第一百三十七條 設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán),可以采取出讓或者劃拔等方式。
工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的,應(yīng)當采取招標、拍賣等公開竟價的方式出讓。
嚴格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃拔方式的,應(yīng)當遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。
●立法主旨
本條是關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式的規(guī)定。
●立法背景
土地作為寶貴的自然資源,是人類賴以生存的基本生括資料。我國在計劃經(jīng)濟時期,土地出讓主要是采取單一的無償劃撥的方式。1988年修改的土地管理法規(guī)定“國家依法實行國有土地有償使用制度。”1990年頒布的“城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例”規(guī)定,國有土地使用權(quán)實行有償出讓和轉(zhuǎn)讓制度。1994年頒布的城市房地地產(chǎn)管理法和1998年修訂的土地管理法基本確立了.國有土地的使用采取有償出讓和無償劃撥兩種方式。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和人口的增加,土地的存量和需求量之間的矛盾越來越突出。實行最嚴格的土地管理制度,不僅是由我國人多地少的國情決定的,也是貫徹落實科學發(fā)展觀,保證經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的必然要求。規(guī)范建設(shè)用地出讓方式,是物權(quán)法解決的重點問題之一。
●條文解讀
建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式主要有兩種:有償出讓和無償劃撥。有償出讓是建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主要方式.是指出讓人將一定期限的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給建設(shè)用地使用權(quán)人使用,建設(shè)用地使用權(quán)人向出讓人支付一定的出讓金。有償出讓的方式主要包括拍賣、招標和協(xié)議等。劃撥是無償取得建設(shè)用地使用權(quán)的一種方式.是指縣級以上人民政府依法批準,在建設(shè)用地使用權(quán)人繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將建設(shè)用地使用權(quán)無償交付給建設(shè)用地使用權(quán)人使用的行為。劃撥土地沒有期限的規(guī)定。
拍賣、招標等公開競價的方式,具有公開、公平和公正的特點,能夠充分體現(xiàn)標的物的市場價格,是市場經(jīng)濟中較為插躍的交易方式。我國土地資源的稀缺性,決定丁,采取公開競價的方式能夠最大程度體現(xiàn)土地的市場價值。從保護土地資源和國家土地收益的大局看,采取公開競價的方式不僅是必要的,而且其適用范圍應(yīng)當不斷擴大。城市房地產(chǎn)管理法第2條規(guī)定,土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地,有條件的,必須采取拍賣、招標方式;投有條件,不能采取拍賣、招標方式的,可以采取雙方協(xié)議的方式。近些年來,由于建設(shè)用地總量增長過快,工業(yè)用地出現(xiàn)的問題日益突出,低成本工業(yè)用地過度擴張,違法違規(guī)用地、濫占耕地現(xiàn)象屢禁不止。2004年,國務(wù)院在頒布的《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》中提出,工業(yè)用地要逐步實行招標、拍賣等公開競價的方式。2006年8月,國務(wù)院發(fā)布的“關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知”規(guī)定,國家根據(jù)土地等級、區(qū)域土地利用政策等,統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價標準。工業(yè)用地出讓最低價標準不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費用之和。工業(yè)用地必須采用招標、拍賣、掛牌方式出讓,其出讓價格不得低于公布的最低價標準。低于最低價標準出讓土地,或以各種形式給予補貼或返還的,屬非法低價出讓國有土地使用權(quán)的行為,要依法追究有關(guān)人員的法律責任。本條根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定,并結(jié)合現(xiàn)實中土地出讓的新情況,進一步擴大了采取公開競價出讓建設(shè)用地的范圍,從“豪華住宅”擴大到“商品住宅”,并把“工業(yè)用地”納入到公開競價出讓方式的范圍,同時明確對于同一土地有兩個以上意向用地者的,一律采取公開競價的方式。該規(guī)定已發(fā)展了現(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理的規(guī)定,符合國家利用土地的政策。
