“中國上海”門戶網(wǎng)站昨天全文刊發(fā)了《市政府批轉(zhuǎn)市住房保障房屋管理局關(guān)于實施〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉若干意見的通知》(以下簡稱《若干意見》)，首次對今年4月1日起正式實施的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》在具體實施過程中所遇到的一些具體問題作出明確。針對外界普遍關(guān)心的物業(yè)費該如何定價、收取的問題，《若干意見》指出，住宅物業(yè)管理區(qū)域已組建業(yè)主大會的，由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照質(zhì)價相符的原則，協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)收費標準和收費方式，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。

　　分期開發(fā)項目物業(yè)如何管

　　《若干意見》明確，劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)項目分期開發(fā)的，其前期物業(yè)管理招投標以該物業(yè)管理區(qū)域為范圍。

　　先期開發(fā)區(qū)域內(nèi)銷售并交付使用的物業(yè)符合《規(guī)定》條件的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會。業(yè)主大會可就整個物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理事項作出決定，但對后期業(yè)主可能產(chǎn)生不利影響的除外。業(yè)主大會決定聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)合同期限不得超過2年。業(yè)主大會成立后接受交付使用物業(yè)的業(yè)主，成為該業(yè)主大會的成員，依法行使權(quán)利、履行義務(wù)。

　　業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決定的事項告知建設(shè)單位;建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在房屋銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項。

　　籌備組業(yè)主代表如何產(chǎn)生

　　根據(jù)《若干意見》，籌備組、換屆改選小組中的業(yè)主代表人數(shù)，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處根據(jù)物業(yè)管理規(guī)模和社區(qū)建設(shè)情況確定，一般為5—10人，其所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組或換屆改選小組總?cè)藬?shù)的二分之一。

　　業(yè)主代表可通過業(yè)主推薦、自薦、召開座談會聽取意見等方式產(chǎn)生，具體方式由居民委員會、村民委員會確定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。

　　物業(yè)自行管理如何操作

　　根據(jù)《若干意見》，規(guī)模較小且具備自行管理條件的住宅小區(qū)，經(jīng)業(yè)主大會會議討論通過，可在居民委員會、村民委員會的監(jiān)督指導(dǎo)下，由業(yè)主自行管理。業(yè)主自行管理的，應(yīng)當(dāng)設(shè)定執(zhí)行機構(gòu)及其負責(zé)人，負責(zé)自行管理的組織實施并承擔(dān)由此產(chǎn)生的相關(guān)責(zé)任。

　　業(yè)主大會聘請專業(yè)保潔、保安、綠化養(yǎng)護、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修單位的，應(yīng)當(dāng)與其簽訂專業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會采用民事雇傭方式聘請自然人進行公共區(qū)域清潔衛(wèi)生、秩序維護、綠化養(yǎng)護，以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、保養(yǎng)及維修服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)為其支付意外傷害等保險費用，由被聘用人員自行購買后報業(yè)主委員會備案。

　　維修資金如何補建和再籌集

　　《若干意見》還明確，未建立首期專項維修資金或?qū)ｍ椌S修資金余額不足首期籌集金額30%的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照每月每平方米建筑面積成本價0.2%的標準補建或再次籌集，專項維修資金管理規(guī)約約定或業(yè)主大會會議決定高于上述標準籌集以及一次性籌集的除外。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每月對業(yè)主專項維修資金賬戶進行核對，對按照規(guī)定達到補建或再次籌集標準的，應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)書面告知業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。采取分期籌集的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)于次月起在收取物業(yè)服務(wù)費時予以代收，并出具專項維修資金票據(jù)。

　　配電梯的物業(yè)，補建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價的7%;不配電梯的物業(yè)，余額不得少于每平方米建筑面積成本價的5%。