江西省九江市人民政府辦公廳 　　九江市人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于整治城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)中違法違規(guī)行為進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的工作方案》的通知 　　九府廳發(fā)〔2009〕87號 　　潯陽區(qū)、廬山區(qū)人民政府，九江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會，九江縣人民政府，市政府各部門，市直及駐市各單位： 　　經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《關(guān)于整治城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)中違法違規(guī)行為進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的工作方案》印發(fā)給你們，請認真組織實施。 　　二OO九年十月十三日 　　關(guān)于整治城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)中違法違規(guī)行為進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的工作方案 　　為貫徹落實中辦、國辦《〈關(guān)于開展工程建設(shè)領(lǐng)域突出問題專項治理工作的意見〉的通知》以及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部《關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃，調(diào)整容積率問題開展專項治理的通知》精神，結(jié)合我市實際，制訂如下工作方案： 　　一、指導(dǎo)思想 　　以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以整治房地產(chǎn)開發(fā)中違法違規(guī)行為為切入點，進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，提高政府依法監(jiān)管水平，維護人民群眾合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，為九江的科學(xué)發(fā)展、奮起趕超營造良好的市場環(huán)境和社會氛圍。 　　二、基本原則 　　依法辦事，寬嚴相濟;統(tǒng)一政策，集中處理;自查從寬，被查從嚴;完善制度，規(guī)范市場。 　　三、主要任務(wù) 　　(一)整治城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)2002年7月1日以后開工的房地產(chǎn)開發(fā)項目中下列違法違規(guī)行為： 　　1.“一改”：擅自改變用地性質(zhì)和原批準(zhǔn)用途的，包括將集體土地、劃撥土地和非經(jīng)營性用地改變?yōu)榻?jīng)營性用地進行房地產(chǎn)開發(fā)的，以及經(jīng)營性用地改變原批準(zhǔn)用途的。 　　2.“兩超”：超批準(zhǔn)用地范圍建設(shè)，超批準(zhǔn)容積率建設(shè)。 　　3.“三欠”：欠繳土地出讓金、欠繳規(guī)費、欠繳稅收。 　　4.“四不落實”：房產(chǎn)發(fā)證不落實，土地發(fā)證不落實，水電一戶一表不落實，物業(yè)管理不落實。 　　(二)總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，提出規(guī)范城區(qū)房地產(chǎn)市場秩序的政策措施。 　　四、處理辦法 　　整治規(guī)范工作采取集中領(lǐng)導(dǎo)、集中時間、集中力量，統(tǒng)一政策，分類處理的方式。 　　(一)關(guān)于“一改”的處理 　　凡擅自改變用地性質(zhì)和原批準(zhǔn)用途進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須先依法依規(guī)進行處罰，其中存在土地使用權(quán)非法轉(zhuǎn)讓行為的，依法沒收非法所得，并處以非法所得50%以下的罰款，其余按非法占地處罰，然后按下列方式完善用地出讓手續(xù)。 　　1.