岳陽市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)岳陽市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法的通知(岳政辦發(fā)[2012]28號)

　　湖南省岳陽市人民政府辦公室

　　各縣、市、區(qū)人民政府，岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、城陵磯臨港產(chǎn)業(yè)新區(qū)、南湖風(fēng)景區(qū)、屈原管理區(qū)，市直各單位，中央、省屬駐岳各單位：

　　《岳陽市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》已于2012年9月24日市人民政府第74次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。

　　二○一二年十月二十九日

　　岳陽市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為了加強(qiáng)對物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)物業(yè)專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令第504號)、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》(建設(shè)部、財(cái)政部令第165號)等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本市范圍內(nèi)的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存、使用和監(jiān)督管理，適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱物業(yè)專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

　　本辦法所稱物業(yè)共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢物業(yè)內(nèi)業(yè)主共有的部位，一般包括：基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、水泵間、電表間、管道井、電梯前庭、鍋爐房、發(fā)電間、配電間、線路分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、傳達(dá)室、內(nèi)天井等。

　　本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括共用電梯、共用天線、共用照明、消防設(shè)施、中央空調(diào)設(shè)施、樓宇對講系統(tǒng)、避雷裝置、水箱、水泵、鍋爐、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、管網(wǎng)設(shè)施、給排水系統(tǒng)、景觀設(shè)施、小區(qū)圍欄、監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)、車輛進(jìn)出管理系統(tǒng)、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　第四條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。

　　第五條 市房地產(chǎn)局負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督本市物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理等工作。其所屬的市物業(yè)管理辦公室(以下稱管理機(jī)構(gòu))具體負(fù)責(zé)日常管理工作。

　　財(cái)政、審計(jì)、監(jiān)察等相關(guān)部門依據(jù)各自職責(zé)對全市物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理進(jìn)行監(jiān)督。

　　第二章 交 存

　　第六條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，非單一產(chǎn)權(quán)的住宅(含商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、拆遷安置房等)和非住宅(含商業(yè)用房、寫字樓、儲物間、車庫、車位等)，其業(yè)主應(yīng)當(dāng)交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

　　廉租住房和公共租賃住房物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存和管理依相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第七條 業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)由市房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)本地建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5%至8%分類確定，并適時(shí)調(diào)整和公布。

　　第八條 業(yè)主交存的物業(yè)專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，使用時(shí)由業(yè)主共同決定。

　　第九條 管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)程序擇優(yōu)選定商業(yè)銀行作為物業(yè)專項(xiàng)維修資金的專戶存儲銀行，并設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。

　　第十條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)總帳，以幢為單位設(shè)分幢帳，并按房屋戶室號設(shè)分戶帳。

　　第十一條 購房人應(yīng)當(dāng)在房屋預(yù)告登記前將首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存至物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。開發(fā)建設(shè)單位不得代收首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

　　未辦理房屋預(yù)告登記的物業(yè)，購房人應(yīng)當(dāng)在辦理房屋交付手續(xù)前將首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存至物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。

　　開發(fā)建設(shè)單位在辦理房屋初始登記時(shí)一并將其自留和未售部分物業(yè)的首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存至物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。房屋售出后，購房人向開發(fā)建設(shè)單位交納該物業(yè)的專項(xiàng)維修資金，并變更相應(yīng)帳戶。

　　第十二條 開發(fā)建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，應(yīng)提示購房人物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存時(shí)間及標(biāo)準(zhǔn)，并在房屋買賣合同中約定。

　　購房人未按照本辦法規(guī)定交存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付購買人。

　　開發(fā)建設(shè)單位、購房人未按本辦法規(guī)定交存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，房地產(chǎn)行政主管部門不予辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。

　　第十三條 管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)使用省財(cái)政廳統(tǒng)一監(jiān)制的《湖南省物業(yè)專項(xiàng)維修資金專用收據(jù)》，此收據(jù)是業(yè)主交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金的合法憑據(jù)。

　　第十四條 業(yè)主分戶帳面物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額不足首期應(yīng)交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交至首期應(yīng)交金額。

