衡政發(fā)〔2007〕10號 衡陽市人民政府關(guān)于印發(fā)《衡陽市商品房銷售管理實施細(xì)則》的通知 各縣市區(qū)人民政府，市直機關(guān)各單位： 　　《衡陽市商品房銷售管理實施細(xì)則》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)予印發(fā)，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。 　 　　　 　　　　 二OO七年五月九日 衡陽市商品房銷售管理實施細(xì)則 第一章 總 則 　　第一條 為加強商品房銷售管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本細(xì)則。 　　第二條 本細(xì)則所稱商品房銷售包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。 　　商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。 　　商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。 　　第三條 市行政區(qū)域內(nèi)商品房銷售及其銷售管理適用本細(xì)則。 　　第四條 市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)全市商品房銷售管理工作。 第二章 預(yù)售管理 　　第五條 商品房預(yù)售實行預(yù)售許可證制度。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)行政主管部門申請登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。 　　第六條 商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件： 　　（一）已辦理國有土地出讓手續(xù)，并已取得國有土地使用權(quán)證； 　　（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證； 　　（三）已確定施工進度和竣工交付日期； 　　（四）七層以下（含七層）的商品房項目，完成形象工程的二分之一，八層以上（含八層）的商品房項目，完成形象工程的三分之一； 　　（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其它條件。 　　第七條 申請辦理《商品房預(yù)售許可證》，應(yīng)當(dāng)提交下列證件及材料： 　　（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書； 　　（二）國有土地使用權(quán)證； 　　（三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證及紅線圖； 　　（四）建設(shè)工程施工許可證及施工合同； 　　（五）商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，商品房預(yù)售款繳存銀行及存款賬號。 　　（六）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總套數(shù)、預(yù)售總面積等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖、分戶平面圖和預(yù)售項目的現(xiàn)場照片一張； 　　（七）土地使用權(quán)或在建工程已經(jīng)設(shè)置抵押的，還應(yīng)當(dāng)提交抵押權(quán)人簽署同意的書面意見； 　　（八）物業(yè)管理方案及物業(yè)管理用房紅線圖； 　　（九）房屋拆遷賠償安置紅線圖； 　　（十）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其它證明材料。 　　第八條 商品房預(yù)售許可證的辦理程序： 　　（一）受理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按本細(xì)則第七條的規(guī)定提交有關(guān)材料，材料齊全的，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具受理通知書；材料不齊的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者5日內(nèi)一次性書面告知需要補充的材料。 　　（二）審核。房產(chǎn)行政主管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進行審核。 　　開發(fā)企業(yè)對所提交材料實質(zhì)內(nèi)容的真實性負(fù)責(zé)。 　　（三）許可。經(jīng)審查，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可證書面決定，發(fā)送房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》。 　　經(jīng)審查，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請不符合法定條件的，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應(yīng)當(dāng)說明理由，告知享有依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并送達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 　　商品房預(yù)售許可決定書、不予商品房預(yù)售許可決定書、《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)加蓋房產(chǎn)行政主管部門的印章。 　　（四）公示。房產(chǎn)行政主管部門作出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開，公眾有權(quán)查閱。 　　第九條 商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)載明：預(yù)售人的名稱，許可證編號，項目開工日期、竣工日期，商品房預(yù)售款繳存銀行及存款賬號，房產(chǎn)行政主管部門的網(wǎng)址、預(yù)售商品房的名稱、坐落位置、用途、樓號、樓層、預(yù)售面積、在建工程抵押、拆賠情況及注意事項等內(nèi)容。 　　第十條 房產(chǎn)行政主管部門對《商品房預(yù)售許可證》的具體內(nèi)容實施公示制度。 　　（一）在《衡陽日報》、房產(chǎn)行政主管部門的網(wǎng)站及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售現(xiàn)場發(fā)布預(yù)售許可公示。公示第九條載明的內(nèi)容。 　　（二）商品房銷售現(xiàn)場設(shè)立的預(yù)售許可項目公示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》前，應(yīng)按照房產(chǎn)行政主管部門確定的統(tǒng)一格式制作固定公示牌。公示內(nèi)容為：預(yù)售合同示范文本、預(yù)售合同登記備案要求及項目拆遷安置、直管公房賠償、在建工程抵押及商品房預(yù)售款繳存銀行、商品房預(yù)售查詢和房產(chǎn)行政主管部門投訴電話。 　　第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理房屋初始登記時應(yīng)將《商品房預(yù)售許可證》上交房產(chǎn)行政主管部門。 　　第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，方可銷售商品房。未取得商品房預(yù)售許可證的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)訂、登記、選號等形式收取預(yù)定款，變相預(yù)售商品房。 　　第十三條 房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定對商品房預(yù)售款監(jiān)管的有關(guān)制度。 　　