凡集體土地用于房地產(chǎn)開發(fā)的，依法完善用地手續(xù)，追繳新增建設(shè)用地報批規(guī)費，并按開工時點的實際用途評估地價繳交土地出讓金和規(guī)費。 　　2.凡劃撥用地用于房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)按開工時點的實際用途評估地價繳交土地出讓金和規(guī)費。 　　3.凡非經(jīng)營性用地用于房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)按開工時點的實際用途評估地價繳交土地出讓金差價和規(guī)費。 　　4、凡經(jīng)營性用地改變原批準(zhǔn)用途的，應(yīng)按開工時點的實際用途評估地價繳交土地出讓金差價和規(guī)費。 　　(二)關(guān)于“兩超”的處理 　　1.凡超批準(zhǔn)用地范圍的，必須先依法依規(guī)進行處罰，然后按開工時點評估地價全額補交超占范圍的土地出讓金及相關(guān)規(guī)費，完善用地手續(xù)。 　　2.凡超批準(zhǔn)容積率建設(shè)的，除嚴重影響城市規(guī)劃必須拆除或沒收的以外，對于2002年7月1日至2007年12月31日期間發(fā)生的，按土建工程總造價的3-5%處以罰款，對于2008年1月1日以后發(fā)生的，按建設(shè)工程造價5-10%處以罰款，并補交土地出讓金差價和規(guī)費。 　　(三)關(guān)于“三欠”的處理 　　1.欠繳土地出讓金 　　(1)凡2002年7月1日以后公開和協(xié)議出讓的經(jīng)營性用地，欠繳或緩繳土地出讓金的按《土地出讓合同》約定和有關(guān)批準(zhǔn)緩繳文件進行追繳。 　　(2)2002年7月1日以后以劃撥方式依法取得國有土地使用權(quán)，但未辦理土地出讓審批手續(xù)，未依法繳納土地出讓金就進行房地產(chǎn)開發(fā)的，先依法依規(guī)進行處罰，再按項目開工時征收土地出讓金政策標(biāo)準(zhǔn)補交土地出讓金，完善用地手續(xù)。其中：2002年7月1日至2004年3月30日開工建設(shè)的商品房，按項目開工時的評估地價30%繳納土地出讓金;2004年4月1日至2005年10月23日開工建設(shè)的商品房，按項目開工時的評估地價的40%繳納土地出讓金;2005年10月24日以后開工建設(shè)的商品房，按項目開工時的評估地價的50%繳納土地出讓金。 　　(3)2002年7月1日以后未依法取得土地使用權(quán)，非法占用國有土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，除依法處罰外，土地出讓金按評估地價全額征繳。 　　2.欠繳規(guī)費 　　(1) 凡2002年7月1日至2002年12月31日開工建設(shè)的商品房，按75元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)繳納欠繳規(guī)費。 　　(2)凡2003年元月1日至2004年12月31日開工建設(shè)的商品房，按155元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)繳納欠繳規(guī)費。 　　(3)凡2005年元月1日至2008年12月31日開工建設(shè)的商品房，按165元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)繳納欠繳規(guī)費。 　　3.欠繳稅收 　　(1)凡欠繳土地契稅的，按土地出讓金總價的4%繳納。 　　(2)凡欠繳營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城市維護建設(shè)稅及防洪保安資金、教育費附加等稅費的，由稅務(wù)部門按規(guī)定清繳并依法處理。 　　(四)關(guān)于“四不落實”的處理 　　1.關(guān)于房產(chǎn)證和土地證不落實 　　凡經(jīng)結(jié)構(gòu)安全認定無明顯安全隱患的，并繳清土地出讓金、規(guī)費、稅收及處罰完畢后，辦理房屋和土地分戶登記發(fā)證。 　　2.關(guān)于水電一戶一表不落實 　　(1)凡未完成水電一戶一表改造的物管小區(qū)，由該小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司負責(zé)配合小區(qū)業(yè)主委員會或業(yè)主代表收集整理業(yè)主信息資料，報供水供電部門，由供水供電部門實施水電一戶一表改造;凡未完成水電一戶一表改造且未實施物業(yè)管理的小區(qū)，由所在街道、社區(qū)牽頭收集整理業(yè)主信息資料，報供水供電部門，由供水供電部門實施水電一戶一表改造。 　　