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寧波
如何審查商品房銷售許可證
(一)現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書;
(二)取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件;
(三)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
(四)已通過竣工驗收;
(五)拆遷安置已經落實;
(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;
(七)物業管理方案已經落實。經政府房地產管理部門審核以上文件，對合乎要求項目批準辦理商品房銷售許可證。由于政府部門的行政審批，獲取銷售許可證可以保障了項目真實合法，銷售許可證成為商品房銷售中最為重要的文件,說明房地產管理部門已審查了其
他各項應具備的手續，對手續的真實性、合法性進行了檢驗，購房者可以放心購房。對不具備以上七條規定而取得銷售許可證的，可以通過行政訴訟要求審批部門承擔責任。
法院在判例中，認為許可證審批是行政權限，不屬于民事審判的范圍，對具備商品房銷
售許可證不具備其它條件的一般也認定商品房銷售房屋買賣合同有效。
許可證有正、副本(一大一小兩張)載明：
1、建設項目名稱、坐落、結構、批準立項單位和文號;
2、建設項目的使用性質和規模(占地面積、建筑面積);
3、工程進度和交付使用時間等情況。
審查許可證從以下幾方面看：
(1)銷售范圍：所售房屋是否在許可銷售的范圍之內;
(2)用途：決定了土地出讓金費用、土地使用年限、物業類型;
(3)核對許可證號;
(4)發證機關是否有權及公章是否清楚;
(5)《許可證》是否在有效期內;另外還有：售房單位、項目名稱、房地坐落、建筑面積、土地使用年限等等。
下列銷售行為被法律所禁止：
(1)未取得營業執照，擅自銷售商品房的;
(2)未按照規定的現售條件現售商品房的;
(3)未按照規定在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案的;
(4)返本銷售或者變相返本銷售商品房的;
(5)采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的;
(6)分割拆零銷售商品住宅的;
(7)不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的;
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