問(wèn)題一:未能按時(shí)交房
按合同約定,發(fā)展商會(huì)在交房前十幾天用掛號(hào)信的方式將交房通知單郵遞給買(mǎi)家,告知具體交房的時(shí)間及須帶齊的資料。發(fā)展商約定的交房時(shí)限一般在收樓通知書(shū)寄出30天內(nèi),如購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù),則一般被視為發(fā)展商已實(shí)際將該房交付買(mǎi)家使用,買(mǎi)家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。
對(duì)策:購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)要寫(xiě)清楚郵寄地址,一定要是容易接收、能保障親自簽收的地點(diǎn)。如合同約定的收樓期恰遇上購(gòu)房者出差,可通過(guò)電話或親友咨詢具體情況。不能如期到場(chǎng)時(shí),可以書(shū)面形式委托親友進(jìn)行,也可及時(shí)與發(fā)展商聯(lián)系,另行約定時(shí)間,并用書(shū)面形式確認(rèn)。
問(wèn)題二:開(kāi)發(fā)商證書(shū)不全
開(kāi)發(fā)商證書(shū)不全驗(yàn)房前應(yīng)要求發(fā)展商出示《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書(shū)》,索取《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》,《竣工驗(yàn)收備案表》(簡(jiǎn)稱(chēng)“三書(shū)一證一表”),還有各種相關(guān)驗(yàn)收表格,如《住戶驗(yàn)房交接表》、驗(yàn)收意見(jiàn)表(如《樓宇驗(yàn)收記錄表》)等。只有證件齊全了,才能簽署入住單。時(shí)下不少樓盤(pán)“三書(shū)一證一表”不齊全,特別是《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》與《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》,這是因?yàn)闃潜P(pán)整體建筑未完成,有關(guān)部門(mén)無(wú)法驗(yàn)收。
對(duì)策:遇到這種情況,購(gòu)房人可選擇不收房。如果確實(shí)被要求收房,也要在《住戶驗(yàn)房交接表》、《驗(yàn)房記錄表》等相關(guān)文件中寫(xiě)明“未見(jiàn)××文件”等字樣,并妥善保留好相關(guān)文件副本。
問(wèn)題三:先簽文件后驗(yàn)房
先驗(yàn)房后繳費(fèi)、簽文件的收房程序是較合理的正常程序,但大多數(shù)發(fā)展商采取先繳錢(qián)填表、簽文件,再驗(yàn)房的方法,使購(gòu)房者處于被動(dòng)狀態(tài)。
對(duì)策:購(gòu)房者應(yīng)將先驗(yàn)房再收房作為附加條款寫(xiě)在合同里,不驗(yàn)房就不收房。如當(dāng)初合同未有約定的,則可在收房文件中注明“未驗(yàn)房”等字樣,驗(yàn)房時(shí)如出現(xiàn)情況,也可與發(fā)展商討說(shuō)法。
問(wèn)題四:開(kāi)發(fā)商大事化小
對(duì)業(yè)主在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的毛病,如墻面或地磚破裂、漏水,甚至是房屋結(jié)構(gòu)性問(wèn)題,一些開(kāi)發(fā)商總會(huì)表示這只是小問(wèn)題,到時(shí)讓人修修就可以了,想方設(shè)法不讓業(yè)主將問(wèn)題列進(jìn)驗(yàn)收文件里。
對(duì)策:不管發(fā)展商陪同人員如何信誓旦旦,業(yè)主都應(yīng)堅(jiān)持原則,只要發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,無(wú)論大小,都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來(lái)。如果樓盤(pán)根本就沒(méi)準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表,則要自備紙筆,將有關(guān)問(wèn)題一一記錄。
問(wèn)題五:小區(qū)配套不齊全
驗(yàn)房時(shí),業(yè)主不僅要驗(yàn)屋內(nèi),對(duì)于小區(qū)的整體規(guī)劃也要仔細(xì)查看是否符合合同約定,如同期建設(shè)的車(chē)庫(kù)、會(huì)所、景觀園林等。
對(duì)策:在簽訂購(gòu)房合同時(shí),要將開(kāi)發(fā)商的承諾寫(xiě)進(jìn)合同條款中,并保存好所有可作為合同附件的宣傳資料。檢驗(yàn)配套設(shè)施時(shí)即可按合同所載的條文及開(kāi)發(fā)商在售樓時(shí)的承諾查驗(yàn)。如果在入住后發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,還可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)與發(fā)展商協(xié)商解決。
問(wèn)題六:巧-立名目亂收費(fèi)
雖然物價(jià)局已對(duì)入住的相關(guān)費(fèi)用有明文規(guī)定,但個(gè)別發(fā)展商到交房時(shí)仍巧-立名目進(jìn)行收費(fèi)。
對(duì)策:收樓時(shí)要提前了解物價(jià)局的相關(guān)收費(fèi)規(guī)定,帶上應(yīng)繳費(fèi)用表,與發(fā)展商要求的款項(xiàng)相對(duì)照。帶上計(jì)算器,算好每一筆賬,發(fā)現(xiàn)不合理收費(fèi)要及時(shí)向發(fā)展商指出。必要時(shí)可向物價(jià)局、房管局投訴。另外,在查看了房屋后,準(zhǔn)備簽收《房屋驗(yàn)收單》之前,一定要先簽訂《物業(yè)管理公約》,做一個(gè)事先約定,避免日后起糾紛。弄清楚繳納的物業(yè)管理費(fèi)由哪些方面構(gòu)成,清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)等怎么核定。在房屋的驗(yàn)收過(guò)程中,購(gòu)房者一定要根據(jù)合同上的約定,明確每一項(xiàng)條款是否符合。一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,要在驗(yàn)房單上予以注明,反饋給開(kāi)發(fā)商,及時(shí)要求開(kāi)發(fā)商做出相應(yīng)的維修或賠償。如果確實(shí)屬于不能收房的,要詳細(xì)寫(xiě)明不予收房的原因并要求開(kāi)發(fā)商簽字、蓋章。
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張達(dá)鴻律師,中華人民共和國(guó)注冊(cè)律師、中華律師協(xié)會(huì)會(huì)員、廣州律師協(xié)會(huì)會(huì)員,現(xiàn)任廣東安國(guó)律師事務(wù)所專(zhuān)職律師,從事法律工作近十年,具有豐富的訴訟和非訴的經(jīng)驗(yàn)。擅長(zhǎng)處理勞動(dòng)爭(zhēng)議、交通事故、合同糾紛、房產(chǎn)糾紛、婚姻家庭、公司股權(quán)并購(gòu)及各類(lèi)刑事案件。自執(zhí)業(yè)以來(lái),承辦過(guò)包括刑事、民事、經(jīng)濟(jì)合同、勞動(dòng)爭(zhēng)議在內(nèi)的各類(lèi)典型案件,同時(shí)兼任多家企業(yè)常年法律顧問(wèn)。經(jīng)辦的刑事案件中,有多人被取保候?qū)徎虮恍婢徯?在經(jīng)濟(jì)合同事務(wù)以及債權(quán)債務(wù)方面,從事法律成功的為當(dāng)事人追回多催不還的欠款以及貨款;在勞動(dòng)工傷方面,為勞動(dòng)者追回拖欠的工資、加班費(fèi)、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金、賠償金,工傷事故方面,抓住關(guān)鍵點(diǎn),成功為當(dāng)事人申請(qǐng)認(rèn)定為工傷,實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)者的權(quán)益最大化。
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