第三章　補　償

　　本章內容提要

　　本章共十三條，主要對房屋征收補償原則、補償內容、補償方式選擇、評估機構選定、評估爭議處理、被征收人住房保障、違法建筑認定與處理、停產停業損失補償、搬迂與臨時安置費支付、房屋征收補償決定以及申請人民法院強制執行等內容作了規定。

　　從兩次公開征求意見情況看，補償是群眾最為關注的問題。在第一次征求意見過程中，反饋的意見主要集中在以下方面：一是主張補償標準應當是房地產市場價格，能夠保證被征收入可以在市場上購買到區位、面積、環境等條件相似的住房。二是建議房地產市場評估應當考慮多種因素，如產權性質、裝修、停產停業損失、交通成本、物業費、采暖費、停車費等。三是主張評估機構應當由被征收人選擇確定，評估機構應是獨立機構，與當地政府無利害關系，任何人不得干預評估。四是建議明確非住宅房屋停產停業損失的補償標準。五是建議對違法建筑要區分情況，不能“一刀切”。六是建議對舊城區改建中回遷安置作出更加明確的規定。七是主張補償協議應公布，防止暗箱操作。在第二次征求意見過程中，反饋的意見主要集中在以下方面：一是建議增加政府補助和獎勵的內容，明確被征收入可以選擇補償方式，征收補償款應當專戶存儲，評估機構應當由征收方和被征收方協商一致確定。二是提出房地產價格評估機構的選擇方式采用公開抽簽、搖號等方式選擇或者一方不參與的由另一方選定等，建議不能由市、縣級政府規定選定辦法。三是要求明確違法建筑的認定程序。四是認為住房保障的具體辦法和停產停業損失補償辦法等不應由市、縣級人民政府規定，建議由上級政府制定。

　　根據征求意見情況，經認真研究，對房屋征收補償方面的內容進行了修改完善。相對于原拆遷條例，主要有以下幾點變化：一是明確了征收補償內容。規定對被征收人給予的補償包括：被征收房屋價值的補償；搬遷、臨時安置的補償；停產停業損失的補償。同時規定，市、縣級人民政府應當對被征收入給予補助和獎勵(第十七條)。二是明確了因征收房屋造成的停產停業損失的補償，按照房屋被征收前的效益和停產停業期限確定(第二十三條)。三是要求地方政府加強各項建設活動規劃的管理；對于未經登記的房屋，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門先行調查、認定和處理(第二十四條)。四是明確了征收評估爭議的處理機制，規定對評估結果有異議的，可以申請復核評估；對復核結果有異議的，可以向評估專家委員會申請鑒定，取消另行委托評估的規定(第十九條)。五是對因舊城區改建征收個人住宅，明確被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋(第二十一條)。六是明確規定被征收房屋的價值補償不低于征收決定公告之日類似房地產市場價格，更好地保護被征收人的利益(第十九條)。

　　第十七條　作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

　　(一)被征收房屋價值的補償；

　　(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

　　(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

　　市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

　　【釋義】　本條是關于房屋征收補償內容的規定。

　　房屋征收涉及公民最重要的私有財產——房屋，在強調為了公共利益需要征收房屋的同時，應當嚴格規范房屋征收活動，保護被征收人的合法權益。從以往實踐來看，在所引發的各種矛盾糾紛中，大多反映的是補償是否公平、公正。從征求意見情況看，群眾最為關注的也是房屋征收的補償問題。#p#分頁標題#e#

　　為了更好地保護被征收人的合法權益，保證征收補償公平、合理，本條例對被征收人的補償內容進行了規定。這是新增加的內容。

　　本條第一款規定的補償包括三項：一是對被征收人房屋價值的補償。包括被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權的補償，以及房屋室內裝飾裝修價值的補償。被征收人房屋包括被征收的房屋及其附屬物。所謂“附屬物”是指與房屋主體建筑有關的附屬建筑或構筑物。被征收人對自己的房屋進行的裝飾裝修，在征收時也應當給予補償。對被征收人房屋價值的補償是房屋征收補償中最主要的部分。二是因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償。因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；搬遷補償是針對所有被征收人的。對于選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房；若房屋征收部門向被征收人提供了周轉用房，則不必支付臨時安置補償。

　　三是因征收房屋造成的停產停業損失的補償。非住宅房屋停產停業損失補償是當前拆遷矛盾糾紛問題突出的重要方面之一。原拆遷條例第三十三條規定給予適當補償，由于規定比較原則，各地做法不同，產生的問題較多。本條例將停產停業損失的補償明確為房屋征收補償的重要組成部分，有利于更好地保護被征收人的利益。

　　本條第二款對市、縣級人民政府制定辦法，對被征收人給予補助和獎勵進行了規定。

　　與第一款前三項不同，本款規定的市、縣級人民政府給予被征收人的補助和獎勵，不是普惠的。比如，市、縣級人民政府規定的獎勵是針對按期搬遷的被征收人的；如果被征收人未按期搬遷，就不能夠享受政府給予的獎勵。市、縣級人民政府規定的補助也是如此。補助可能是針對生活困難救助、重大疾病救助以及住房困難家庭的。例如，上海市規定，拆遷舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，為滿足被拆除房屋基本使用功能(衛生、廚房)，增加套型面積補貼，每戶補貼建筑面積15平方米。廣州市在舊城改造過程中，為鼓勵居民外遷，對歷史舊城區范圍內的拆遷居民，除正常補償外，另外按照被征收房屋的房地產市場價格的百分之二十給予補助。