建設(shè)用地使用權(quán)有償出讓的方式中,招標和拍賣都屬于公開競價的方式。協(xié)議是出讓人和建設(shè)用地使用權(quán)人通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權(quán)。協(xié)議的方式由于沒有引入競爭機制,相對缺乏公開性,現(xiàn)實中一些地區(qū)和部門為了招商引資,將本來應(yīng)當采取公開競價方式改為協(xié)議方式,或者壓低協(xié)議出讓的價格,隨意減免土地出讓金,造成土地資源收益的流失,嚴重損害國家的利益。但是考慮到現(xiàn)實中一些需要扶持的行業(yè)和大型設(shè)施用地,仍然需要采取協(xié)議的方式出讓,協(xié)議的出讓方式還是有其存在的必要。為了防止協(xié)議出讓土地時可能滋生的腐敗行為、嚴格土地出讓秩序,土地管理法規(guī)定,采取協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。國務(wù)院、國土資源部也曾多次頒布相關(guān)的文件,要求各級人民政府要依照基準地價制定并公布協(xié)議出讓土地最低價標準。協(xié)議出讓土地除必須嚴格執(zhí)行規(guī)定程序外,出讓價格不得低于最低價標準。違反規(guī)定出讓土地造成國有土地資產(chǎn)流失的,要依法追究法律責任。物權(quán)法雖然保留了協(xié)議出讓方式,但是由于擴大了公開競價出讓方式的范圍,因此,協(xié)議出讓的適用范圍已經(jīng)越來越窄,程序則更趨嚴格。
目前土地出讓的實踐中還有掛牌等公開競價出讓建設(shè)用地的方式。掛牌方式可以說是土地主管部門將拍賣和招標的特點相結(jié)合創(chuàng)設(shè)的一項土地出讓制度,是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布掛牌公告,按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布,接受競買人的報價申請并更新掛牌價格,根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果或現(xiàn)場競價結(jié)果確定土地使用者的行為。由于現(xiàn)行法律還沒有對掛牌出讓方式作出過規(guī)定,該方式在法律上如何定性和規(guī)范,還需要根據(jù)實踐經(jīng)驗不斷完善。我國土地制度正在改革階段,今后可能還會出現(xiàn)一些新的公開競價的出讓方式,因此,物權(quán)法只是列舉了現(xiàn)行法律中已作規(guī)定的拍賣和招標兩種出讓方式,沒有對現(xiàn)實中存在的公開競價的方式一一列舉,但這并不表明出讓土地時不能采取掛牌或者其他公開競價的方式。
我國土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法對于采用劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的范圍是有著嚴格的限制。下列建設(shè)用地,確屬必需的,可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥:(一)國家機關(guān)用地和軍事用地; (二)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;(三)國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。由于國家機關(guān)用地和軍事用地等情況會長期存在,完全取消以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)不現(xiàn)實,劃撥方式還會在相當長的時期存在。但是,并不是表明屬于以上劃撥范圍的用地,就當然可以采取劃撥的方式。劃撥方式應(yīng)當是“確屬必需的”才能采取。通過劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán),沒有期限的規(guī)定,但是該權(quán)利仍是一項獨立的財產(chǎn)權(quán)利,其性質(zhì)屬于用益物權(quán),應(yīng)當適用“建設(shè)用地使用權(quán)”一章的規(guī)定。考慮到劃撥建設(shè)用地的特殊性,有關(guān)法律對劃撥建設(shè)用地的用途、轉(zhuǎn)讓條件和抵押等方面都有一些限制性規(guī)定。隨著我國土地管理制度的改革和深化,劃撥建設(shè)用地的范圍和程序更趨嚴格和規(guī)范。近些年來,國務(wù)院就劃撥土地的問題多次作出了規(guī)定,要求嚴格控制劃撥用地范圍。為了切實加強土地調(diào)控,制止違法違規(guī)用地行為,作為民事基本法律的物權(quán)法也對劃撥建設(shè)用地的問題作出了明確規(guī)定:“嚴格限制以劃拔方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的,應(yīng)當遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。”
●相關(guān)規(guī)定
《土地管理法》第54條,《城市房地產(chǎn)管理法》第7條、第12條、第22條、第23條。
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