有堅持不懈舉手的，有興奮激動而起身的，也有慷慨陳詞滔滔不絕的。昨天14：30至17：30，整整三個小時，關于《廣東省物業管理條例（修訂草案）》（下簡稱條例）的聽證，在激辯中展開?！戈P于業委會的內容涵蓋了五大議題中的三個：《廣東省物業管理條例（修訂草案）》第五條關于基層組織在物業管理中的職責的規定；第十三條關于籌備業主大會的規定；第二十六條、第三十條、第三十一條關于業主委員會委員、候補委員產生和業主委員會委員職務終止的規定?！?/p>

　　深圳市物業管理行業協會法律顧問鹿欽連：基層組織參與并不排斥業主的所有權和自我管理權

　　基層政府、基層組織參與物業管理，是維護廣大業主合法權益的需要。當前部分業主物權觀念薄弱、民主意識單薄、對自己的權益漠不關心等情況下，需要基層政府和基層自治組織利用專業知識來引導和幫助廣大業主，行使好自己的權利，維護物業安全，更好地安居樂業。

　　因此，基層組織參與物業管理并不是排斥業主所擁有的所有權和自我管理的權利，而是從維護社會穩定維護絕大多數業主利益的角度更好地來保護業主的合法權益。

　　另外，眾所周知，目前困擾業主自治的一個難題就是業主大會的成立難和業主委員會的選舉難。由于業主意見表達的分散、對有關法定程序存在理解上的偏差等原因，導致很多小區業委會成立舉步維艱。這就格外需要基層組織的指導和協助。

　　萬科企業股份有限公司風險管理部總經理顏雪明：應鼓勵業主自治，不應強化行政干預

　　現實生活中，確實存在業主不會當家、不愿當家，不敢當家的情況。原因主要在于我們擁有自己的不動產的時間太短了，倒回二十年，沒有什么人有自己的房子。另外，處在轉型中的中國社會，依靠法制解決糾紛的觀念還不夠。

　　在這種狀態下，政府對物業管理的介入是必要的，但也正是由于這種狀態，更應當鼓勵業主自治，而不是強化行政干預，代替業主作主。

　　基層政府有權在住宅區開展社區管理活動，居委會有權在居民聚集區組織居民活動，但這些活動都不是物業管理活動，物業管理活動只能是對不動產的管理。所以，如何嚴格區分物業管理與社區管理、社會管理的界限，如何界定公權力在自治中的作用，是這部法規成敗的關鍵。

　　廣東格林律師事務所律師趙紹華：既要行政機關指導和協助，又要限制其權力

　　應當明確和加強行政機關在首次業主大會召開時的指導和協助作用，同時限制行政機關在業主大會召開及業主委員會成立時的權力。

　　無論是物權法還是國家物業管理條例，都賦予了國家機關的業主大會召開及業主委員會在成立過程中的指導和協助作用。各地成立業委會的現狀也需要國家機關的介入。

但另一方面，業主大會畢竟是業主的自治組織，政府不宜過度參與和干涉，其權力應予以限制。因此，我認為只需要在首次業主大會召開時加強行政機關的指導和協助作用就行了，在業主委員會成立后，以后業主大會的召開及業主委員會的成立都由上一屆的業主委員會組織。同時，應該刪除修訂草案中關于行政機關的成員進入首次業主大會籌備組的內容，指導和協助不一定非要加入籌備組。

　　聲音

　　我搞業委會和物業管理五年，太痛苦了，眾口太過難調。很贊同基層組織對物業管理的介入。

　　不需要基層政府，要相信業主的能力。就應該交由業主自己來搞。

　　事實證明，業委會的成立如果離開基層的發動和協調，必須強化基層組織在物管中的作用。

　　車位之爭??業主租售“優先權”優先到什么程度

　　「“車位之爭”涉及第四個議題，即修訂草案中第五十三條關于物業管理區域內，規劃用于停放汽車的車位、車庫，建設單位出售、出租時，應當優先出售、出租給本區域業主的規定?！?p#分頁標題#e#

　　廣州粵華物業有限公司行政人事處總監溫必潛：以“三分攤”確定車位產權

　　車位問題，多年來一直爭論不休。《物權法》第74條解決的只是車庫車位在權屬發生糾紛的時候的處理原則，從實際上來說并沒有明確所有權的問題。有專家認為，在車庫沒有記錄公攤時，其所有權屬于開發商，這是一個在法理上有依據、在經濟上較合理的制度安排。

　　因此，作為廣東省的地方法規，在不違反上位法的原則的基礎上，建議用三個分攤，即“土地面積是否分攤、建筑面積是否分攤以及建筑成本是否分攤”這三個分攤作為車庫、車位權利歸屬的依據。由于小業主和開發商在信息上的嚴重不對稱，使得業主無從掌握“三個分攤”的準確信息。因此，應該把舉證責任分配給開發商。

　　廣州市物業管理行業協會會長李卓章：確定“優先租售”的時限

優先出售出租，也就是優先滿足本區域的業主，這里面需要有時間、年限的設定。目前，僅僅說明具有優先權，那么優先20年、30年，還是一輩子？這里面很不清晰。

　　因此，建議將優先期限確定為4年或5年。這主要考慮到建設投資方的積極性問題，如果優先權長達20年、30年，很可能會造成投資積極性不高，車位建設增速放緩，使得將來小區的停車更加困難。

　　聲音

　　實際上車庫是建設單位白拿的一塊收入。既然本來的規劃就是歸大家使用的，這個問題必須要經過業主委員會或者業主大會的討論。

　　“住改商”之爭??“住改商”是否該一律封殺

　　「“住改商”之爭涉及聽證的第五個議題，即修訂草案第五十四條關于“住改商”和“房中房”的規定。」

　　棠德花苑業主代表大會代表錢東奇：不能簡單一律封殺

　　對“住改商”問題，要區別對待，不能“一刀切”，不能簡單地一律封殺，否則就有違背物權法精神、侵害私權利的嫌疑。作為在全國范圍適用的《物權法》及《物業管理條例》都沒有禁止“住改商”，而是在對“住改商”、對住宅改為經營性用房進行了限制和引導。

　　《物權法》第77條的規定是比較嚴格的，只要按這條的規定操作，就會避免“住改商”帶來的擾民等負面影響。房屋的使用權是業主物權的追求內容，在不違背法律、不損害公共利益和其他業主合法權益的前提下，業主有權自由使用，地方法規不應該限制。

　　江門市物業管理協會會長譚婕：征得業主同意并報有關部門審批

　　“住改商”、“房中房”屢禁不止，物業服務企業、業主委員會沒有行政執法權，對這些違例業主通常只能勸阻，而無法制止。問題發生后，有關部門又不依法及時處理，導致業主對物業服務企業、業主委員會的矛盾加深。

　　就這種情況來說，一刀切是無法實現的，修訂草案中禁止的也是“擅自改變”的行為，因此建議進一步增加“改變住房使用性質或外觀，必須征得相鄰業主和業主委員會的書面同意，并報有關部門審批”的規定。

　　聲音

　　在任何有人居住的地方都有“住改商”，“住改商”是市場經濟、商品經濟供應方面的一個現象。

　　“住改商”這種借雞生蛋的做法，會侵犯別人的合法權益。

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