律師點(diǎn)評(píng)：在此案例中，開發(fā)商應(yīng)針對(duì)商品房質(zhì)量問(wèn)題的嚴(yán)重性分情況承擔(dān)保修或退房以及賠償損失的責(zé)任。一、開發(fā)商應(yīng)該對(duì)商品房的普通質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)保修責(zé)任。為維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，我國(guó)政府先后頒布了《城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》。這些房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)所售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示委托單位。依照法律規(guī)定，商品房保修期是從房產(chǎn)商將竣工驗(yàn)收的住宅交付使用之日起計(jì)算。正常使用情況下，各部位、部件的保修內(nèi)容和保修期為：屋面防水3年；墻面、廚房、衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞及衛(wèi)生潔具1年；管道堵塞2個(gè)月；.燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備的保修期為一個(gè)采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限由供需雙方自行約定，房產(chǎn)商可以延長(zhǎng)上述保修期。二、如果商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，后因質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響居住，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)退房并賠償損失的責(zé)任。《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題解釋》第12條：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”，第13條：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。”根據(jù)上述規(guī)定，如果該商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，購(gòu)房者有權(quán)要求退房。不過(guò)，購(gòu)房者首先應(yīng)該向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，如果確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)辦理退房手續(xù)，返還購(gòu)房款，并應(yīng)當(dāng)就房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購(gòu)房者造成的損失進(jìn)行賠償。如果該商品房因質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的，購(gòu)房者也有權(quán)要求退房并要求賠償損失。如果該商品房是主體結(jié)構(gòu)以外的部分存在質(zhì)量問(wèn)題，未嚴(yán)重影響正常居住的，那么購(gòu)房者只能要求開發(fā)商負(fù)責(zé)進(jìn)行維修，而無(wú)權(quán)要求退房。當(dāng)然，因維修致使房屋原使用功能受到影響而造成損失的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償損失。因此，在本案例中，宋先生可以先申請(qǐng)《住宅質(zhì)量保證書》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，如屬于房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，宋先生有權(quán)要求退房并要求開發(fā)商賠償損失，如不屬于房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，宋先生有權(quán)要求開發(fā)商維修并要求開發(fā)商賠償損失。提示：房屋的質(zhì)量檢查主要包括：（一）檢查房屋有無(wú)裂縫（二）檢查房屋有無(wú)傾斜（三）檢查房屋有無(wú)滲漏（四）檢查墻面有無(wú)石灰“爆點(diǎn)”（五）檢查衛(wèi)生間的排水情況注意：“因用戶不當(dāng)使用或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)，設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量損失，開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)保修責(zé)任。