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寧波
【房屋買賣】居間合同中的跳單行為認定
【關鍵】
房屋買賣居間合同中關于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。但是，當賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售時，買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息的，買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構成違約。
【基本案情】
原告上海甲物業顧問有限公司訴稱：被告乙利用甲公司提供的上海市虹口區株洲路某號房屋銷售信息，故意跳過中介，私自與賣方直接簽訂購房合同，違反了《房地產求購確認書》的約定，屬于惡意“跳單”行為，請求法院判令乙按約支付甲公司違約金1.65萬元。
被告乙辯稱：涉案房屋原產權人丙委托多家中介公司出售房屋，甲公司并非獨家掌握該房源信息，也非獨家代理銷售。乙并沒有利用甲公司提供的信息，不存在“跳單”違約行為。
法院經審理查明：2008年下半年，原產權人丙到多家房屋中介公司掛牌銷售涉案房屋。2008年10月22日，上海丁房地產經紀有限公司帶乙看了該房屋；11月23日，上海戌房地產顧問有限公司帶乙之妻曹某某看了該房屋；11月27日，甲公司帶乙看了該房屋，并于同日與乙簽訂了《房地產求購確認書》。該《確認書》第2.4條約定，乙在驗看過該房地產后六個月內，乙或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與乙有關聯的人，利用甲公司提供的信息、機會等條件但未通過甲公司而與第三方達成買賣交易的，乙應按照與出賣方就該房地產買賣達成的實際成交價的1%，向甲公司支付違約金。當時甲公司對該房屋報價165萬元，而上海戌房地產顧問有限公司報價145萬元，并積極與賣方協商價格。11月30日，在某房地產顧問公司居間下，乙與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價138萬元。后買賣雙方辦理了過戶手續，乙向上海戌房地產顧問有限公司支付傭金1.38萬元。
【裁判結果】
上海市虹口區人民法院于2009年6月23日判決：被告乙應于判決生效之日起十日內向原告甲公司支付違約金1.38萬元。宣判后，乙提出上訴。上海市第二中級人民法院于2009年9月4日作出（2009）滬二中民二（民）終字第1508號民事判決：一、撤銷上海市虹口區人民法院(2009)虹民三(民)初字第912號民事判決；二、甲公司要求乙支付違約金1.65萬元的訴訟請求，不予支持。
【裁判理由】
法院生效裁判認為：甲公司與乙簽訂的《房地產求購確認書》屬于居間合同性質，其中第2.4條的約定，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應得的傭金，該約定并不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，應認定有效。根據該條約定，衡量買方是否“跳單”違約的關鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，則買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構成“跳單”違約。本案中，原產權人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，乙及其家人分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，乙并沒有利用甲公司的信息、機會，故不構成違約，對甲公司的訴訟請求不予支持。
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