　　第十八條　征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　【釋義】　本條是關于保證被征收人居住條件的規定。

　　征收個人住宅，保證被征收人居住條件是《物權法》第四十二條的要求，也是政府作為房屋征收主體的職責所在，是政府義不容辭的責任。這部分是本條例新增加的內容。

　　保障被征收人的居住條件，有利于彌補原拆遷條例強調市場化補償、忽視對住房困難家庭保障的問題。對被征收人給予住房保障應當符合下列兩個條件：一是征收的房屋是個人住宅；二是被征收人符合住房保障條件。二者缺一不可。

　　制定該條例時有以下兩方面考慮：一是我國地域遼闊，各地情況差異較大。南方和北方，沿海和內地經濟發展水平、征收房屋規模、房地產市場、住房保障水平情況等都存在著差別。二是各地的住房和收入困難家庭的標準不同。北京市規定，必須連續享受低保一年以上，且家庭人均住房面積不足7.5平方米；哈爾濱市規定，須持有《城市居民最低生活保障證》；武漢市規定，家庭成員均有本市城鎮常住戶口，其中至少一人具有本市城鎮常住戶口三年以上，享受城鎮居民最低生活保障待遇一年以上，且家庭人均住房使用面積在6平方米以下；濟南市規定，具有濟南市區(含長清區)常住戶口、取得民政部門核發的《最低生活保障證》，且無房、擁有私有住房或承租公有住房的使用面積低于(含)人均6平方米；沈陽市規定，具有本市城鎮常住戶口，連續領取最低生活保障金一年以上，且人均住房使用面積在7平方米(含7平方米)以下。漳州市規定，享受本市城鎮居民最低生活保障待遇，具本市城鎮常住居民戶口且滿5年以上，家庭成員之間有法定贍養或撫養關系以及家庭成員人均住房建筑面積不足10平方米。考慮到住房保障范圍、保障標準、優先具體辦法等具有很強的地域差別，屬于地方事務，本條例授權住房保障的具體辦法由各省、自治區、直轄市規定。#p#分頁標題#e#

　　第十九條　對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

　　對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

　　房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

　　【釋義】　本條是關于被征收房屋價值補償原則、評估辦法和評估爭議解決機制的規定。

　　一、對被征收房屋價值的補償不得低于類似房地產的市場價格

　　本條所稱類似房地產，是指與被征收房犀的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產；類似房地產的市場價格，是指在評估時點與被征收房屋類似的房地產的市場價格。評估時點為房屋征收決定公告之日。類似房地產的市場價格，既包括了被征收房屋的價值，也包括了房屋占用范圍內土地使用權的價值。確定類似房地產的市場價格，可以通過搜集實際成交案例，剔除偶然的和不正常的因素后得到。本條例確立不低于類似房地產的市場價格的制度，可以使被征收人用所得補償在市場上能夠買到區位、面積、用途、建筑結構等方面相當的房屋，這是本條例確定的一項新制度，是針對被征收人的保護性條款。

　　二、被征收房屋的價值由房地產價格評估機構評估確定

　　被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產估價機構評估確定是國際通行的做法。

　　按照《城市房地產管理法》、《行政許可法》的規定，國家實行房地產價格評估制度和房地產價格評估人員資格認證制度，房地產估價機構、房地產估價師必須在其資質資格經有關房地產主管部門核準后，方可從事房屋征收評估。未經核準的，不得從事房地產估價活動。

　　目前，全國共有房地產估價機構5000余家，超過4萬人取得了房地產估價師資格。根據2005年原建設部發布的《房地產估價機構管理辦法》，房地產估價機構資質等級由高到低分別為一級、二級、三級和三級暫定。所有資質等級的房地產估價機構都可以在全國范圍內從事房地產估價活動，但資質等級越高的房地產估價機構，所能從事的估價業務范圍越大。除了三級暫定資質外，其他資質等級的房地產估價機構都可以從事房屋征收評估工作。

　　房屋征收評估涉及征收當事人的切身權益，應當盡量選用社會信譽好、綜合實力強、資質等級高的房地產價格評估機構進行征收評估。市、縣政府有關部門可以公布這類房地產價格評估機構的名單，供被征收人選擇，但不能限制符合條件的房地產價格評估機構參與評估活動。

　　三、對評估確定的被征收房屋價值有異議可申請復核評估、鑒定

　　為保證評估結果的客觀、公正，本條第二款規定，被征收人和房屋征收部門對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可先向原房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果仍有異議的，再向房地產價格評估專家委員會(以下簡稱評估專家委員會)申請鑒定。申請復核評估的，應當指出評估結果或者評估報告存在的問題。房地產價格評估機構、評估專家委員會要認真進行復核、鑒定，并出具書面復核、鑒定結論。

　　省、自治區住房城鄉建設行政主管部門和設區城市的房地產管理部門或者其授權的房地產估價行業組織，應當成立由房 地產估價師和城市規劃、法律等方面的專家組成的評估專家委員會，對房屋征收評估進行技術指導，受理房屋征收評估鑒定。#p#分頁標題#e#

　　四、房屋征收評估辦法由住房和城鄉建設部制定

　　這是一個授權性條款。2003年12月，原建設部根據原拆遷條例制定并發布了《城市房屋拆遷估價指導意見》，規范城市房屋拆遷估價工作。根據本條規定，《房屋征收評估辦法》由國務院住房城鄉建設主管部門制定，在制定過程中應當向社會公開征求意見。為了客觀公平地評估確定被征收房屋的價值，要測算類似房地產的市場價格；對選擇房屋產權調換方式進行補償的，要評估產權調換房屋的價值以計算、結清與被征收房屋價值的差價等。相關活動在《房屋征收評估辦法》中有詳細規定。