　　已成立了業(yè)主(業(yè)主代表)大會的，續(xù)交方案由業(yè)主(業(yè)主代表)大會決定。

　　未成立業(yè)主(業(yè)主代表)大會的，續(xù)交的具體辦法由管理機(jī)構(gòu)商相關(guān)部門另行制定。

　　第十五條 本辦法實(shí)施前，物業(yè)已經(jīng)出售但未建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)建。

　　本辦法實(shí)施前已代收但未交存到物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理專戶的相關(guān)單位，應(yīng)按要求及時(shí)交存到管理機(jī)構(gòu)。否則，房地產(chǎn)行政主管部門可依法查處。

　　業(yè)主未按規(guī)定交存首期和續(xù)交物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其交存，拒不交存者，業(yè)主(業(yè)主代表)大會可決定限制其在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同管理權(quán)，并可向人民法院提起民事訴訟。

　　第十六條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金自存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶之日起第一個(gè)結(jié)息年度按照國家規(guī)定的活期利率計(jì)息，以后按季度掛牌利率結(jié)息。

　　第三章 使 用

　　第十七條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：

　　(一)應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。

　　(二)占受益范圍內(nèi)建筑物總面積和總業(yè)主人數(shù)均在三分之二以上的業(yè)主簽名同意。

　　使用申請人對申請資料的真實(shí)性、合法性、有效性負(fù)責(zé)。申請人隱瞞真實(shí)情況或提供虛假材料的，依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

　　第十八條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。

　　第十九條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用分?jǐn)偅上嚓P(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偅嚓P(guān)業(yè)主有約定的，從其約定。

　　維修資金個(gè)人分戶帳不足使用時(shí)，不足部分由該業(yè)主承擔(dān)。

　　第二十條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造，涉及尚未售出的物業(yè)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出物業(yè)的建筑面積，分?jǐn)偩S修、更新和改造費(fèi)用。

　　第二十一條 使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，按照以下程序辦理：

　　(一)業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)(聘請物業(yè)服務(wù)人員的社區(qū)居委會)根據(jù)維修、更新和改造項(xiàng)目向管理機(jī)構(gòu)提出使用申請。

　　(二)管理機(jī)構(gòu)外勘查驗(yàn)，確認(rèn)維修項(xiàng)目并界定受益范圍。

　　(三)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示維修方案：包括擬維修、更新和改造的項(xiàng)目、維修單位選擇方式、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍等，公示期不少于5個(gè)工作日。

　　(四)受益范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占業(yè)主總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用申請并確定維修方案。

　　(五)業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)(聘請物業(yè)服務(wù)人員的社區(qū)居委會)組織實(shí)施維修方案;維修費(fèi)用在5萬元以上的，須經(jīng)具備相應(yīng)資質(zhì)的工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)審核，審核費(fèi)用列入維修、更新和改造成本。

　　(六)工程完工驗(yàn)收合格后維修方案的組織實(shí)施人應(yīng)當(dāng)對維修、更新和改造項(xiàng)目的決算、業(yè)主意見表、分?jǐn)偯骷?xì)等進(jìn)行公示，公示期不少于5個(gè)工作日。

　　(七)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)維修合同和工程進(jìn)度付款。管理機(jī)構(gòu)對公示情況進(jìn)行審核后，按維修合同約定留存質(zhì)保金，將維修費(fèi)用余額劃轉(zhuǎn)至維修單位，并從相應(yīng)業(yè)主個(gè)人物業(yè)專項(xiàng)維修資金帳戶中扣除。

　　第二十二條 使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)向管理機(jī)構(gòu)提交的備案資料：

　　(一)申請人的身份證明和授權(quán)委托書。

　　(二)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的申請報(bào)告。

　　(三)受益業(yè)主簽名表。

　　(四)維修工程預(yù)(決)算書、超過5萬元的維修項(xiàng)目的審價(jià)報(bào)告、維修合同、維修單位營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的職業(yè)資格證書。

