小區(qū)地下停車位所有權(quán)登記問題
　　最近，不少房屋登記工作人士在網(wǎng)上探討城市住宅小區(qū)的車位登記問題，意見頗為分歧。分歧主要在兩個方面：一是對車位的客體認識。車位，尤其是地下車位究竟是什么物?是房屋建筑物的附屬物、還是建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有或共有部分、抑或是地下空間權(quán)的客體?二是能否登記?如何登記?是單獨所有權(quán)、還是建筑物區(qū)分所有的專有部分所有權(quán)、抑或是房屋的從物。
　　《物權(quán)法》136條雖然已將空間權(quán)問題納入到建設(shè)用地使用權(quán)，作為用益物權(quán)類型。但是，筆者以為調(diào)整空間權(quán)的物權(quán)立法基本屬于空白。第一，對于地下空間權(quán)需要解決客體縱向上的終點問題，如日本地下空間的標準，通常是建筑物基礎(chǔ)支撐層十米以下作為空間的基準。芬蘭、丹麥、挪威也規(guī)定私人土地在六米以下即為公有。第二，地下空間是一個三維立方體，登記上要記明上下范圍，要解決高程測繪問題。第三，我國目前已有個別對地下空間的單行法規(guī)和地方法規(guī)，如《中華人民共和國防空法》、建設(shè)部《城市地下空間開發(fā)利用暫行辦法》和《上海市城市地下空間建設(shè)用地審批和房地產(chǎn)登記試行規(guī)定》等，但多涉及土地使用權(quán)利用方面的規(guī)定，對相關(guān)建筑物及權(quán)益并未形成明確而清晰的制度性安排。第四，在我國開發(fā)建設(shè)實踐中，對于地表權(quán)的支配范圍不僅存在于地表平面，更主要的是利用地表上下空間。如出讓取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位，需使用地下一定范圍的空間夯地基或者建造車庫。由此可見，因開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)而建造的車庫、車位，屬于《物權(quán)法》第六章規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)的范疇。
　　小區(qū)車位既然是建筑物區(qū)分所有權(quán)的范圍，它就不是一般的單獨所有權(quán)。因為《物權(quán)法》 71條明確規(guī)定：建筑物區(qū)分所有權(quán)是由業(yè)主的專有部分所有權(quán)，專有部分以外的共有權(quán)和共同管理權(quán)組成的復(fù)合性產(chǎn)權(quán)。既然是這樣，那么小區(qū)車位究竟是專有部分還是共有部分呢?不可一概而論。而是就車位存在的不同情形，法律做出了不同規(guī)定。基本上分三種情況：
　　一、地上占用共用部位的車位屬于管理設(shè)施。《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”這是因為該法第七十三條規(guī)定了小區(qū)道路除屬于城鎮(zhèn)公共道路外，屬于業(yè)主共有;小區(qū)的其他公共場所屬于業(yè)主共有，而在其上設(shè)置的停車位，實質(zhì)上是小區(qū)共有部位的一種表現(xiàn)形式，是滿足小區(qū)業(yè)主停放汽車的一種管理措施。既不是區(qū)分所有權(quán)的專有部分，也不能再重復(fù)確定為共有部分。所以，不應(yīng)屬于房屋物權(quán)登記的客體，無需登記。
　　二、規(guī)劃設(shè)計屬于特定專有部分使用的車位，類似專有部分的附屬物。我之所以用“類似”二字，是因為我國自1994年頒布《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，1997年頒發(fā)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》以及該辦法廢止后2008年頒發(fā)的《房屋登記辦法》，都只對土地上的房屋權(quán)屬登記作了規(guī)定，并無明確規(guī)定各類不動產(chǎn)的附屬物的權(quán)屬登記。但是，此類情況往往在土地使用權(quán)出讓合同中以土地用途、在規(guī)劃設(shè)計中以特定使用范圍所確定。如別墅區(qū)院落里的車位、底層樓盤的附屬花園內(nèi)的車位、復(fù)式建筑通連的地下車位、和連帶房屋的車位等。而且這種車位開發(fā)建設(shè)單位在建房前或在買賣合同中對購房人以及利害關(guān)系業(yè)主給予了說明或明示。根據(jù)《房屋登記辦法》第二十條(二)項規(guī)定的“申請初始登記的房屋與申請人提交的規(guī)劃證明材料記載一致”的要求，可作為特定專有部分的附屬設(shè)施予以登記。在開發(fā)建設(shè)單位初始登記時記載于登記簿上并注記在房屋所有權(quán)證上，不能作為專有部分進行登記。而且此車位要隨房屋專有部分所有權(quán)一并轉(zhuǎn)移，不可單獨轉(zhuǎn)讓。

　　三、地上、地下車庫內(nèi)的車位，符合法定條件的是區(qū)分所有權(quán)的專有部分。這類車位是由規(guī)劃設(shè)計確定，建在整幢建筑物的地下層或小區(qū)的獨立的車庫內(nèi)。車位在構(gòu)造上沒有明顯的外部范圍，構(gòu)造上也不表現(xiàn)為屋頂、墻腳、地板、門窗等。但是有隔離欄、地釘或固定的劃線(能經(jīng)常維護、明顯)等。雖無“物理性的間隔”，但有明確的分界線。符合近代的“觀念上間隔的”要求，具有構(gòu)造上的獨立性。在利用方面，不需利用相鄰部分的門戶出入，有獨立的通道或與整個車庫的公共走廊、公共通道相通，與其它車位不存在共享設(shè)備，能夠排他使用，具有了使用上的獨立性。構(gòu)造上和使用上的獨立性就具備了《房屋登記辦法》第十條“有固定界限、可獨立使用并且有明確唯一編號(幢號、室號)的房屋或者特定空間”的規(guī)定，也就符合了《物權(quán)法》第二條第二款“權(quán)利人依法對特定物享有直接支配和排他的權(quán)利”的物權(quán)概念，就可以登記為特定業(yè)主的所有權(quán)客體。所以，對這類車位應(yīng)該按照基本單元對開發(fā)建設(shè)單位進行專有部分的所有權(quán)初始登記，單獨記載于登記簿，發(fā)《房屋所有權(quán)證》。開發(fā)建設(shè)單位可以依據(jù)《物權(quán)法》七十四條第二款通過約定的方式，對該車位予以出售、附贈或出租。

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