　　第二十條　房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。

　　【釋義】　本條是關于房地產價格評估機構選定及獨立開展評估活動的規定。

　　一、房地產價格評估機構應當由被征收人選定

　　房地產價格評估機構的選定關系著征收補償、也關系著征收活動的開展，是被征收人、房屋征收部門和房地產價格評估機構都關注的一個問題。評估機構的選定，既要科學，又要合理。房地產價格評估機構的選定，應當注意以下幾點：

　　一是首先由被征收人協商選定。被征收人應當在規定的時間內先行協商，如果能夠達成一致意見，且選擇的房地產價評估機構符合第十九條規定的房地產價格評估機構資質要求的，應當由被征收人選定的評估機構實施評估。

　　二是如果被征收人在規定時間內沒有就房地產價格評估機構選定進行協商或者雖經協商但未達成一致意見的，應當通過多數決定、隨機選定等方式確定，如進行投票、抽簽、搖號、招投標等，確定房地產價格評估機構的過程應當公開、公平、公正。具體可由房屋征收部門組織進行。采用隨機選定的方式，應當有被征收人代表到場，還可以邀請有公信力的人士或機構到場監督。

　　三是房地產價格評估機構選定的具體辦法由省、自治區、直轄市制定。由于各地區差異性很大，需要因地制宜制定具體辦法，因此，本條例授權省、自治區、直轄市人民政府根據本地實際情況，制定本地區的房地產價格評估機構選定的具體辦法。制定辦法時，不應當限制符合條件的房地產價格評估機構平等參與評估活動的機會。

　　二、房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地評估

　　被征收房屋價值評估結果是否客觀公平，直接關系被征收人的切身利益。被征收房屋價值評估活動應當獨立、客觀、公正。

　　所謂“獨立”就是要求房地產價格評估機構和評估人員與房屋征收當事人無利害關系，在房屋評估活動中不受包括房屋征收部門、被征收人在內的任何單位和個人的影響，憑自己的專業知識、經驗和職業道德進行評估。

　　所謂“客觀”就是要求房地產價格評估機構和有關評估人員在評估中不帶著自己的情感、好惡和偏見，應按照事物的本來面目、實事求是地進行評估。

　　所謂“公正”就是要求房地產價格評估機構和有關評估人員在評估活動中不偏袒征收當事人中任何一方，堅持原則，客觀評估。

　　三、任何單位和個人不得干預評估

　　為了保證被征收房屋價值評估結果客觀公平，應當為房地產價格評估機構獨立、客觀、公正開展房屋征收評估工作創造良好的執業環境，任何單位和個人不得干預房屋征收評估活動，包括評估過程和評估結果。#p#分頁標題#e#

　　本條所說的任何單位和個人，包括各級人民政府、房屋征收部門、房屋征收實施單位及其工作人員以及被征收人。所說的不得干預，包括不得以任何理由、任何方式，要求房地產價格評估機構和有關評估人員高估或低估被征收房屋的價值。

　　第二十一條　被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

　　被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

　　因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

　　【釋義】　本條是關于房屋征收補償方式選擇、產權調換房屋差價結算以及舊城區改建中就近安置的規定。

　　一、房屋征收補償方式有兩種，即貨幣補償與房屋產權調換

　　房屋是居民賴以生存的重要生活資料，房屋被拆除，勢必會給居民的生活帶來不便。允許被征收人根據自己的實際需要選擇補償形式，有利于保護被征收人的合法權益，減少矛盾糾紛的發生。

　　所謂“貨幣補償”是指在房屋征收補償中，以市場評估價為標準，對被征收房屋的所有權人進行貨幣形式的補償。所謂“產權調換”是指房屋征收部門提供用于產權調換的房屋與被征收房屋進行調換，計算價格后，結清差價。

　　二、產權調換房屋結算差價

　　政府在征收補償方案中一般會明確用于產權調換房屋的地點、戶型、面積等，以及選擇不同地點產權調換房屋所享受的不同政策，被征收人根據各自實際需要，可以選擇產權調換形式。被征收人選擇房屋產權調換的，對被征收房屋價值和用于產權調換房屋價值分別計算，再結清被征收房屋和用于產權調換房屋的差價。

　　需要說明的是，為保證被征收房屋評估結果和產權調換房屋價格的公平，產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日，產權調換房屋價值評估時點也應當是房屋征收決定公告之日。另外，除政府對產權調換房屋價格有特別規定外，一般應當以市場評估的方式確定產權調換房屋的價值。

　　三、因舊城區改建需要征收個人住宅的，政府應當在改建地段或者就近地段予以安置

　　在舊城區改建中，能否原地回遷、就近安置是當前被拆遷人反映較多，矛盾較為集中的一個問題。問題本身具有兩面性，一方面，因舊城改建需要征收個人住宅的，被征收人原住房面積一般較小，但地理位置較好，生活成本低，由于周邊房價較高，被征收人用征收補償款購買的房屋可能面積小，人口多、住不下的問題仍會突出；另一方面，如果放棄在改建地段或者就近地段回遷，被征收人住房條件可能會得到較大的改善，但可能面臨生活成本上升，公共服務設施配套不全等問題。

