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購買商品房前要注意審查五證

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-07 · 521人看過
國有土地使用權證。根據我國法律規定，只有具有國有土地使用權證才能進行商品房開發；對于集體土地，國家是嚴禁在集體土地上進行商品房開發的。只有縣級以上人民政府在對集體土地進行征用后，才可以將國有土地出讓給開發商進行開發。購房者在審查國有土地使用證時，要注意土地使用者的名稱與開發商是否一致，是否是國有土地使用權。購房者還應注意土地使用權證上記載的土地用途和年限，土地用途應為住宅（購買非住宅類商品房另當別論），使用年限應是70年。

建設用地規劃許可證。根據《城市國有土地使用權出讓轉讓規劃管理辦法》,開發商只有在取得建設用地規劃許可證后,才能辦理國有土地使用權證。取得了建設用地規劃許可證，表明開發商所開發土地經過城市規劃行政主管部門審核后，符合城市規劃要求。如果沒有取得建設用地規劃許可證，則土地權屬證明無效。購房者在審查建設用地規劃許可證時，要注意開發商開發用地的實際用途、位置界限等證記載的是否一致。
建設工程規劃許可證。建設工程規劃許可證是開發商所建工程符合城市規劃要求的證明，如現在合肥市在二環以內一般不會再批準進行多層（6樓以下商品房）開發，規劃還涉及到建筑的容積率、小區配套設施等。如果開發商拿不出建設工程規劃許可證，則意味該建筑是違章建筑。
施工許可證。施工許可證是允許開發商開工的批準文件，只要工程投資達到30萬元或建筑面積超過300平方米就必須辦理施工許可證。取得施工許可證表明建筑工程施工圖紙已審查，施工單位和監理單位已確定。購房者在審查許可證時，也要用心查看。比如根據施工許可證上記載的開工日期和竣工日期，可以推算開發商是否會延遲交房，如果發現問題，則可以早日采取應對措施。
預售許可證。最后就是審查預售許可證，審查預售許可證時，一定要留心。國家為了保護購房者利益，規定開發商在前面所說四證都已經辦好的情況下，且建筑工程滿足一定的施工進度，比如在我們合肥市，在建工程在形象進度上要完成一層施工，并確定施工進度和竣工交付日期，房管部門才會給開發商核發預售許可證。在審查預售許可證時，要注意查看原件，防止有的開發商用復印件作假。在合肥市預售許可證是一樓一證，因此要注意開發商提供的預售許可證，就是你要購買的商品房所在樓的預售許可證，在合肥就發生過一開發商對預售許可證進行張冠李戴的事例，欺騙購房者。最后，記住到房管部門網站上核對一下，防止開發商偽造預售許可證。
如果開發商具備了上述合法有效的“五證”，購房者與之簽訂購房合同，則風險性較小。
(此文丁有勇律師同時發表于安徽市場報）

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曹輝，湖南大學法律碩士，執業律師。 ????了解并熟悉合同起草及審核修改、招標與投標、勞動人事等公司業務，能進行公司法律事務的協調與處理。承辦婚姻家庭、債權債務、合同糾紛等案件，熟悉辦案流程及文書寫作。

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