(2)水電一戶一表改造費用按市物價局核定的標(biāo)準(zhǔn)收取。 　　3.關(guān)于物業(yè)管理不落實 　　(1)凡開發(fā)(建設(shè))單位代收代繳的物業(yè)維修基金，開發(fā)(建設(shè))單位應(yīng)將業(yè)主已繳交的資金及時繳交到市房管局住宅專項維修資金專戶。業(yè)主未繳交的由開發(fā)(建設(shè))單位限期催交到位，逾期催繳不到位的，由開發(fā)(建設(shè))單位代墊，繳交到市房管局住宅專項維修基金專戶。 　　(2)開發(fā)建設(shè)的商品房，有條件實行物業(yè)管理的，由市房管局和轄區(qū)政府(管委會)共同指導(dǎo)督促成立業(yè)主委員會，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)物業(yè)管理;不具備條件的，納入社區(qū)管理，由社區(qū)居委會按標(biāo)準(zhǔn)收取保潔費用，并提供必要的社區(qū)保潔服務(wù)。 　　(五)關(guān)于工作經(jīng)費 　　集中處理期間的工作經(jīng)費可在追繳的款項中列支;各項評估費、鑒定費、測繪費按標(biāo)準(zhǔn)減半收取，由開發(fā)企業(yè)負擔(dān)，開發(fā)企業(yè)追究不到的，可在追繳的款項中列支;經(jīng)司法機關(guān)強制追繳的，按追繳金額的10%給予獎勵。 　　五、組織領(lǐng)導(dǎo) 　　成立整治房地產(chǎn)開發(fā)中違法違規(guī)行為、進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序領(lǐng)導(dǎo)小組，組長：市政府副市長盧天錫;副組長：市政府黨組成員、監(jiān)察局局長湯瑞琪，市政府副秘書長曹俊良;成員：市委副秘書長、市信訪局局長吳秋紅，市委宣傳部副部長張延芳，市規(guī)劃局局長熊春華，市國土資源局局長齊美龍，市房產(chǎn)局局長朱作清，市建設(shè)局局長許立仁，市行政執(zhí)法局局長王建楠，市財政局局長沈建生，市國稅局局長榮延標(biāo)，市地稅局局長王顯和，市行政服務(wù)中心主任萬躍華，市法制辦主任金峰，市公安局副局長易炳根，市中級法院副院長柯軍，九江供電公司總經(jīng)理蔡小平、九江水務(wù)公司董事長鄭田田，潯陽區(qū)政府副區(qū)長胡斌，廬山區(qū)政府副區(qū)長王風(fēng)雷，九江開發(fā)區(qū)管委會副主任劉蕓，九江縣政府副縣長余菊生。 　　領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室主任由市政府副秘書長曹俊良兼任，市規(guī)劃局副局長郭軍、市房產(chǎn)局副局長劉觀明、市國土局副局長尹冬林、市建設(shè)局副局長邱家傳、市財政局副局長梅華國、市公安局副局長易炳根、市行政執(zhí)法局副局長艾宏泉、市地稅局副局長段南星、市國稅局總經(jīng)濟師鄒俊、市紀(jì)委執(zhí)法監(jiān)察室主任夏啟財擔(dān)任辦公室副主任，辦公室工作人員從由各成員單位抽調(diào)，辦公室工作人員集中在房管局辦公。 　　六、工作步驟 　　(一)宣傳發(fā)動階段(2009年10月15日至25日) 　　公布整治方案，召開動員大會，宣講政策法規(guī)，組建整治機構(gòu)。 　　(二)自查自糾階段(2009年10月26日至11月20日) 　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行梳理“一改”、“兩超”、“三欠”、“四不落實情況”，主動繳納欠繳土地出讓金、規(guī)費、稅收和接受處罰，主動辦理房產(chǎn)和土地登記發(fā)證，落實水電一戶一表、物業(yè)管理。 　　2.國土、房產(chǎn)、規(guī)劃、建設(shè)、執(zhí)法、財政、地稅、行政服務(wù)中心梳理房地產(chǎn)開發(fā)過程中的“一改”、“兩超”、“三欠”、“四不落實”情況，完善相關(guān)審批手續(xù)，接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的辦證申請和繳款。 　　(三)集中整治階段(2009年11月21日至2010年元月20日) 　　1.各政府行政主管部門充分發(fā)揮行政職能作用，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整改。 　　