山西省晉中市人民政府 晉中市人民政府關(guān)于印發(fā)晉中市城區(qū)舊城改造暫行辦法的通知 市政發(fā)〔2009〕34號 各縣（區(qū)、市）人民政府，開發(fā)區(qū)管委會，市直有關(guān)單位： 《晉中市城區(qū)舊城改造暫行辦法》已經(jīng)市政府6月24日常務(wù)會議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹落實。 二〇〇九年七月十六日 晉中市城區(qū)舊城改造暫行辦法 第一章 總 則 第一條 為了進(jìn)一步加快晉中市城區(qū)舊城改造步伐，完善城市功能，優(yōu)化人居環(huán)境，提升城市品位，提升城市整體形象，加快城市化進(jìn)程，根據(jù)國家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。 第二條 本市城區(qū)舊城區(qū)域內(nèi)國有土地上建筑使用年限長、質(zhì)量差，基礎(chǔ)設(shè)施不全、影響城市功能，建筑結(jié)構(gòu)陳舊、存在安全隱患，環(huán)境臟亂差以及因公共利益需要拆遷的房屋及其附屬物均納入舊城改造范圍。 第三條 舊城改造遵循經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、生態(tài)效益相統(tǒng)一和“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場運(yùn)作、漸次推進(jìn)”的原則，堅持重點改造與成片開發(fā)相結(jié)合，綜合開發(fā)與配套建設(shè)相結(jié)合，逐步實現(xiàn)居住安全、配套齊全、管理有效、環(huán)境美化的工作目標(biāo)。 第四條 舊城改造拆遷嚴(yán)格按照國家、省有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)定執(zhí)行，切實維護(hù)拆遷人和被拆遷人的合法權(quán)益。 第二章 舊城改造區(qū)域 第五條 舊城改造根據(jù)城市總體規(guī)劃，按照輕重緩急，劃分為重點改造區(qū)域、支持改造區(qū)域和允許改造區(qū)域。 （一）重點改造區(qū)域：市政重點工程、城市景觀建設(shè)涉及的周邊區(qū)域；嚴(yán)重影響城市布局與城市形象的區(qū)域以及危舊住宅區(qū)。 （二）支持改造區(qū)域：城市主次干道兩側(cè)；大、中型企業(yè)生活區(qū)域；拆遷建筑面積相對集中的成片區(qū)域。 （三）允許改造區(qū)域：居民居住條件需要改善，城市配套功能需要提升，環(huán)境需要治理，按照舊城改造規(guī)劃應(yīng)當(dāng)開發(fā)的區(qū)域。 （四）市政府根據(jù)實際情況確定的其他需要改造的區(qū)域。 第三章 規(guī)劃管理 第六條 市規(guī)劃、建設(shè)、國土、人防等部門依據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃及舊城區(qū)發(fā)展的需要編制舊城改造近期規(guī)劃、中長期規(guī)劃，制定舊城改造年度計劃，報市城區(qū)舊城改造工作領(lǐng)導(dǎo)組審定，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后作為指導(dǎo)舊城改造的依據(jù)。 第七條 提高舊城改造規(guī)劃項目設(shè)計檔次，鼓勵實施成片改造項目，限制基礎(chǔ)設(shè)施重復(fù)投資和零星開發(fā)項目。對成片改造項目，優(yōu)先進(jìn)行調(diào)查論證，優(yōu)先實施項目儲備，優(yōu)先辦理出讓和報建手續(xù)。在建成區(qū)范圍內(nèi)，原則上不再批準(zhǔn)零星改造開發(fā)項目。確需實施的零星危舊房屋改造項目，必須報市城市舊城改造領(lǐng)導(dǎo)組審定，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，方可嚴(yán)格按照規(guī)劃實施建設(shè)。 本辦法所稱“成片舊城改造項目”是指符合城市規(guī)劃的，在地域上達(dá)到街、路、區(qū)、巷成片開發(fā)要求的或城市重要區(qū)域舊城改造項目。 第八條 為保證舊城改造項目的完整性，避免“見縫插針”式建設(shè)等不良現(xiàn)象，沿城市道路兩側(cè)的舊城改造項目的建設(shè)規(guī)模原則上應(yīng)當(dāng)符合下列要求： （一）沿城市主干道的舊城改造項目，單體多層建筑占地面積應(yīng)不小于2000平方米，單體高層以上建筑占地面積應(yīng)不小于3200平方米。 （二）沿城市次干道的舊城改造項目，單體建筑建筑面積應(yīng)≥2000平方米，建筑層數(shù)應(yīng)≥3層；公建項目應(yīng)根據(jù)實際情況確定其占地面積和建設(shè)規(guī)模。 （三）沿城市支路的舊城改造項目，單體建筑層數(shù)原則上應(yīng)≥2層。 第九條 舊城區(qū)域內(nèi)不得擅自新建、改建和擴(kuò)建房屋。經(jīng)鑒定確屬危房的，須按程序報經(jīng)市規(guī)劃部門批準(zhǔn)后方可維修或原面積翻建，但不得擴(kuò)大、加層。 第四章 土地管理 第十條 舊城改造項目用地納入本市年度用地供應(yīng)計劃。要加大安置住房建設(shè)用地的儲備和供應(yīng)，專項用于安置小區(qū)建設(shè)。 第十一條 舊城改造項目建設(shè)屬于商品房開發(fā)的用地應(yīng)采取凈地出讓，涉及毛地的應(yīng)進(jìn)行土地一級開發(fā)，開發(fā)為凈地后再按程序公開出讓，土地出讓必須采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式，并附有市規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件。改建項目中屬于就地安置回遷戶和解決城市中低收入家庭住房的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房用地，經(jīng)發(fā)改部門按經(jīng)濟(jì)適用房程序立項后，可按劃撥用地供地。 第十二條 成片改造開發(fā)建設(shè)用地采取招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓土地時，應(yīng)當(dāng)將經(jīng)市規(guī)劃局正式批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃作為用地條件。 第十三條 舊城改造中，因項目整合無法原地安置被拆遷戶的，可對被拆遷戶進(jìn)行異地安置，騰空的用地按區(qū)域城市規(guī)劃統(tǒng)一實施。 第十四條 舊城改造范圍內(nèi)的國有、集體企業(yè)的土地使用權(quán)出讓金應(yīng)優(yōu)先用于職工安置和處理歷史遺留問題。舊城改造項目土地使用權(quán)出讓金中的政府收益部分，根據(jù)情況可用于基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)和公益項目建設(shè)。 第十五條 舊城改造項目開發(fā)單位，取得土地使用權(quán)后，根據(jù)國有建設(shè)使用權(quán)出讓合同約定的動工日期，滿一年不動工的，依法征收土地閑置費(fèi)；兩年以上仍未開工建設(shè)的由市政府依法無償收回土地使用權(quán)。 第五章 拆遷安置和補(bǔ)償 第十六條 舊城改造項目的房屋拆遷工作，不論是政府組織協(xié)調(diào)的拆遷，還是由一級開發(fā)單位實施的拆遷，都要按有關(guān)規(guī)定委托具有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)評估項目用地范圍內(nèi)土地價格和被拆遷房屋及地下人防工程拆遷補(bǔ)償價格。 第十七條 舊城改造實施項目內(nèi)的原住戶符合享受經(jīng)濟(jì)適用住房或者廉租住房政策的，優(yōu)先享受經(jīng)濟(jì)適用住房或者廉租住房政策。 第十八條 舊城改造拆遷安置原則上就地安置，開發(fā)企業(yè)應(yīng)合理確定戶型比例，并經(jīng)市建設(shè)局審核備案，所建房屋優(yōu)先用于被拆遷戶就地安置。 第十九條 舊城改造項目涉及的拆遷戶可以實行貨幣補(bǔ)償、回遷或異地安置。 第二十條 市政府根據(jù)舊城改造規(guī)劃和年度計劃，每年安排建設(shè)一定數(shù)量安置用房，并按規(guī)定給予享受建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房政策。對于中低收入的被拆遷戶實行貨幣補(bǔ)償?shù)?，允許其按每戶不少于60平方米建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)購買一套經(jīng)濟(jì)適用房。 第二十一條 一級開發(fā)單位應(yīng)按期足額將拆遷補(bǔ)償相關(guān)資金存入指定銀行專戶。