第十四條 商品房預(yù)售款是承購人依照合同的約定，預(yù)先支付給開發(fā)企業(yè)，在商品房竣工驗收合格前用作該商品房建設(shè)費用的款項。 　　商品房預(yù)售款在商品房項目竣工驗收前，只能用于購買項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項目建設(shè)的施工進度款、該項目貸款及法定稅費，不得挪作他用。 　　第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可證前，由房產(chǎn)行政主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銀行簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，明確各方的權(quán)利、義務(wù)。 　　第十六條 購房人應(yīng)當(dāng)將商品房預(yù)售款直接交存監(jiān)管協(xié)議所確定的銀行，憑銀行出具的收款憑證向開發(fā)企業(yè)換取售房發(fā)票。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自收存購房人支付的商品房預(yù)售款現(xiàn)金。 　　第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用商品房預(yù)售款時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)工程進度編制用款計劃書分送房產(chǎn)行政主管部門、監(jiān)管銀行。 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需使用商品房預(yù)售款的需經(jīng)監(jiān)理公司簽具工程進度證明意見，銀行憑建材供應(yīng)商出具的發(fā)票，直接將款拔付至建筑材料供應(yīng)商帳戶。 　　第十八條 銀監(jiān)部門應(yīng)當(dāng)對商品房預(yù)售款使用進行監(jiān)控，督促商品房預(yù)售款繳存銀行履行商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。 　　第十九條 商品房預(yù)售款監(jiān)管制度和協(xié)議文本由房產(chǎn)行政主管部門和市銀監(jiān)局等相關(guān)部門另行制定、發(fā)布，并報市政府備案。 　　 第三章 現(xiàn)售管理 　　第二十條 商品房現(xiàn)售,應(yīng)當(dāng)符合以下條件： 　　（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書； 　　（二）取得土地使用權(quán)證或者使用土地的批準(zhǔn)文件； 　　（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 　　（四）已通過竣工驗收并辦理了房屋權(quán)屬初始登記； 　　（五）拆遷安置已經(jīng)落實； 　　（六）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實； 　　（七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期； 　　第二十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。 　　第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。 　　第二十三條 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。 　　第二十四條 銷售人應(yīng)將已銷售的商品房按套及時在房地產(chǎn)網(wǎng)站和現(xiàn)場公示。 第四章 銷售代理 　　第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房的，受托機構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照和已在房產(chǎn)行政主管部門登記備案的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。 　　第二十六條 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)在營業(yè)場所公示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。 　　第二十七條 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況。 　　第二十八條 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在代理銷售商品房時除依法收取傭金以外不得收取其他費用。 第五章 合同管理 　　第二十九條 商品房銷售時，商品房銷售人和買受人經(jīng)充分協(xié)商，達(dá)成一致，簽訂書面合同，也可以按照房產(chǎn)行政主管部門和工商行政主管部門監(jiān)制的商品房買賣合同示范文本簽訂合同。 　　第三十條 商品房銷售人應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定將商品房買賣合同報房產(chǎn)行政主管部門登記備案。 　　第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需購買商品買賣合同的應(yīng)到市房產(chǎn)行政主管部門購買，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)建立商品房買賣合同登記薄。 　　第三十二條 商品房買賣合同登記備案實行 “實名制”。 第六章 廣告管理 　　第三十三條 工商行政主管部門負(fù)責(zé)各類房地產(chǎn)廣告發(fā)布的審批工作，房產(chǎn)行政主管部門在其職責(zé)范圍內(nèi)配合工商行政主管部門做好相關(guān)工作。 　　第三十四條 發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當(dāng)具有或者提供下列真實、合法、有效的證明文件： 　　（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照或者其他主體資格證明； 　　（二）建設(shè)主管部門頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； 　　（三）土地主管部門頒發(fā)的項目土地使用權(quán)證明； 　　（四）發(fā)布房地產(chǎn)項目預(yù)售、出售廣告，應(yīng)當(dāng)具有房產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的預(yù)售、銷售許可證明；出租、項目轉(zhuǎn)讓廣告，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明； 　　（五）中介機構(gòu)發(fā)布所代理的房地產(chǎn)項目廣告，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主委托證明； 　　（六）法律法規(guī)規(guī)定的其他證明； 　　（七）各新聞媒體網(wǎng)絡(luò)及廣告場所，凡涉及房地產(chǎn)房預(yù)售、銷售的廣告，必須經(jīng)市工商、房地產(chǎn)行政主管部門審批，簽署意見后，方可采用。否則，將追究撰自采用廣告的責(zé)任。 　　發(fā)布現(xiàn)房廣告的還應(yīng)提供工程竣工驗收合格證明。 　　第三十五條 房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告必須載明以下事項： 　　（一）開發(fā)企業(yè)名稱； 　　（二）中介服務(wù)機構(gòu)代理銷售的，載明該機構(gòu)名稱； 　　（三）預(yù)售或者銷售許可證書號。 　　廣告中僅介紹房地產(chǎn)項目名稱的，可以不必載明上述事項。 　　