商品房買賣流程怎么走
第一步:實地考察
這一步的工作可以看作是您簽約前的序曲,因此特別重要。實地考察包括:買房目標(biāo)、資料收集、實地看房三個過程。
第二步:談判簽約
您在選定了購房目標(biāo)后,就進入了和開放商進行實質(zhì)性的談判階段。這一階段通常包括三個過程:談判內(nèi)容、簽認(rèn)購書、簽訂合同;當(dāng)然對于我們非法律專業(yè)的人士來說,這個階段也是最讓人頭痛的,因為房屋認(rèn)購書,房屋買賣合同都有著太多我們讀不懂的地方,所以建議請律師協(xié)助辦理。
一、談判談什么?
談判主要包括房子的價格、付款方式、裝修交工標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、入住時間、物業(yè)管理費用等等必須涉及的內(nèi)容。其中房價的談判最為重要,您應(yīng)該爭取到最大限度的優(yōu)惠價格,保護自己的利益。
二、簽訂《房屋認(rèn)購書》
買房先簽《房屋認(rèn)購書》并交納定金是現(xiàn)在售樓過程中的習(xí)慣性做法,但簽《房屋認(rèn)購書》并不是正式簽約的必要前提,因為我國相關(guān)法律和法規(guī)并未明確規(guī)定購房者在簽訂正式銷售合同前,必須簽訂《認(rèn)購書》。所以在你簽訂認(rèn)購書后,也是需要承擔(dān)一定風(fēng)險的,然而房屋認(rèn)購書又具備怎樣的法律效力,范本又將怎么樣寫呢?
三、簽訂正式購房合同/購房合同范本
1、首先您應(yīng)該帶著簽訂合同所需的身份證、手章等資料在約定的時間來開發(fā)商的售樓處簽合同。簽訂購房合同是購房過程中最重要的一個環(huán)節(jié),您的權(quán)利和義務(wù)盡在其中,一旦簽訂即受法律的制約。因此奉勸您在簽訂合同之前,請再三斟酌合同條款,熟知簽訂購房合同應(yīng)注意的問題,并確信您已經(jīng)清楚了合同各條款的含義,當(dāng)然如果經(jīng)濟條件允許的話,您還可以請專門的律師幫您閱讀您的合同,看是否能夠最大限度的保證您的權(quán)益不受到侵害。
2、合同備案。一般地說,雙方自簽訂合同之日起30日內(nèi),開發(fā)商會持商品房銷售許可證、合同,到房地產(chǎn)管理部門進行合同備案。需辦理銀行貸款購房的,合同備案后還應(yīng)到銀行、房地產(chǎn)管理部門、保險及公證部門辦理貸款手續(xù)。
第三步:付款及貸款
您在購房時依據(jù)自身的財力可以選擇一次性付款、分期付款、銀行貸款三種不同的付款方式。如果您的購房資金寬裕,不妨選擇一次性付寬,在樓盤剛開盤或封頂以后選擇這種付款方式比較合適,通常能享受開發(fā)商給予的最優(yōu)惠的價格;如果您手頭沒有足夠的資金支付房款,但卻有一定的支付潛力,可選擇分期付款,在期房階段選擇這種方式最好不過了:如果上述兩種方式都不適合您,您就只能選擇銀行貸款了,條件是必須具有穩(wěn)定的收入并能按時還款。
第四步:新房入住
新購房屋入住程序大體可分為:入住條件、房屋驗收、辦理物業(yè)管理手續(xù)。
一、入住條件
新房入住條件是否成熟可以從以下方面考慮:
1、新建房屋已建成并經(jīng)過房屋質(zhì)檢部門驗收合格:水電等基本設(shè)施齊備:物業(yè)管理單位已到位。
2、購房者已付清全部款項,或已按合同規(guī)定支付了相應(yīng)比例的款項。
二、房屋驗收
房屋驗收包括的內(nèi)容有:
1、入住房屋是否是所購買的房屋的全部或部分,如與購房合同、附件及補充協(xié)議不符,要及時向有關(guān)單位反映、核對。
2、房屋質(zhì)量檢查,看房屋質(zhì)量是否有問題,發(fā)現(xiàn)問題要及時反映,維修以后方能入住。