　　本款有三層含義：一是只適用于因舊城區改建需要，征收個人住宅的情況；二是只有被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的情況下才適用，若被征收人不選擇在改建地段進行房屋產權調換，則不適用；三是在同時滿足上述兩個前提的情況下，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

　　這里的“改建地段”應當是指同一項目；分期建設的，在各期中安置均應符合本條規定。這里的“就近地段”，由于城市規模、居民生活習慣不同，難以確定全國的統一標準，由各地在制定細則時確定。#p#分頁標題#e#

　　第二十二條　因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。

　　【釋義】 本條是關于搬遷費、臨時安置費的規定。

　　被征收人因房屋被征收后，需要搬遷他處居住，會發生一定的搬遷費用，這部分費用是因房屋征收產生的，房屋征收部門應當為此向被征收人支付搬遷費。

　　對于選擇房屋產權調換的，在產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。被征收人自行過渡的，征收部門應對被征收人支付臨時安置費。房屋征收部門向被征收人提供周轉用房的，房屋征收部門已經履行了為被征收人承擔臨時安置的責任，不必付給被征收人臨時安置費。考慮到各地經濟水平和實際情況不同，搬遷費和臨時安置費的具體標準由地方規定。

　　第二十三條　對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　【釋義】　本條是關于征收房屋造成停產停業損失補償的規定。

　　非住宅停產停業損失補償是房屋拆遷中群眾反映較為突出的問題之一。本條例明確因征收房屋造成停產、停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定，同時授權具體辦法由省、自治區、直轄市制定，有利于減少房屋征收過程中矛盾糾紛的發生。

　　一、停產停業損失的補償。根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定

　　停產停業損失，一般以實際發生的直接損失為主，根據房屋征收前被征收房屋的實際使用效益和實際停產、停業期限等確定。

　　停產停業損失補償中涉及非住宅房屋的認定。認定為非住宅房屋，應當滿足以下兩個條件：第一，房屋為非住宅房屋，即營業性用房；第二，經營行為合法，不能是違法經營；二者缺一不可。

　　二、停產停業損失補償辦法，由省、自治區、直轄市制定

　　目前，有關停產停業損失的補償，各地情況不同，差距很大。有的按上一年度上報稅務部門的月平均利潤值計算，一次性給予6個月的補償；有的發放補助費每月每平方米二十元，最長不得超過一年；有的根據被拆除房屋的區位和使用性質，按照每平方米500元至1500元標準給予一次性停產、停業綜合補助費；有的按照拆遷房屋的地段類別，以建筑面積計算，補貼給產權單位。鑒于以上情況，條例授權省、自治區、直轄市制定停產停業損失補償辦法。

　　三、關于“住改非”房屋補償問題

　　所謂“住改非”房屋是指產權性質為住宅，但已依法取得營業執照成為經營性用房。其形成原因十分復雜，有部門之間缺乏協調，管理不到位造成的；也有在經濟轉型、體制轉軌時期，為促進就業，鼓勵下崗職工興辦的，多屬于歷史遺留問題。

　　“住改非”房屋，既有不合法的方面，又有合理的成分，處理時應當遵循“尊重歷史，實事求是”的原則。《國務院辦公廳關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》(國辦發明電[2003]42號)規定，“對拆遷范圍內產權性質為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的補償，各地可根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當補償。”從各地情況看，對于符合上述規定且經營時間較長的，參照營業用房給予補償的情況較多。#p#分頁標題#e#

　　第二十四條　市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。

　　市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

　　【釋義】　本條是關于加強建設活動管理，以及在房屋征收前對未經登記的建筑先行調查、認定和處理的規定。

　　一、市、縣級人民政府加強建設活動管理

　　房屋征收是城市政府以土地所有者的身份對城市有限的土地資源，特別是城市建設用地進行的重新分配。條例要求市、縣級人民政府及其有關部門依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理，以預防和減少房屋征收過程中矛盾糾紛的發生。

　　二、政府在作出房屋征收決定前。在征收范圍內組織有關部門依法對未進行登記的建筑進行調查、認定和處理

　　在房屋征收過程中，涉及的房屋有兩種情況。一是已經依法登記取得房產證的房屋；二是未依法登記沒有取得房產證的房屋。在以前的房屋拆遷中，產生矛盾糾紛較多的，是拆遷未依法登記沒有取得房產證的房屋。主要矛盾是被拆遷人與拆遷人以及主管部門對未登記房屋的認定方面意見不一。從法理上講，未依法辦理相關手續，未依法登記的房屋不能按合法建筑進行補償是沒有問題的，但實踐中確實存在大量因歷史原因，導致未依法辦理房屋登記的情況。對于這類問題的處理，需要政府組織各有關部門協調配合。天津、鄭州等城市近幾年一直在積極處理歷史遺留問題，取得了比較好的經驗。本條例要求人民政府及其有關部門加強監管，在征收前先行認定處理，既是為了有效防止新問題的產生，也是為了避免在征收時矛盾過分集中，部門分別處理周期過長等問題。

　　(一)對于一般影響規劃且依法補辦相關手續和繳納罰款的，可視為合法建筑補償。

　　椐據城鄉規劃管理法律法規的規定，所謂違法建筑，是指在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證件或者違反建設工程規劃許可證的規定建設，嚴重影響城市規劃的建筑。一般包括四種情形：(1)未申請或申請未獲得批準，未取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證而建成的建筑；(2)擅自改變建設工程規劃許可證的規定建成的建筑；(3)擅自改變了使用性質建成的建筑；(4)擅自將臨時建筑建設成為永久性的建筑。

