四大要點要留意
共同買房需要特別留意的有四個方面。如簽約、房貸申請以及交易過戶等環(huán)節(jié),都需要夫妻雙方到場。此外,夫妻共同買房在證件準(zhǔn)備工作等方面,以及申請房貸等事宜,也需要提前研究。
簽約雙方親自到場
在買房過程中,涉及到諸多簽約過程,如簽訂買賣合同、申請房貸以及交易過戶等,這需要夫妻雙方同時到場。
一般情況下,共同買房時房產(chǎn)證上要載明兩個人的名字,則應(yīng)雙方親自到場;如一方不能到場辦理手續(xù),則必須辦理公證授權(quán)委托手續(xù)。
除了簽訂房產(chǎn)買賣合同之外,申請房貸、辦理過戶手續(xù)時,也需要雙方親自到場。專家解釋說,在申請房貸時,有些時候會以夫妻名義共同申請,因此銀行方面需同時考察兩人的資質(zhì),辦理相關(guān)手續(xù)時也必須同時簽字。
另外,辦理過戶手續(xù)時,原則上要求同時到場,因為根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定,夫妻共同購置的房產(chǎn),到底是共同共有,還是按份共有,需要在買賣合同中體現(xiàn)出來,進而在房產(chǎn)證上載明,因此需要雙方到場簽字確認。但如果無法到場,也必須辦理公證收取委托手續(xù),并將相關(guān)事宜交代清楚。
證件準(zhǔn)備是關(guān)鍵
夫妻共同買房,需要提供的證件比較多,而且一件都不能少。
較個人買房而言,婚后共同買房所需提供的證件要多一些。除了身份證、戶口簿等證件外,還要提供結(jié)婚證等。
在夫妻共同申請房貸時,需要提供夫妻兩人的收入證明,如果兩人為非本地居民,還需提供雙方提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明。
當(dāng)然,在辦理按揭貸款時,如果其中一人收入較高,通過資質(zhì)審批不成問題,另外一方的收入證明則無需提供。
主貸、次貸有講究
由于信貸政策有變化,因此在確定主貸人和次貸人時,需根據(jù)實際情況而定,而不能簡單地只看收入的高低程度。
夫妻共同還款時,在確定主貸款人、次貸款人時,一定要根據(jù)實際情況來定。一般情況下,在銀行住房貸款合同中,只把一方作為“貸款人”(常說的主貸款人)而無論房產(chǎn)證上是否寫了雙方的名字,另一方都可作為“共同貸款人”。在確定主貸款人時,應(yīng)當(dāng)選擇夫妻間收入較高較穩(wěn)定者,同時注意年齡的限制,否則會影響到貸款期限。
此外,專家提醒還需注意信貸政策的變化。對于非本地居民來說,如果無法提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明,則會被區(qū)別對待,如房貸首付比例提高,利率水平上浮,這無疑會增加購房成本。因此在確定主貸款人時,要考慮到這個因素。
所占份額提前定
夫妻共同買房,財產(chǎn)所占份額各是多少,需提前確定,以免日后產(chǎn)生糾紛。
依據(jù)《婚姻法》規(guī)定:“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn),歸夫妻共同所有,雙方另有約定的除外。”因此在共同購房過程中,即使房產(chǎn)證上沒有出現(xiàn)另一方的名字,也不影響其對房屋享有所有權(quán)。
新婚姻法婚后買房怎么算?
婚前貸款買房屬個人:誰首付,離婚后房子歸誰
司法解釋:夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同,以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款,婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸,不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的,離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。
依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的,人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方,尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分,離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則,由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。
解讀:離婚案件中,按揭房屋的分割是焦點問題之一。如果僅僅機械地按照房屋產(chǎn)權(quán)證書取得的時間作為劃分按揭房屋屬于婚前個人財產(chǎn)或婚后共同財產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn),則可能出現(xiàn)對一方顯失公平的情況。
婚前一方在銀行貸款買房,銀行是在審查其資信及還款能力的基礎(chǔ)上才同意貸款的,故離婚后應(yīng)由其繼續(xù)承擔(dān)還款義務(wù)。對于婚后參與還貸的一方來說,婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分,離婚時應(yīng)該根據(jù)照顧子女和女方權(quán)益的原則,做出公平合理的補償。
父母出資買房屬個人:父母給買的房子,另一方無權(quán)分割
司法解釋:婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn),產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的,可按照婚姻法第十八條第(三)項的規(guī)定,視為只對自己子女一方的贈與,該不動產(chǎn)應(yīng)認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。
由雙方父母出資購買的不動產(chǎn),產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的,該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有,但當(dāng)事人另有約定的除外。
解讀:從《婚姻法解釋(三)》公開征求意見反饋的情況看,作為出資人的男方父母或女方父母均表示,他們擔(dān)心因子女離婚而導(dǎo)致家庭財產(chǎn)流失。在實際生活中,父母出資為子女結(jié)婚購房往往傾注全部積蓄,一般也不會與子女簽署書面協(xié)議,如果離婚時一概將房屋認定為夫妻共同財產(chǎn),勢必違背了父母為子女購房的初衷和意愿,實際上也侵害了出資購房父母的利益。該規(guī)定兼顧了中國國情與社會常理,也有利于均衡保護婚姻雙方及其父母的權(quán)益。
私自賣房配偶可索賠:一方把登記在自己名下的共同房屋給賣了,另一方很難追回來
司法解釋:一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),另一方主張追回該房屋的,人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失,離婚時另一方請求賠償損失的,人民法院應(yīng)予支持。
解讀:該解釋保護了善意購買第三人的利益,對于保護夫妻另一方的利益,解釋(三)規(guī)定在離婚時另一方可以追討,有權(quán)請求賠償損失。有律師稱,現(xiàn)實中,為避免此類情況發(fā)生,既然是共同的房產(chǎn),最好在房產(chǎn)證上共同署名。
變更登記前贈房可撤:只要沒做公證,就算給了承諾,一方也沒辦法擁有另一方的房產(chǎn)
司法解釋:婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間,當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈與另一方,贈與方在贈與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈與,另一方請求判令繼續(xù)履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理。
解讀:婚前或婚姻存續(xù)期間贈與對方的房子,之后又反悔,對此,司法解釋明確按照合同法的規(guī)定處理。就是說,除了特殊情況以外,一般人的房屋贈與都必須要到房屋變更登記以后才能生效,如果沒有變動,贈與方是有權(quán)撤銷贈與的。
以上是律霸網(wǎng)小編為您整理的婚后買房的注意事項。
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