市舊改辦要依照“拆遷項目合法、拆遷程序合法、拆遷主體合法、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)合法和拆遷補(bǔ)償資金到位、安置房源到位”對舊城改造項目拆遷工作進(jìn)行監(jiān)督管理。 第二十二條 拆遷安置房屋未取得預(yù)售許可證前，開發(fā)企業(yè)不得以任何理由要求被拆遷人預(yù)交安置房款。 第二十三條 因舊城改造失去耕地的“城中村”農(nóng)民，按照《晉中市人民政府關(guān)于加快晉中市城區(qū)“城中村”改造的實施意見》（市政發(fā)〔2008〕20號）和《晉中市人民政府關(guān)于做好全市被征地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)和安全保障工作的實施意見》（市政發(fā)〔2008〕88號）的規(guī)定執(zhí)行。 第六章 改造建設(shè) 第二十四條 舊城改造應(yīng)結(jié)合城市基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施、生態(tài)環(huán)境建設(shè)、文物古跡、歷史街區(qū)保護(hù)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，整體運(yùn)作。 第二十五條 凡舊城改造范圍內(nèi)擁有自用土地的單位以及對原有住宅進(jìn)行改造的單位，在符合城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的前提下，改造建設(shè)的住房，除安置回遷戶和本單位無房戶及未享受過房改政策的職工外，剩余房屋由市政府有關(guān)部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)安排符合條件的住戶。發(fā)改、建設(shè)、國土、規(guī)劃、財政、物價等部門根據(jù)職責(zé)分工，負(fù)責(zé)相關(guān)管理和監(jiān)督工作。 第二十六條 實施舊城改造項目應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃在該區(qū)域內(nèi)建設(shè)用于滿足向社會公眾開放的公共服務(wù)設(shè)施，包括：公共廁所、垃圾收集點、停車場等，修建規(guī)模必須與居住環(huán)境、人口規(guī)模相適應(yīng)，公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)與舊城改造項目建設(shè)同步實施。 第二十七條 舊城改造商品住房，嚴(yán)格執(zhí)行《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號）規(guī)定的套型面積控制比例。 第二十八條 舊城改造項目用地范圍內(nèi)配套基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施，除應(yīng)當(dāng)由政府配套建設(shè)的以外，由開發(fā)單位按照批準(zhǔn)的設(shè)計方案建設(shè)，并辦理相關(guān)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)，確保配套設(shè)施與開發(fā)項目同步設(shè)計、同步建設(shè)、同步移交。項目竣工后，須經(jīng)綜合驗收備案，方可交付使用。 第二十九條 由市、區(qū)兩級人民政府出資改造的直管公房，除安置被拆遷居民之外的多余房屋作為保障性住房。原產(chǎn)權(quán)單位的自管公有住房，除離城區(qū)較遠(yuǎn)的工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)外，原則上不再自行改建，確需改建的須按規(guī)劃要求，報經(jīng)發(fā)改部門批準(zhǔn)，方可實施建設(shè)。在安置被拆遷居民后，優(yōu)先解決本單位其他無房和住房困難職工的住房問題，仍有多余的房屋由政府有償收回作為保障性住房。 第三十條 拆遷中涉及的電力、通訊、廣播電視、供水、排水、供熱、供氣等管線移位安裝工作，由各自的產(chǎn)權(quán)單位按規(guī)劃要求在規(guī)定期限內(nèi)自行拆移，所需費(fèi)用由一級開發(fā)單位承擔(dān)。 