網(wǎng)友提問:
你好,請(qǐng)問隱名購房,房子歸誰所有呢?
寧夏律師解答:
【案例回顧】
外地人張某因不符合本地按揭購房的條件,便以本地人劉某的名義隱名按揭購置一套價(jià)值50萬元的住房。誰知三年后,劉某居然到法院起訴要求確認(rèn)該房為自己所有。人民法院在依職權(quán)查明事實(shí)后,判決駁回了原告劉某的訴訟請(qǐng)求。
張某很早就到綿陽做生意,經(jīng)過多年的打拼,想通過按揭的方式購買一套住房。可因?yàn)樗峭獾厝耍诒镜貨]有固定工作,不具備個(gè)人住房貸款借款人的條件,于是找到本地人劉某商量,想以劉某的名義貸款購房,劉某表示愿意。
2004年4月13日,劉某以自己的名義與綿陽一家房地產(chǎn)公司簽定了一份購房合同,購170平方米住房一套,價(jià)款50萬元。2004年4月19日,劉某以借款人的身份與中國(guó)工商銀行綿陽支行簽訂了個(gè)人購房借款合同,售房公司擔(dān)保。同日,房地產(chǎn)公司給劉某出具了首付款13.7萬的商品銷售專用發(fā)票。4月23日,中國(guó)工商銀行綿陽支行給劉某出具貸款憑證一份,并將貸32萬元轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)公司,公司為劉某出具了綿陽市商品房銷售(結(jié)算)專用發(fā)票。2004年7月5日,張某向房地產(chǎn)公司交代了首付款9.1萬元,9月30日交納了契稅0.68萬元和公共設(shè)施管理費(fèi)1.14萬元,但交款人和納稅人均體現(xiàn)為劉某。2004年12月26日,綿陽市房地產(chǎn)管理局給原告頒發(fā)了房屋所有權(quán)證。房地產(chǎn)公司按合同約定期限將房屋交付后,張某對(duì)房屋進(jìn)行了裝修,入住至今,并按期向中國(guó)工商銀行綿陽支行償付貸款。
2005年10月10日,劉某向法院起訴,聲稱自己以50萬元的價(jià)款購買的房屋,曾以口頭約定借給被告張某使用,后索要多次,張某拒不返還,請(qǐng)求法院判令倒房。被告張某辯稱,房屋是張某自己所買,房屋的名頭雖然是原告劉某的,但張某是實(shí)際出資人。庭審中,原告劉某所舉證據(jù)充分,被告雖稱自己是房屋購買人,卻拿不出證據(jù),直喊冤枉。先后兩次開庭,都是如此。按相關(guān)法律規(guī)定,房屋所有權(quán)應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn),但為慎重裁判,法院依職權(quán)進(jìn)行查證,結(jié)果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)公司的收款收據(jù)存根上和銀行收貸收據(jù)存根上留有“張某交款”的字樣。經(jīng)過第三次開庭審理,原告劉某終于承認(rèn)“當(dāng)初確實(shí)是代替被告張某買房”。但仍不愿放棄房屋所有權(quán)。
法院認(rèn)為,原告劉某購買的涉案房屋是基于被告張某的委托,以自己的名義實(shí)施的代理行為,是一種隱名代理行為,原告作為受托人應(yīng)當(dāng)將處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)交給委托人。因此,分院判決駁回了原告劉某請(qǐng)求;確認(rèn)被告張某為該房屋的所有權(quán)人。
【律師分析】
在理論上和實(shí)踐中,隱名與顯名是相對(duì)而言的,按照《合同法》第402條:“受托人以自己的名義,在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同,第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的,該合同直接約束委托人和第三人,但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人第三人的除外”。的規(guī)定,所謂隱名代理是指受托人在享有代理權(quán)的前提下,既不披露本人的姓名,也不表明自己的受托人身份;或者披露自己的受托人身份,但并不以本人名義與第三人進(jìn)行法律行為,而本人仍然將承擔(dān)代理行為的法律后果。
隱名代理包括兩種形式:一是“本人身份不公開的代理”。即以自己的名義表示意思或接受意思表示的代理。在這種情況下,受托人事實(shí)上得到本人的授權(quán)、有代理權(quán),但他在訂約時(shí)并不披露實(shí)際存在的代理關(guān)系,既不公開本人是否存在,更不指出本人是誰,而以自己的名義進(jìn)行商事活動(dòng)。因此,第三人在和受托人締結(jié)交易時(shí),并不知道委托人的存在,往往認(rèn)為受托人就是為了自己利益、并且以自己名義同第三人進(jìn)行交易的本人或者合同中的對(duì)方當(dāng)事人。二是“受托人身份公開但本人姓名不公開”的代理。即不明示以本人名義,但明示為本人利益而表示意思或接受意思表示的代理。在這種情況下,受托人在訂約時(shí)表示有代理關(guān)系存在、表明自己的受托人身份,公開本人的存在,但不指出本人的姓名。
隱名代理中基于委托關(guān)系而為的代理行為的法律后果,應(yīng)當(dāng)由委托人承擔(dān),取得的財(cái)產(chǎn)也應(yīng)當(dāng)為委托人所有。而本案中,劉某購買的涉案房屋是基于張某的委托,以自己的名義實(shí)施的代理行為,是一種隱名代理行為。因此,按照《合同法》第404條:“受托人處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給委托人。”的規(guī)定,受托人基于代理行為所取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向委托人轉(zhuǎn)交。作為受托人的劉某應(yīng)當(dāng)將處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)交給委托人張某,該房屋的所有權(quán)人是張某而不是劉某,劉某要求張某騰退房屋是沒有依據(jù)的。但由于房屋屬于不動(dòng)產(chǎn),按照《物權(quán)法》第9條:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力。未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。”的規(guī)定,因此房屋所有權(quán)的確定需要經(jīng)過房產(chǎn)登記,張某如果要求劉某將房屋所有權(quán)證更名在自己的名下,只能起訴到人民法院,請(qǐng)求人民法院確認(rèn)張某為該房屋的所有權(quán)人,然后再辦理房屋所有權(quán)證的更名。
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