房屋可以用來出租，也可以拿去賣掉。租賃房屋要簽訂房屋租賃合同，同理，買賣房屋要簽訂房屋買賣合同。在現實社會中，租賃與買賣經常同時發生并存在，一般出租人會提前通知承租人房屋即將出售的消息。那么，租賃與買賣的聯系是什么，哪些適用于買賣不破租賃?請看下文。

一、租賃與買賣的聯系

租賃是一種以一定費用借貸實物的經濟行為，出租人將自己所擁有的某種物品交與承租人使用，承租人由此獲得在一段時期內使用該物品的權利，但物品的所有權仍保留在出租人手中。承租人為其所獲得的使用權需向出租人支付一定的費用(租金)。買賣指商品交易中，供方和需方通過實物或者貨幣進行交換以換取自己所需物品或服務的過程。租賃只具有臨時使用權，不具有所有權。買賣通過買賣方式獲得的權利即有使用權，同時也具有所有權，買過來的東西屬于買方所有。

根據《中華人民共和國合同法》第229條的規定，“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”該條即是對買賣雙方在訂立買賣合同時，應遵循“買賣不破租賃”原則的規定。買賣合同的生效并不會自動終止買賣標的物之前已存在的租賃關系，相反，買受人還應代替出賣人，繼續履行原來的租賃合同。該條法律規定設定的目的和意義在于：當買賣關系和租賃關系同時存在于一個標的物之上時，法律優先保護已成立的租賃關系。

二、買賣不破租賃適用范圍

從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動產的租賃。這可以從各國立法中得到印證。《法國民法典》第1743條規定“如出租人出賣租賃物時，買受人不得辭退經公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承稅人;但于租賃契約中保留此項權利者，不在此限。”即法國對于房屋及土地租賃契約，如果契約已經公證或者該契約有確定日期，則該租賃權有對抗效力，買賣不破該租賃，但雙方在契約中另有約定的除外。《德國民法典》第571條第 1項規定:“出租的土地在交付轉承租人后，由出租人讓與第三人時，受讓人代替出租人取得在所有期間因租賃關系所產生的權利和義務。”即規定了土地租賃契約中，出讓不破租賃。《日本民法典》第605條規定:“不動產租賃已將其登記時，對于以后就其不動產取得物權的人，亦發生效力”。即依日本民法，租賃經登記后，有對抗力。我國臺灣地區的民法典對此也做出了規定，該法典第425條規定:“出租人于租賃物交付后，縱將其所有權認與第三人，其租賃契約，對于受讓人，仍繼續存在。” 值得注意的是，這些國家或地區的“買賣不破租賃”是指不動產租賃而言。這是因為，“以居住營業或農耕為目的，而承租他人之不動產，各國立法為謀求社會生活之安定及增進，均采取鞏固承租人地位之方針。”是否有國家規定該原則同樣適用于動產租賃，由于筆者孤陋寡聞，不敢貿然作出判斷。

我國在合同法出臺之前，司法解釋也明確規定該原則僅適用于房屋買賣。而在司法實踐中，當事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數僅限于房屋租賃。對此，結合其他國家和地區的立法，大多數學者主張對我國合同法229條所確定的買賣不破租賃原則應當僅限于房屋等不動產的租賃。

在我國，由于土地屬于國家所有或者集體所有，單位或個人僅有土地使用權。根據憲法的規定，土地使用權可以依法轉讓、出租，那么，對于存在于土地使用權之上的租賃合同，在土地使用權轉讓時，其租賃關系亦應仍然有效，即應當類推適用買賣不破租賃原則。

也可以緊密相連。戶主有權利將自己的房屋出租給他人賺取租金，也有權利將房屋賣給他人。當然也存在房屋已出租給別人，同時又出售給另一個人的情況發生，因為租賃關系是最先成立的，所以在有效合同期限內，雙方的租賃關系還要繼續發展下去。

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