　　對違法建筑的處理，根據城鄉規劃管理法律法規的規定，分為兩種情況：第一種情況，對于嚴重影響城市規劃的，限期拆除或者沒收；第二種情況，對于一般影響城市規劃，尚可采取改正措施的，責令限期改正并處罰款。對于后一種情況，如果已經按照城鄉規劃法律法規的規定補辦了相關手續并繳納了罰款的，在征收時可以視為合法建筑進行補償。

　　(二)對于未超過批準期限的臨時建筑應當給予適當補償。

　　根據城鄉規劃管理法律法規的規定，在城市規劃區內進行臨時建設，必須在批準的使用期限內拆除。因此，對于超過了批準期限的臨時建筑，應當由建設者在限期內拆除，在征收時不予補償。對于未超過批準期限的臨時建筑，是合法建筑，未到批準使用期限拆除，會給臨時建筑所有人帶來一定的經濟損失。因此，拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。對未超過批準使用年限的臨時建筑的補償，應按已使用期限的剩余價值參考剩余使用期限確定。

　　(三)房屋征收決定前，政府組織有關部門對未經登記的建筑進行調查、認定和處理。#p#分頁標題#e#

　　各地由于歷史原因存在大量手續不全、未經登記的房屋，在征收范圍確定后，各市、縣級人民政府應當組織有關部門對這一部分房屋進行調查、認定、處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。當事人對有關部門的認定和處理結果不服的，可以依法提起行政復議或者訴訟。

　　第二十五條　房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。

　　補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

　　【釋義】　本條是關于征收補償協議內容和當事人不履行協議情形的規定。

　　征收補償協議是約定征收當事人之間權利與義務關系的合同。依法訂立的補償協議，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除協議。依法訂立的協議，受法律保護。

　　本條第一款對補償協議的主要內容作了規定。一般包括補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項。此外，協議一般還包括違約責任、解決爭議的辦法等內容。補償協議的內容，雙方當事人協商一致后可以修改。對于實行貨幣補償的，補償協議主要應載明補償金額和支付期限、搬遷費、停產停業損失、搬遷期限等；對于實行產權調換的，補償協議主要應載明用于產權調換房屋的地點和面積、被征收房屋與產權調換房屋的差價結算、臨時安置費或者周轉用房、搬遷費、停產停業損失、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等。

　　本條第二款對征收當事人一方不履行協議的處理情況作了規定。補償協議訂立后，一方不履行的，另一方當事人可以向人民法院提起訴訟，要求對方承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

　　第二十六條　房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

　　補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。

　　被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議.也可以依法提起行政訴訟。

　　【釋義】　本條是關于市、縣級人民政府作出補償決定的情形，補償決定內容和不服補償決定的救濟的規定。

　　一、市、縣級人民政府作出補償決定

　　(一)市、縣級人民政府作出補償決定的情形有兩種：

　　1.在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議。房屋征收中，當事人可能由于對補償方式和補償金額、用于產權調換房屋的用房面積和地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項持有不同看法，從而導致補償協議一時無法達成。為避免房屋征收當事人各執己見、相互扯皮，久拖不決，本條規定在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府作出補償決定。房屋征收部門報請作出補償決定的時間，應當是在征收補償方案確定的簽約期限之后。在征收補償方案確定的簽約期限內達不成協議，還有一層潛在的含義，就是政府認為有關補償方式與金額、用于產權調換房屋面積和地點、搬遷期限、搬遷過渡方式與過渡期限等事項合乎法律規定，有關當事人的合法權益得到了補償，超過簽約期限仍不簽訂協議，這時才可以作出補償決定。#p#分頁標題#e#

　　2.房屋所有權人不明確。被征收房屋所有權人不明確是指無產權關系證明、產權人下落不明、暫時無法考證產權的合法所有人或因產權關系正在訴訟等情形。由于房屋所有權人不明確，補償的對象也就不確定，往往難以進行補償。在此情況下，不能因此就降低或不對此類房屋進行補償，又不能因此久拖不決影響整個征收補償工作。為保證被征收人的合法權益和房屋征收工作的順利進行，除對達不成補償協議的被征收人作出補償決定外，對被征收房屋所有權人不明確的也有必要依法作出補償決定。

　　(二)補償決定應當在房屋征收范圍內公告。

　　市、縣級人民政府根據征收補償方案作出的補償決定，應當依法送達被征收人，并按照本條例的規定在征收范圍內公告。

　　二、補償決定應當公平

　　市、縣級人民政府必須依照本條例的規定，按照征收補償方案的規定作出補償決定，既不能超出補償方案的規定予以多補，也不能對被征收人采取懲罰性措施。作出補償決定后，還要做好解釋、宣傳工作，給被征收人解釋房屋征收的有關政策以及被征收人依法享有的權利和義務等。

　　補償決定、補償協議都是明確雙方當事人征收補償權利義務關系的協議。補償決定有關補償的內容應當全面，即原則上應當與補償協議規定的內容一致，不得含有懲罰性條款。

　　補償決定書一般應當包括下列幾個方面內容：

　　1.征收人與被征收人的基本情況及被征收房屋具體位置；

　　2.爭議的主要事實和理由；

　　3.補償決定的內容，具體包括補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等；

　　4.補償決定的依據、理由；

　　5.告知被征收人行政復議、行政訴訟的權利及申請行政復議、行政訴訟的期限；

　　6.作出補償決定的市、縣級人民政府的名稱、作出補償決定日期并加蓋公章。

　　三、被征收人對補償決定不服的救濟途徑

　　補償決定是一項具體行政行為，本條規定被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。根據《行政復議法》和《行政訴訟法》的規定，被征收人對市、縣級人民政府作出的補償決定不服的，可以依法在知道作出該具體行政行為之日起六十日內，向作出補償決定的市、縣人民政府的上一級人民政府申請行政復議；被征收人對市、縣級人民政府作出的補償決定不服的，可以依法在知道作出具體行政行為之日起三個月內向人民法院提起行政訴訟，或者依法提起行政復議后對復議決定不服的，可以自收到復議決定書之日起十五日內向人民法院提起行政訴訟。