第七章 優(yōu)惠政策 第三十一條 舊城改造項目建設(shè)享受以下優(yōu)惠政策： （一）除國家和省明文規(guī)定不得減免之外的行政事業(yè)性收費(fèi)一律免收，經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)減半收取。 （二）經(jīng)政府批準(zhǔn)，按規(guī)劃利用改制企業(yè)生產(chǎn)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，其利潤用于安置企業(yè)職工的項目，各種行政事業(yè)性收費(fèi)減半收取，城市配套費(fèi)予以減免。 （三）舊城改造項目中，用于安置拆遷戶和解決城市中低收入家庭住房的建筑面積，免繳行政事業(yè)性收費(fèi)。 （四）舊城改造項目中，公共建筑免收城市配套費(fèi)。 （五）舊城改造中，對因城市道路占地，或投資屬城市市政基礎(chǔ)設(shè)施的項目和公益性項目，規(guī)劃調(diào)整項目，其城市道路占地價值和市政設(shè)施、公益項目投資部分，規(guī)劃調(diào)整增加的投資成本，在項目配套費(fèi)中相應(yīng)予以減免。 （六）屬政府投資、出資的市政設(shè)施、公建設(shè)施，免收城市配套費(fèi)。 第三十二條 對被拆遷居民，按照國家和省城市房屋拆遷管理法規(guī)政策取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個人所得稅；對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償價款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補(bǔ)償款的，對超出部分按國家規(guī)定執(zhí)行。 第三十三條 按規(guī)劃投資新建的非盈利性公共事業(yè)用房，享受安置房的有關(guān)政策。非盈利性公共事業(yè)用房包括中小學(xué)、幼兒園及公共配套設(shè)施用房。 第三十四條 積極配合舊城改造拆遷工作，在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成拆遷的被拆遷人，可享受以下優(yōu)惠政策： （一）按簽訂補(bǔ)償協(xié)議的時間順序?qū)Ψ辖?jīng)濟(jì)適用房和廉租住房條件的可優(yōu)先選購和優(yōu)先安排。 （二）被拆遷人需貸款購房的，在提供可靠抵押物和擔(dān)保后，政府可協(xié)調(diào)相關(guān)部門申請住房貸款。 （三）被拆遷人辦理安置房土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證手續(xù)免收行政事業(yè)性收費(fèi)。 第八章 組織領(lǐng)導(dǎo) 第三十五條 舊城改造工作建立市、區(qū)兩級領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制，堅持市區(qū)聯(lián)動的原則。市人民政府成立晉中市城區(qū)舊城改造工作領(lǐng)導(dǎo)組，負(fù)責(zé)舊城改造中重大問題的研究、協(xié)調(diào)。市發(fā)改委、規(guī)劃局、建設(shè)局、國土資源局、財政局、物價局、人防辦、園林局、公安局、民政局、教育局、文物局、衛(wèi)生局、勞動保障局等有關(guān)部門及榆次區(qū)政府為成員，根據(jù)職責(zé)分工，共同做好舊城改造的配合和服務(wù)協(xié)調(diào)工作。領(lǐng)導(dǎo)組下設(shè)辦公室（簡稱“市舊改辦”），辦公室設(shè)在市建設(shè)局；負(fù)責(zé)舊城改造的日常管理工作，具體組織舊城改造項目的調(diào)查摸底、年度計劃、項目申報、規(guī)劃委托、前期測算、項目招商、拆遷補(bǔ)償與安置，以及相關(guān)事項的協(xié)調(diào)工作。 第九章 審批程序 第三十六條 舊城改造項目由市舊改辦統(tǒng)一協(xié)調(diào)匯總，報市城區(qū)舊城改造工作領(lǐng)導(dǎo)組審定，必要時報經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)。 第三十七條 市城區(qū)舊城改造工作領(lǐng)導(dǎo)組要組織建立舊城改造項目審批“綠色通道”，各相關(guān)部門按照各自職責(zé)，依據(jù)法定程序，提高工作效率，縮短審批時限，做到特事特辦，急事速辦。 第十章 附 則 第三十八條 中央、省屬駐市單位參照本辦法執(zhí)行。 第三十九條 其它縣（市）參照此辦法制定適合本縣（市）的舊城改造暫行辦法。 第四十條 本辦法自2009年8月15日起施行。