3、按購房合同及有關(guān)協(xié)議的約定,查看裝修、清點設(shè)備,物業(yè)管理單位應(yīng)向購房者提供裝修及設(shè)備清單,購房者按清單內(nèi)容進行清點,檢查其設(shè)備、完好程度及使用狀況,如有不符或缺損,需要求盡快維修、配齊。
4、您在進行以上檢驗并確認(rèn)檢查結(jié)果與合同的約定無差別后,就可以與開發(fā)商簽訂物業(yè)交付核驗單或房屋交接單。對于核驗單中無法確定的事項,應(yīng)寫上“暫不清楚”或“無法認(rèn)定”等;若發(fā)現(xiàn)問題,應(yīng)如實記錄下來,并要求開發(fā)商在一定的期限內(nèi)處理等,最后由雙方簽字、蓋章。
三、辦理物業(yè)管理手續(xù)
您在簽定了檢驗單后,對房屋的修復(fù)結(jié)果或現(xiàn)狀無異議,就可接收鑰匙,同時簽訂有關(guān)協(xié)議。接受鑰匙后,物業(yè)交付就完成了,該房屋的收益和風(fēng)險就轉(zhuǎn)移到您身上。在接收物業(yè)后的一般質(zhì)量問題只能按照政府的有關(guān)規(guī)定由開發(fā)商保修,開發(fā)商不承擔(dān)任何違約責(zé)任。因此,您接收物業(yè)時,一定要謹(jǐn)慎,以免因輕率簽署核驗單或房屋交接單而使自己在以后的房屋糾紛中,無法充分爭取自己應(yīng)得的權(quán)益。一般在接受鑰匙時,或規(guī)定幾日之內(nèi)必須到物業(yè)管理公司辦理委托物業(yè)管理事宜。必須辦的物業(yè)管理手續(xù)有以下幾項:
1、簽署《管理公約》。《管理公約》的內(nèi)容由開發(fā)商依據(jù)國家的法律、法規(guī)與政策要求而制定,并經(jīng)房屋管理部門批準(zhǔn)。如果業(yè)主認(rèn)為管理公約的內(nèi)容有的條款不公平,可以保留意見。因為該公約屬臨時性質(zhì),在以后的業(yè)主大會可以進行修改。
2、交付物業(yè)管理費用。
3、簽署小區(qū)各項管理守則,如裝修管理、衛(wèi)生管理、停車管理、治安管理等。
第五步:辦理產(chǎn)權(quán)證
在您辦完上述的幾種手續(xù)后,搬入自己的新房還并不能讓你過上舒心的日子,還需要敦促開發(fā)商盡快辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),使您獲得合法的產(chǎn)權(quán)證,這個過程可能要等待相當(dāng)長的一段時間,原因之一就是開發(fā)商在新房剛竣工之后,不可能馬上獲得房產(chǎn)證,他們也需到相關(guān)部門辦理房屋初始登記后,購房者再到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),申領(lǐng)《房屋所有權(quán)證》辦完房產(chǎn)證后,商品房的交易才算完成。這條操作流程的專業(yè)化程度較高,但惟有按這樣按部就班,才能保證這一特殊的商品在發(fā)生問題時,讓您有備無患,從而避免不必要的經(jīng)濟損失。
走完這幾步,那么您就可以安心的搬入到自己的新房,好好享受擁有新房的快樂!
買房的時候,需要考察開發(fā)商銷售的項目是否五證具全,只有擁有五證的項目才是合法的銷售項目。如果您看的是現(xiàn)房,還要向開發(fā)商索取兩書。如果你情況比較復(fù)雜,律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù),歡迎您進行法律咨詢。
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