　　第二十七條　實施房屋征收應當先補償、后搬遷。

　　作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

　　任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

　　【釋義】　本條是關于征收人征收補償義務和被征收人搬遷義務的規定。

　　與原拆遷條例相比較，該條明確規定了補償和搬遷的先后關系，并對違法搬遷作出了禁止性規定。

　　一、征收房屋應堅持先補償、后搬遷的原則

　　原拆遷條例執行中，因補償沒有到位就強制搬遷住戶而引起的信訪是當前拆遷信訪問題突出的一個重要原因，對社會穩定形成了一定的負面影響。針對這一現象，本條例從規范征收房屋補償與住戶搬遷的先后關系人手，通過確立先補償、后搬遷的原則，來保障被征收人獲得充分補償，遏制不補償就強行搬遷的違法征收行為。#p#分頁標題#e#

　　征收是政府強制性要求相對人讓渡物權、實現公共利益的行為。強制性是征收的主要特征，也是征收行為與拆遷行為的主要區別，但現代法治下的征收強制性應該是以已經對被征收人給予充分的補償為前提的。征收的主體是政府，與原拆遷條例中的拆遷人相比，政府擁有更直接和更方便的強制手段與資源，對補償搬遷關系予以規范和要求，可以防止或者減少實踐中以實現某種公共利益為借口，在沒有對被征收人妥善補償的情況下就要求被征收人先搬遷情況的發生。

　　需要說明的是，“先補償、后搬遷”包含兩種情況：一是房屋征收當事人就房屋征收補償達成一致，簽訂協議，雙方按協議履行相關的給付義務；二是征收當事人未達成補償協議，市、縣級人民政府已經依法作出補償決定，貨幣補償已經專戶存儲、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積已經明確。符合這兩種情況都屬于先補償。補償方式不同，具體情況也會有所不同。如實行貨幣補償的，貨幣補償已經專戶存儲、被征收人可以隨時支取即可視為對被征收人進行了補償；實行現房產權調換的，征收人可以確定安置房源，待被征收人搬遷完畢后再實際辦理交付手續；實行期房產權調換的，征收人則可以在協議確定安置房源后要求被征收人搬遷，待安置房竣工后再按約定交付房屋。

　　二、在征收人依法予以補償后。被征收人應當履行按時搬遷義務

　　如上所述，被征收人在征收人未補償之前，可以根據先補償、后搬遷原則進行抗辯，拒絕搬遷。但征收人一旦履行了補償義務后，被征收人也必須要履行按時搬遷的義務。

　　在征收過程中，會出現房屋征收部門與被征收人達成協議和達不成協議兩種情況。對于雙方按照本條例第二十五條規定達成協議的，只要征收人已對被征收人作出補償，被征收人就須按照協議中關于搬遷期限的約定，在限期內完成搬遷。如果被征收人在征收人補償后，沒有按照協議約定如期搬遷的，就屬于違約行為，房屋征收部門可以依約向法院提起訴訟，要求被征收人按照協議約定履行搬遷義務。如果房屋征收部門與被征收人達不成協議的，房屋征收部門可以依照本條例第二十六條規定報請作出征收決定的市、縣級人民政府作出補償決定，補償決定會對征收人的補償義務和被征收人的搬遷義務加以確定，在征收人作出補償后，被征收人也必須按照補償決定確定的搬遷期限履行搬遷義務；仍不履行的，則可能導致被依法強制搬遷。

　　三、對非法逼迫搬遷行為的禁止性規定

　　拆遷中因雙方當事人的利益角度不同，達不成協議的情況時有發生，拆遷人為了及早完成拆遷和及時進行開工建設，往往會棄法定的拆遷爭議解決程序不用，而依靠一些私力救濟方式來逼迫被拆遷人搬遷，被拆遷人因這些不規范的拆遷行為而產生的信訪事件也屢見于新聞媒體報道，為社會所詬病。首先，市、縣級人民政府作為代表公共利益的征收主體，其人民政府的本質決定了不能采用暴力、脅迫或者擅自中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷；其次，因為征收的主體只限市、縣級人民政府，即便具體從事征收工作的征收實施單位，也是接受市、縣級人民政府房屋征收部門的委托開展工作，因此也必須在委托事項范圍內從事征收工作，不得采取上述非法方式逼迫被征收人搬遷。這也是本條應有之義。

　　征收行為是因公共利益需要而啟動，雖征收的主體是政府，但征收后公共利益需要的項目還是存在著具體的建設單位。為了保證征收的公權性以及利益目的的全民性，征收工作必須由市、縣級人民政府來擔當，這也是征收區別于拆遷的最大特點。為了保證征收行為的正當性，要求征收只能由市、縣級人民政府及其房屋征收部門來完成，即便是征收后公共利益項目的建設單位也不允許參與搬遷活動，否則一是會破壞征收的政府公權特征，二是難免會從自身利益角度出發出現損害被征收人合法權益的行為。#p#分頁標題#e#

