案例一:
2015年7月12日,范某將父母一套130多平方米的房子,以106萬元出售給汪某。后范某以未經(jīng)父母同意、父母拒絕出售為由拒不履行出賣的義務(wù)。2016年10月17日,汪某告上法院,要求范某及父母繼續(xù)履行合同,配合辦理過戶手續(xù)。經(jīng)調(diào)解,范某支付違約賠償金15萬元。
案例二:
2016年8月6日,李某與王某簽訂了買賣合同。李某花76.8萬元,向王某購(gòu)買王某名下一套96平方米房屋。后來王某以家人不同意出售為由,未繼續(xù)履行合同。李某告上法院,要求王某按照合同支付違約金7.68萬元,中介費(fèi)2萬元,并且退還定金2萬元。王某只同意雙倍返還定金4萬元。法院依法判決支持李某全部的訴訟請(qǐng)求。
案例分析:
通常,代理人無權(quán)處分主要因?yàn)闆]有房屋所有權(quán)人書面明確授權(quán),合同不能繼續(xù)履行。不過代理人之間多是父子、夫妻等親屬關(guān)系。而對(duì)方是懷著誠(chéng)意,基于對(duì)出面賣房者的信任來簽訂合同的。賣房的人卻推說自己無權(quán)代理,房子不賣了。但合同仍對(duì)簽署合同的代理人具有法律約束力,該代理人仍要承擔(dān)合同不能履行的違約責(zé)任。像在范某賣房案中,范某就只得支付了違約金。
房?jī)r(jià)上漲高,雙倍返還定金不足以彌補(bǔ)房屋差價(jià)損失,相對(duì)買房人損失以房屋差價(jià)酌情認(rèn)定。無錫二手房買賣中介提供的合同都是二手房買賣合同。房屋買賣合同違約責(zé)任的約定是:雙倍返還定金,或約定支付一定比例的違約金,或載明如不足以彌補(bǔ)損失的,違約方仍要承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
法律支招:
房地產(chǎn)作為老百姓家里最重要的資產(chǎn),在購(gòu)置或出售二手房時(shí)一定要慎重。在購(gòu)置或出售資產(chǎn)時(shí)要詳細(xì)了解相關(guān)政策、交易流程、合同術(shù)語等,如對(duì)支付時(shí)間有要求的,不能僅口頭約定,要在合同中明確載明。
建議選擇較為正規(guī)的房屋中介機(jī)構(gòu),必要時(shí)可至產(chǎn)監(jiān)處查閱房產(chǎn)抵押、查封等信息,重要的權(quán)利義務(wù)應(yīng)在合同中明確載明,并留存好相關(guān)證據(jù)資料。
對(duì)于法律合同條款有誤解,與其引起訴訟,不如事先多方咨詢,多接觸了解相關(guān)信息。不少當(dāng)事人起訴到法院了,連相關(guān)法律規(guī)定、合同約定都不知道。一旦進(jìn)入訴訟,雙方當(dāng)事人都負(fù)有舉證責(zé)任,不能光口頭約定,要留下文書證據(jù)。
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簡(jiǎn)介:
張曉律師為正義律師事務(wù)所刑事部主任,法學(xué)碩士,北京律師協(xié)會(huì)會(huì)員,擅長(zhǎng)代理各種刑事辯護(hù)申訴案件、死刑復(fù)核案件,以及婚姻繼承、合同糾紛、交通事故案件等。張曉律師具有較強(qiáng)的法學(xué)功底、文字、口頭表達(dá)能力,善于從紛繁復(fù)雜的案件中快速找到切入點(diǎn),多年來潛心研究刑事辯護(hù)業(yè)務(wù),積累了豐富的刑事辯護(hù)經(jīng)驗(yàn)。執(zhí)業(yè)至今,已辦理過多起北京乃至全國(guó)重大社會(huì)影響力刑事案件。曾為多起刑事案件的被告人做過罪輕、無罪辯護(hù),大多數(shù)被告人經(jīng)張律師辯護(hù)后都得到從輕或減輕處罰,其中包括多起涉及貪污受賄、販賣毒品、故意殺人等重大刑事案件的申訴、死刑復(fù)核案件工作,最終為當(dāng)事人取得了良好效果,如法院采納了律師的辯護(hù)意見對(duì)被告人做出無罪或罪輕判決(肖某尋釁滋事案、索某某猥褻兒童案),并有多起死刑復(fù)核案件最終沒有被最高院核準(zhǔn)死刑(趙某某故意殺人案、延某制造毒品案等)。張律師每接一起刑事案件,都能深深體會(huì)到犯罪嫌疑人親友的不安和無奈。刑事案件關(guān)乎到犯罪嫌疑人的自由乃至性命,關(guān)乎到一個(gè)家庭的悲歡離合,關(guān)乎著犯罪嫌疑人及其家屬的信任和期許,辯護(hù)工作來不得半點(diǎn)馬虎和懈怠。
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