與具體貸款銀行談判確定。 六 、二手房轉(zhuǎn)讓，存在貸款情況的處理 ? ?(1)出讓人已全部還清貸款并注銷抵押登記的或沒有貸款抵押的購房人可直接申請貸款。 ? ?(2)、如出讓人未全部還清貸款且尚有抵押登記的，購房人可采用轉(zhuǎn)按揭或先全額還清貸款注銷抵押登記后重新申請貸款。 ? ?轉(zhuǎn)按揭貸款的一般流程為： ? ?a、 出賣人取得貸款銀行轉(zhuǎn)讓抵押房屋的同意； ? ?b、買賣雙方簽訂《二手房買賣合同》； ? ?c、 提交買賣合同及買受人貸款資料交銀行審核； ? ?d、 同意貸款后與轉(zhuǎn)讓方及原貸款銀行簽訂抵押借款合同變更協(xié)議； ? ?e、買賣雙方辦理保險合同的變更手續(xù)； ? ?f、 辦理房屋過戶、抵押登記手續(xù) 。 第九章 ?房款的提存或監(jiān)管 一 保證房款安全的方法 ? ?為保障交易的安全性，買受人可以協(xié)議將房款委托律師事務(wù)所提存、交銀行監(jiān)管或向公證處提存。 二 委托房款監(jiān)管的操作 ? ?買賣雙方在簽署房地產(chǎn)買賣合同后，可將購房款和產(chǎn)權(quán)證交由律師事務(wù)所統(tǒng)一管理，待產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成即買方產(chǎn)證出證后，再由律師事務(wù)所通知買賣雙方同時領(lǐng)證、領(lǐng)款。 其流程一般為： ? ?（1） 律師事務(wù)所與買賣雙方簽訂《見證協(xié)議》。 ? ?（2） 律師收取資料：單位營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明或當(dāng)事人身份證明（均需原件及復(fù)印件）；申請產(chǎn)權(quán)登記的收件收據(jù)或產(chǎn)權(quán)證（均需原件）；買賣合同（原件）； ? ?（3）買入方房款劃到律師事務(wù)所提存帳戶。 ? ?（4）辦理產(chǎn)權(quán)過戶或/和抵押手續(xù)； ? ?（5） 通知買賣雙方領(lǐng)證、領(lǐng)款。 ? ?（6） 三方辦理交接、領(lǐng)證、領(lǐng)款。 第十章 ?二手房過戶登記 ? ?律師應(yīng)提示買受人應(yīng)當(dāng)注意，購買的房屋未經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移登記，不得對抗第三人。為防止出讓人一房多售等非法行為侵害買受人的利益，應(yīng)及時辦理轉(zhuǎn)移登記。 一 ? 登記應(yīng)提交的材料 ? ?(1)房地產(chǎn)權(quán)屬證書； ? ?(2)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的身份證明，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人是法人或者其他組織的，還應(yīng)當(dāng)出具對具體承辦人員的授權(quán)委托書； ? ?委托書（原件）及代理人身份證明（原件及復(fù)印件）；房地產(chǎn)權(quán)利人為自然人的，委托書需公證：a、在香港申辦的公證文書須經(jīng)中國法律服務(wù)（香港）有限公司加章轉(zhuǎn)遞確認(rèn)；b、臺灣同胞持臺灣地區(qū)公證機(jī)構(gòu)出具的公證文書須經(jīng)北京市公證員協(xié)會核對，并出具確認(rèn)當(dāng)事人的正本與?；鶗乃偷母北竞藢σ恢碌淖C明；c、在境外的中國公民、華僑、外籍華人、外國人提供的公證文書須經(jīng)該國外交部或其授權(quán)的機(jī)構(gòu)和中國駐該國使（領(lǐng)）館認(rèn)證。 ? ? (3)轉(zhuǎn)讓合同或者與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律文件； ? ?（4）房屋面積變化的，提交測量面積成果報告（依據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十八條）； ? ? (5)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他文件。 二 ?登記的審核時限和權(quán)證的領(lǐng)取 ? ?按規(guī)定登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請之日起二十日內(nèi)完成審核。符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)移事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記冊，并通知房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證書》；不符合規(guī)定條件的，不予登記，并書面告知申請人。 ? ?領(lǐng)證時權(quán)利人（或代理人）需攜帶身份證件（原件）印花稅收據(jù)及受理時的收件收據(jù)（原件），仔細(xì)核對《房地產(chǎn)權(quán)證》及《登記證明》。 三 ?律師代辦登記 （律師應(yīng)當(dāng)及時關(guān)注各種稅費(fèi)的變化，并應(yīng)提示委托人，在辦證中發(fā)生的各種稅費(fèi)應(yīng)由委托人據(jù)實(shí)支付） ? ?委托他人代辦二手房買賣轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，要取得并向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出具當(dāng)事人的委托書。 ? ?二手房買賣中發(fā)生或應(yīng)交納的稅費(fèi) ： ? ?1.根據(jù)北京市的現(xiàn)行規(guī)定，有關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下： ? ?2.契稅：買受人承擔(dān)，居住房屋個人1.5%、單位、高檔房3%，非居住房屋3%； ? ?3.合同印花稅：買賣雙方各承擔(dān)0.05%； ? ?4.權(quán)證印花稅：買受人承擔(dān)，5元/本； ? ?5.配圖費(fèi)：買受人承擔(dān)，居住房屋25元；非居住房屋1：500地籍圖每幅65元、1：1000地籍圖每幅92元、1：2000地籍圖每幅120元； ? ?6.抵押登記費(fèi)：純公積金貸款100元，組合貸款及商業(yè)貸款200元； ? ?7.公證費(fèi)：50萬元以下部分，按房價的0.3%，不足200元按200元計(jì)；50萬-500萬按0.25%； ? ?8.貸款保險費(fèi)：買受人承擔(dān)，貸款額x0.05%x貸款年限。 ? ?以上稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅供參考，實(shí)際費(fèi)用應(yīng)按登記時政府和相關(guān)部門的規(guī)定為準(zhǔn). 第十一章 物業(yè)管理費(fèi)的清算和公共維修基金的交割 一、律師應(yīng)提示當(dāng)事人，房地產(chǎn)買賣合同生效之日起的十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)由出賣人結(jié)清房屋交付前所欠的物業(yè)管理費(fèi)，并應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理單位。 二、房屋產(chǎn)權(quán)變更登記完成30日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向小區(qū)辦備案，并辦理房屋公共維修基金戶名的變更手續(xù)。 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 第十二章 ?附則 一、 本所律師辦理二手房業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)遵循本指引。 二、本指引在有關(guān)法律變化時，應(yīng)當(dāng)隨之調(diào)整。 ?