　　這里需要強調的是該款禁止的只是違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法行為。市、縣級人民政府規范管理征收搬遷時，既要嚴格遵守國家有關規定，又要從采取措施的目的、是否符合程序、安全需要以及是否對未搬遷住戶產生實際影響等方面出發去具體考量。至于本條規定的暴力、威脅方式，不論何種目的和具體行為方式，都屬于非法行為，為法規所禁止，并堅決予以嚴厲打擊。

　　第二十八條　被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。

　　強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

　　【釋義】　本條是關于補償決定強制執行的規定。

　　從征求意見情況看，強制搬遷也是社會各界普遍關注的熱點問題。在兩次公開征求意見過程中，都有意見提出，建議取消《城市房屋拆遷管理條例》中的行政機關自行強制拆遷的規定，認為政府作為房屋征收主體，是當事人一方，不應有行政強拆權，只能依法申請法院強制搬遷，法院強制搬遷，可以由法院作出裁定，由政府有關部門執行，法院進行監督。但也有意見認為，為了提高征收工作的效率，保證建設活動的順利進行，有必要保留行政機關自行強制拆遷，實行行政機關自行強制拆遷與司法強制搬遷并行的制度，但應當對行政機關自行強制拆遷的條件和程序作出嚴格限定。此外，還有意見提出，不同意由法院強制執行，認為法院執行力不足，法院獨立性、公正性也難以保證，司法程序太慢。

　　根據征求意見情況，綜合各方面意見，并考慮到《行政強制法(草案)(三次審議稿)》關于行政強制執行由法律設定的規定，經反復研究，該條取消了行政機關自行強制拆遷的規定，限定了政府申請法院強制執行的前提條件，這是與原拆遷條例相比較而言一個非常重大的變化。

　　一、申請法院強制執行

　　本條例第二十六條規定了房屋征收部門與被征收人達不成協議或者被征收房屋所有權不明確時，由房屋征收部門報請征收人作出補償決定，這是對征收糾紛處理的第一道程序，如果被征收人對補償決定不服的，可以申請行政復議或提起行政訴訟，尋求司法救濟，維護自身權益。被征收人既不申請行政復議或者提起行政訴訟，又不履行補償決定，這種情況下就需要通過非訴強制措施來達到實現補償決定、穩定補償關系、推動征收實施的目的。

　　原拆遷條例規定，不履行拆遷行政裁決的強制措施分行政機關自行強制拆遷和政府申請法院強制拆遷兩類。在本條例起草過程中，對是否保留行政機關自行強制拆遷爭議較大，第一類觀點認為征收作為政府公權行為，行政強制性是應有之義，作為維護公共利益的政府征收行為，行政強拆權不能削弱，只有高效的行政強制才能保證公共利益的及早實現。第二類觀點則認為，征收從啟動到實施都是由政府來完成，政府是征收的一方當事人，不應再擁有行政強拆權，如果將對未搬遷的被征收人進行強制的權力交由政府來行使，容易導致行政強拆權的濫用，不利于對被征收人權益的保護；再者，正在起草的《行政強制法》規定行政強制執行由法律設定，本條例作為行政法規不宜規定行政強制執行。本條例最終采納了第二類觀點，明確由政府申請法院強制執行。至于法院強制執行的模式，有觀點認為可以由法院作出裁定，再交由政府有關部門執行，法院進行監督；也有觀點認為既然已確定司法強制，就應將執行案件全部交由法院去執行，行政機關不應介入。由于本條例是行政法規，不宜對執行模式作規定，因此本條例對此沒有明確規定。#p#分頁標題#e#

　　關于本款規定的強制執行措施，還有以下含義：

　　1.強制執行以補償決定為前提。在實際操作中，被征收人不搬遷主要存在兩種情況，第一，達成了補償協議，又反悔不搬遷的；第二，作了補償決定，在決定規定的搬遷期限內未搬遷的。第一種情況，可以由房屋征收部門按照違約之訴向法院提起訴訟并申請執行。第二種情況，則可以根據本款的規定申請法院強制執行。

　　2.對申請法院強制執行的條件予以了嚴格規定。規定強制執行申請必須以被征收人在法定期間內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，又不在補償決定規定的期限內搬遷為前提。補償決定屬于具體行政行為，一經作出，即具有拘束力和執行力。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法向人民法院提起行政訴訟。依照《行政復議法》和《行政訴訟法》的規定，被征收人不服補償決定的應在知道補償決定之日起六十日內提起行政復議，或在知道作出補償決定之日起三個月內提起行政訴訟；被征收人先申請行政復議，后對行政復議決定不服的，或者復議機關逾期不作決定的，被征收人應在收到行政復議決定書之日起或者行政復議期滿之日起十五日內依法向人民法院提起行政訴訟。征收人在作補償決定時一定要注意，應告知被征收人對補償決定不服時的復議和訴訟權利。最高人民法院《關于執行(中華人民共和國行政訴訟法)若干問題的解釋》第四十一條第一款規定“行政機關作出具體行政行為時，未告知公民、法人或者其他組織訴權或者起訴期限的，起訴期限從公民、法人或者其他組織知道或者應當知道訴權或者起訴期限之日起計算，但從知道或者應當知道具體行政行為內容之日起最長不得超過2年。”第二款規定“復議決定未告知公民、法人或者其他組織訴權或者法定起訴期限的，適用前款規定。”

