網友提問：

你好，請問隱名購房，房子歸誰所有呢？

寧夏律師解答：

【案例回顧】

外地人張某因不符合本地按揭購房的條件，便以本地人劉某的名義隱名按揭購置一套價值50萬元的住房。誰知三年后，劉某居然到法院起訴要求確認該房為自己所有。人民法院在依職權查明事實后，判決駁回了原告劉某的訴訟請求。

張某很早就到綿陽做生意，經過多年的打拼，想通過按揭的方式購買一套住房。可因為她是外地人，在本地沒有固定工作，不具備個人住房貸款借款人的條件，于是找到本地人劉某商量，想以劉某的名義貸款購房，劉某表示愿意。

2004年4月13日，劉某以自己的名義與綿陽一家房地產公司簽定了一份購房合同，購170平方米住房一套，價款50萬元。2004年4月19日，劉某以借款人的身份與中國工商銀行綿陽支行簽訂了個人購房借款合同，售房公司擔保。同日，房地產公司給劉某出具了首付款13.7萬的商品銷售專用發票。4月23日，中國工商銀行綿陽支行給劉某出具貸款憑證一份，并將貸32萬元轉到房地產公司，公司為劉某出具了綿陽市商品房銷售(結算)專用發票。2004年7月5日，張某向房地產公司交代了首付款9.1萬元，9月30日交納了契稅0.68萬元和公共設施管理費1.14萬元，但交款人和納稅人均體現為劉某。2004年12月26日，綿陽市房地產管理局給原告頒發了房屋所有權證。房地產公司按合同約定期限將房屋交付后，張某對房屋進行了裝修，入住至今，并按期向中國工商銀行綿陽支行償付貸款。

2005年10月10日，劉某向法院起訴，聲稱自己以50萬元的價款購買的房屋，曾以口頭約定借給被告張某使用，后索要多次，張某拒不返還，請求法院判令倒房。被告張某辯稱，房屋是張某自己所買，房屋的名頭雖然是原告劉某的，但張某是實際出資人。庭審中，原告劉某所舉證據充分，被告雖稱自己是房屋購買人，卻拿不出證據，直喊冤枉。先后兩次開庭，都是如此。按相關法律規定，房屋所有權應以產權證為準，但為慎重裁判，法院依職權進行查證，結果發現房地產公司的收款收據存根上和銀行收貸收據存根上留有“張某交款”的字樣。經過第三次開庭審理，原告劉某終于承認“當初確實是代替被告張某買房”。但仍不愿放棄房屋所有權。

法院認為，原告劉某購買的涉案房屋是基于被告張某的委托，以自己的名義實施的代理行為，是一種隱名代理行為，原告作為受托人應當將處理委托事務取得的財產轉交給委托人。因此，分院判決駁回了原告劉某請求;確認被告張某為該房屋的所有權人。

【律師分析】

在理論上和實踐中，隱名與顯名是相對而言的，按照《合同法》第402條：“受托人以自己的名義，在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據證明該合同只約束受托人第三人的除外”。的規定，所謂隱名代理是指受托人在享有代理權的前提下，既不披露本人的姓名，也不表明自己的受托人身份;或者披露自己的受托人身份，但并不以本人名義與第三人進行法律行為，而本人仍然將承擔代理行為的法律后果。

隱名代理包括兩種形式：一是“本人身份不公開的代理”。即以自己的名義表示意思或接受意思表示的代理。在這種情況下，受托人事實上得到本人的授權、有代理權，但他在訂約時并不披露實際存在的代理關系，既不公開本人是否存在，更不指出本人是誰，而以自己的名義進行商事活動。因此，第三人在和受托人締結交易時，并不知道委托人的存在，往往認為受托人就是為了自己利益、并且以自己名義同第三人進行交易的本人或者合同中的對方當事人。二是“受托人身份公開但本人姓名不公開”的代理。即不明示以本人名義，但明示為本人利益而表示意思或接受意思表示的代理。在這種情況下，受托人在訂約時表示有代理關系存在、表明自己的受托人身份，公開本人的存在，但不指出本人的姓名。

隱名代理中基于委托關系而為的代理行為的法律后果，應當由委托人承擔，取得的財產也應當為委托人所有。而本案中，劉某購買的涉案房屋是基于張某的委托，以自己的名義實施的代理行為，是一種隱名代理行為。因此，按照《合同法》第404條：“受托人處理委托事務取得的財產，應當轉交給委托人。”的規定，受托人基于代理行為所取得的財產應當向委托人轉交。作為受托人的劉某應當將處理委托事務取得的財產轉交給委托人張某，該房屋的所有權人是張某而不是劉某，劉某要求張某騰退房屋是沒有依據的。但由于房屋屬于不動產，按照《物權法》第9條：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力。未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”的規定，因此房屋所有權的確定需要經過房產登記，張某如果要求劉某將房屋所有權證更名在自己的名下，只能起訴到人民法院，請求人民法院確認張某為該房屋的所有權人，然后再辦理房屋所有權證的更名。