2.市公安局牽頭組成的強制追繳組對各行政主管部門提請的事項采取強制措施，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整改。 　　四、總結(jié)經(jīng)驗階段(2010年元月21日至30日) 　　1.匯總整治成果。 　　2.根據(jù)整治情況，各行政主管部門提出完善監(jiān)管措施的意見，出臺規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的政策措施。 　　七、工作要求 　　(一)統(tǒng)一思想，提高認識 　　開展整治房地產(chǎn)開發(fā)違法違規(guī)行為、進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，是認真貫徹中央、省、市一系列部署的需要，是維護人民群眾合法權(quán)益的需要，是提高政府依法行政水平的需要，是促進房地產(chǎn)市場健康開展的需要，是實現(xiàn)九江科學(xué)發(fā)展、奮起趕超的需要。各有關(guān)部門要把思想和認識統(tǒng)一到市委、市政府的決策和部署上來，把開展好此次專項整治工作作為深入學(xué)習(xí)貫徹科學(xué)發(fā)展觀活動的具體行動，增強政治責(zé)任感和工作緊迫感，加強領(lǐng)導(dǎo)、精心組織，切實把這項工作抓好。要加強政策宣傳工作，通過報紙、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)，召開現(xiàn)場咨詢等多種形式，力爭使我市整治工作的各項政策規(guī)定、業(yè)務(wù)辦理程序家喻戶曉。 　　(二)依法依規(guī)，寬嚴相濟 　　凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認真自查，發(fā)現(xiàn)問題，糾正及時的可按最低標(biāo)準(zhǔn)處罰，補繳應(yīng)繳納土地出讓金、報建規(guī)費、稅收后，由各行政主管部門完善相關(guān)審批手續(xù)。 　　對被查發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為，依法追繳其應(yīng)繳納土地出讓金、規(guī)費、稅收，并按最高標(biāo)準(zhǔn)處罰。拒不繳納和隱匿財產(chǎn)的，一律停止其全市所有的在建、新建項目的審批和建設(shè)，五年內(nèi)不接受土地公開出讓競買報名，并由市公安局實行強制追繳，必要時依法申請人民法院強制執(zhí)行，涉嫌犯罪的，由公安機關(guān)立案偵查，并依法追究其刑事責(zé)任。 　　(三)強化責(zé)任，加強協(xié)調(diào) 　　領(lǐng)導(dǎo)小組要及時掌握清查處理工作情況，定期協(xié)調(diào)解決工作中的困難和問題，督促工作進度;領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室要定期組織各行政主管部門召開聯(lián)席會議，通報情況，研究問題，對疑難案件進行會審。各行政主管部門各有關(guān)部門要把這項工作擺上重要議事日程，做到全力支持、主動工作、積極作為;要建立本部門整治工作的內(nèi)部工作機制，明確各環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)的程序和時限，保證各環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)辦理暢通;要建立各行政主管部門之間的業(yè)務(wù)信息共享機制，保證業(yè)務(wù)信息及時傳遞，加強業(yè)務(wù)溝通，積極協(xié)助提供各類證明材料，確保及時、準(zhǔn)確高效地推進相關(guān)工作。 　　(四) 嚴肅紀(jì)律，強化監(jiān)督 　　各行政主管部門要嚴格執(zhí)行法律法規(guī)，準(zhǔn)確把握政策界限，嚴格監(jiān)管，嚴肅紀(jì)律。自查自糾中發(fā)現(xiàn)的問題要認真制定并落實整改措施，依法依規(guī)處理到位;對損害國家和群眾利益的要堅決制止;對利用職權(quán)索賄受賄的要予以嚴懲;對整治工作搞形式、走過場和敷衍塞責(zé)、弄虛作假的要嚴肅處理并追究有關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任。要加強社會監(jiān)督，對群眾舉報的案件線索，要及時組織力量進行核查，做到件件有著落，事事有交待，確保整治工作取得預(yù)期效果。