居間合同的基礎是委托合同。居間合同的發(fā)生有以下兩種情形:
第一,委托人主動找居間人。例如甲有一套房子要出租,他找到作為房屋租賃中介機構的乙公司,乙公司在其公司登記的求租人中為其找到了合適的人選一丙,丙是作為求租房屋的委托人,甲和丙簽訂了房屋租賃合同,乙公司收取中介費(傭金),按我國目前此類居間合同的交易習慣,傭金是由求租人支付。
第二,居間人主動找委托人。居間人往往信息靈通,例如甲知道某物在某地有賣,而急需購買此物的乙卻不知道,甲向乙報告了訂立合同的信息,并為乙訂立合同提供了媒介服務,使乙如愿在某地購買了他所需要的物品,由乙向甲支付一定數(shù)額的傭金。
以上兩種居間合同的基礎都是委托合同。第一種情形甲和丙都是乙公司的委托人,第二種情形盡管是甲先找的乙,但最終乙轉化為甲的委托人,由乙向其支付傭金。
居間合同中的居間人不是委托人的代理人,而是居于交易雙方當事人之間起介紹、協(xié)助作用的中間人。代理人是在委托人授權的前提下,以委托人的名義與第三人訂立合同,委托事務完成后,根據(jù)合同中有償或無償?shù)募s定,而決定是否向代理人支付報酬。居間行為的目的就是為了促成他人之間的交易,并獲取報酬。所以居間合同的一個典型特征就是有償性。
居間行為根據(jù)委托內(nèi)容的不同,可以分為提供訂約機會的報告居間,也可以是提供介紹服務的媒介居間,還可以是報告居間與媒介居間兼而有之的居間行為。
關于居間人是否必須具有特殊營業(yè)資質(zhì)的人,有兩種看法:一是,“居間人只能是經(jīng)過有關國家機關登記核準的從事居間營業(yè)的法人或公民”(參見《中華人民共和國合同法釋義》第594頁,法律出版社,1999年版)。還有一種觀點認為“居間合同的主體并無特殊性,無論法人、公民均可成為居間合同的居間人”(參見《合同法新論。分則》第331頁,中國政法大學出版社1997年版)。就目前的實際情況看,對專門從事中介服務(居間業(yè)務)的公司,有必要對其資質(zhì)提出特殊要求,即必須具備法人條件并經(jīng)過登記才能營業(yè)。而對于從事其他業(yè)務的法人或者公民,如果促成他人之間的交易,其行為如果不違反法律強制性規(guī)定,也應屬合法的居間行為,可以收取合同約定的報酬
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