第三十六條 房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確、符合實際，不得在地理位置、區(qū)位環(huán)境、物業(yè)管理、戶型、面積、設(shè)計等方面欺騙或者誤導(dǎo)公眾。 　　第三十七條 有下列情況的房地產(chǎn)不得發(fā)布廣告： 　　（一）未依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的； 　　（二）未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設(shè)的； 　　（三）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法規(guī)定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； 　　（四）預(yù)售商品房未取得該項目預(yù)售許可證的； 　　（五）權(quán)屬有爭議的； 　　（六）違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的； 　　（七）不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗收不合格的； 　　（八）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其它情形。 　　第三十八條 房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。 　　 第七章 信息管理 　　第三十九條 建設(shè)、房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)，建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案。 　　第四十條 已批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)按房產(chǎn)行政主管部門的規(guī)定進行網(wǎng)上聯(lián)機，將其企業(yè)的基本情況、項目情況、商品房價格、銷售情況等動態(tài)信息及時發(fā)送給房產(chǎn)行政主管部門。 　　第四十一條 房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)定期匯總、分析和發(fā)布全市商品房交易的相關(guān)信息，并提供網(wǎng)上公開查詢服務(wù)和網(wǎng)上交易服務(wù)。 　　 第八章 法律責(zé)任 　　第四十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本細(xì)則規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十三條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止預(yù)售，補辦手續(xù)，沒收違法所得，并處以已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。 　　第四十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況，提供虛假材料，或者采取欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十五條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止預(yù)售，撤銷商品房預(yù)售許可，并處3萬元罰款。 　　第四十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反規(guī)定用途使用商品房預(yù)售款的，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十四條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。 　　第四十五條 未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，擅自銷售商品房的，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十七條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止銷售活動，處5萬元以上10萬元以下的罰款。 　　第四十六條 在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十九條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門處以警告，責(zé)令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 　　第四十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房產(chǎn)行政主管部門的，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第四十一條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。 　　第四十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第四十二條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。 　　（一）未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的； 　　（二）未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房產(chǎn)行政主管部門備案的； 　　（三）返本銷售或者變相返本銷售商品房的； 　　（四）采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的； 　　（五）分割拆零銷售商品住宅的； 　　（六）不符合商品房銷售條件，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的； （七）未按照規(guī)定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》的； 　　（八）委托沒有資格的機構(gòu)代理銷售商品房的。 　　第四十九條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)代理銷售不符合銷售條件的商品房的,根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第四十三條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門處以警告，責(zé)令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。 　　第五十條 廣告經(jīng)營者、發(fā)布者明知發(fā)布的房地產(chǎn)廣告虛假，仍設(shè)計、制作、發(fā)布，給他人造成損害的，依法承擔(dān)連帶責(zé)任。 　　第五十一條 國家機關(guān)工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 第九章 附 則 　　第五十二條 本細(xì)則中的房屋總平面圖、分層平面圖、分戶平面圖為衡陽市房地產(chǎn)測繪管理中心出具的測繪成果圖。 本細(xì)則所稱返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。 本細(xì)則所稱售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。 本細(xì)則所稱分割拆零銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割為幾部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。 　　第五十三條 各縣市區(qū)商品房銷售管理，參照本細(xì)則執(zhí)行。 　　第五十四條 本細(xì)則自二OO七年六月九日起施行。