　　3.申請法院強制執行的主體是作出房屋征收決定的市、縣級人民政府。由于征收決定的主體、征收補償的主體以及補償決定的主體都是市、縣級人民政府，依據《行政訴訟法》第六十六條規定，當被征收人在法定期限內不提起訴訟又不履行具體行政行為的，只能由作出具體行政行為的行政機關申請人民法院強制執行。因此申請法院強制執行的主體是作出征收決定的市、縣級人民政府。申請的法院根據《行政訴訟法》的規定，一般為不動產所在地的基層人民法院。

　　二、法院強制執行申請書的必備內容

　　為了防止強制執行后可能出現的被征收人居無處所現象，保障被征收人居住權，減少強制執行引發的糾紛，本條例規定，向人民法院遞交的強制申請書必須附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料，也就是要求市、縣級人民政府在申請人民法院強制執行前，必須要落實好貨幣補償款或者提供產權調換房屋、周轉用房。

　　市、縣級人民政府向法院申請強制執行，除了提交申請書以外，還應提交征收決定、補償決定以及人民法院認為需要提交的其他材料。

　　原拆遷條例在關于強制拆遷的條文規定中，還特別指出實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。本條例考慮到今后的征收強制一律為政府申請法院強制執行，而在政府申請法院強制執行中，人民法院會依照相應的程序對被強制物品進行登記造冊，因此沒有對此作出規定。

　　三、申請人民法院強制執行的是補償決定而不是征收決定

　　本條規定的政府申請人民法院強制執行，強制執行的依據是補償決定而不是征收決定。房屋征收決定主要是就征收范圍、補償標準、補償方法、搬遷期限等作出的適用于房屋征收范圍內的所有被征收人的統一決定，每一位被征收人究竟該補多少，不是由征收決定直接確定的，而是由政府與該被征收人按照征收決定的要求，經過評估計算和協商簽訂協議確定的。在政府申請法院強制執行時，絕大多數被征收人按照征收決定已經簽訂了補償協議，有不少被征收人已經搬遷完畢，此時如果法院就征收決定進行審查，由于征收決定并未就某個特定被征收人的補償金額等作出確定，這就出現了法院審查的內容與政府申請強制執行的內容相脫節的情況，如法院審查認為征收決定不合法，會使絕大多數被征收人已經簽訂的補償協議和已經實施的搬遷在合法性和法律效力上發生問題，由此將帶來一系列連鎖反應。補償決定針對的是特定的被征收人，可執行內容明確而具體：一是明確政府給予的補償，如補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、過渡方式和過渡期限等事項；二是明確被征收人的搬遷義務及期限。在政府履行其補償義務的前提下，被征收人應當履行其搬遷義務。因此，政府申請人民法院強制執行時，法院強制執行的應當是補償決定而不是征收決定，即主要是強制被申請人即被征收人履行其搬遷義務，在這種情況下，不論法院是否強制執行補償決定，都不會對其他被征收人已經簽訂的補償協議和實施的搬遷產生連鎖反應。#p#分頁標題#e#

　　第二十九條　房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。

　　審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。

　　【釋義】　本條是關于房屋征收補償檔案管理、分戶補償情況公開以及對補償費用使用情況進行審計監督的規定。

　　房屋征收補償檔案資料不僅是征收過程的重要依據，也記錄了城市和社會發展變遷的歷史過程，補償檔案等原始憑證還為歷史遺留問題的解決處理提供了依據。房屋征收檔案是城市建設檔案的重要組成部分，建立、健全房屋征收檔案管理制度，妥善地管理好房屋征收檔案資料，是房屋征收部門的職責。

　　房屋征收補償檔案資料包括：征收決定發布前的相關會議紀要；征收決定發布所依據的相關規劃、立項資料；征收決定發布前的群眾聽證和征求意見等資料；征收補償方案；征收決定及公告；委托征收實施單位的合同；委托價格評估機構的合同；整體評估報告和分戶評估報告；通知有關部門停止辦理相關手續的書面通知；分戶補償資料；補償協議；達不成補償協議的，由市、縣級人民政府作出的補償決定及有關資料；申請人民法院強制執行的材料；監察、審計部門對征收工作進行監督檢查、審計的材料；其他與征收有關的檔案資料。

　　公開透明是本條例始終貫穿的一個原則，實踐證明只有在征收過程中堅持陽光操作、公開透明，才能取得群眾對征收工作的支持與信任。如，合肥市從2006年開始，在所有的拆遷項目中推行“三榜公示”制度，即在拆遷項目啟動前期，對調查摸底的被拆遷人住房、家庭人口等基礎情況在拆遷現場、所在街道和全市范圍內分別進行三次公示，接受群眾舉報與社會監督，通過這種方式保證拆遷過程的公開與補償結果的透明，有效推動了拆遷進程。在房屋征收過程中，堅持公開透明對房屋征收工作提出了更高的要求，不但要求征收過程的公開，還要求補償結果的公開，通過公布分戶補償情況，主動將政府的征收補償曝光于天下，自覺接受群眾檢驗，在保證了補償公平的同時，也能有效杜絕征收行為中的違法、違紀行為。

　　本條第一款是征收部門主動公開，接受監督。第二款則是通過審計部門專門審計征收補償費用的使用情況進行監督，這是公開透明的機制保障。征收是政府行為，征收補償主體是市、縣級人民政府，征收補償費用的管理和使用應由政府審計部門進行審計監督，這在保障依法依規補償、公平補償的同時，也確保了政府財政資金的安全與合規使用。