　　(五)公示維修方案、維修決算、分?jǐn)偯骷?xì)等相關(guān)資料。

　　(六)工程維修驗(yàn)收合格證明及維修發(fā)票。

　　(七)其他相關(guān)資料。

　　第二十三條 發(fā)生危及房屋使用安全等緊急情況時(shí)，業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)(聘請物業(yè)服務(wù)人員的社區(qū)居委會)應(yīng)立即組織維修并報(bào)請管理機(jī)構(gòu)現(xiàn)場查勘，工程完工后申請人持第二十二條中除第三項(xiàng)外的有關(guān)材料報(bào)管理機(jī)構(gòu)備案，維修費(fèi)用從受益業(yè)主的物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶中列支。

　　第二十四條 第二十三所稱緊急情況包括：

　　(一)屋面、外墻防水局部損壞，滲漏嚴(yán)重影響使用的。

　　(二)樓體單側(cè)外墻飾面脫落，圍護(hù)欄斷裂、管道脫落等危及人身安全的。

　　(三)發(fā)生供水管道嚴(yán)重漏水、水泵泵體漏水、泵電機(jī)燒毀等情況，導(dǎo)致供水中斷的;專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的。

　　(四)電梯發(fā)生沖頂、蹲底或意外災(zāi)害危及人身安全的;定期檢驗(yàn)時(shí)被責(zé)令停梯整改的。

　　(五)消防系統(tǒng)、電力系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或部分設(shè)備損壞嚴(yán)重等重大安全隱患或緊急情況，經(jīng)相關(guān)資質(zhì)單位檢測、鑒定要求整改的。

　　(六)其他嚴(yán)重影響房屋使用和安全的緊急情況。

　　第二十五條 下列費(fèi)用不得從物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支：

　　(一)依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用。

　　(二)依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

　　(三)應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)的因人為損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用。

　　(四)根據(jù)法律規(guī)定或物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

　　第二十六條 管理機(jī)構(gòu)可以通過公開招標(biāo)方式選擇一批具有相應(yīng)資質(zhì)、有固定辦公場所的維修單位和工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)，建立備選名錄。備選名錄由管理機(jī)構(gòu)定期公布并結(jié)合申請人和業(yè)主的意見對備選單位開展動(dòng)態(tài)考評，建立準(zhǔn)入和退出機(jī)制，實(shí)行優(yōu)勝劣汰。

　　第四章 監(jiān)督管理

　　第二十七條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理經(jīng)費(fèi)，由管理機(jī)構(gòu)依照規(guī)定編制預(yù)算報(bào)同級人民政府財(cái)政部門核準(zhǔn)后，在物業(yè)專項(xiàng)維修資金的增值收益中列支。

　　除管理機(jī)構(gòu)經(jīng)費(fèi)外的增值收益轉(zhuǎn)入物業(yè)專項(xiàng)維修資金滾存使用。

　　第二十八條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋分戶帳中結(jié)余的物業(yè)專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。受讓人應(yīng)當(dāng)持本人身份證明及相關(guān)材料到管理機(jī)構(gòu)辦理變更手續(xù)，需要續(xù)交的，應(yīng)當(dāng)續(xù)交。

　　第二十九條 房屋滅失的，業(yè)主持本人身份證件、房產(chǎn)權(quán)證注銷證明等材料，到管理機(jī)構(gòu)辦理個(gè)人物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶注銷手續(xù)并提取剩余金額。

　　第三十條 管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)每年向社會公布物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存金額等信息。業(yè)主對公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。

　　第三十一條 管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立便捷的物業(yè)專項(xiàng)維修資金查詢平臺，確保業(yè)主知情權(quán)。

　　第五章 法律責(zé)任

　　第三十二條 開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法第十二條規(guī)定將房屋交付買受人的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以3萬元以下罰款。

　　第三十三條 違反本辦法規(guī)定，挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的物業(yè)專項(xiàng)維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款;涉嫌犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，除按前款規(guī)定予以處罰外，還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

　　房地產(chǎn)行政主管部門挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由上一級房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的物業(yè)專項(xiàng)維修資金，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分;涉嫌犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第三十四條 開發(fā)建設(shè)單位未按本辦法規(guī)定分?jǐn)偩S修、更新和改造費(fèi)用的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。

　　第六章 附 則

　　第三十五條 本辦法自發(fā)布之日起30日后施行。

　　湖南省岳陽市人民政府辦公室