一、什么情況下承租人不能主張優先購買權

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第23條規定，出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第24條具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：

(一)房屋共有人行使優先購買權的;

(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

(三)出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的;

(四)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。

根據上述規定，承租人在以下情形不得主張優先購買權。

1、承租人怠于行使優先購買權，視為放棄優先購買權：

(1)出租人在拍賣5日前已經通知承租人，承租人未參加拍賣的;

(2)出租人已經履行通知義務，承租人在15日內未明確表示購買的。

2、房屋共有人、近親屬購買權優先于承租人購買權：

(1)房屋共有人行使優先購買權的;

(2)出租人將房屋出賣給近親屬的。

3、善意但三人已經取得租賃房屋物權的：即第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。

二、優先購買權的注意事項

優先購買權優先購買權制度確實能夠帶來巨大的社會利益。但優先購買權制度畢竟觸動了私法制度的根基——意思自治和交易安全制度，若對其適用不加以嚴格限定，則會使出賣人和第三人之間的買賣關系處于一種不穩定的狀態，就會挫傷第三人投資的積極性，不利于社會經濟發展和經濟秩序穩定。因而法律應對優先購買權的適用范圍和行使條件做出嚴格規定，在出賣人、第三人、先買權人之間尋求利益上的平衡點，使其真正能夠發揮穩定社會經濟秩序、增進交易效率、保護弱勢群體的作用。

首先，從客體上看，無論是大陸法或英美法，優先購買權一般都以不動產作為客體。但依中國現行法，優先購買權客體亦及于共有的動產。因而對于一些無償使用或者在動產上形成的物的用益關系，或因其為無償使用，或因其標的為動產，價值較低，市場上較易獲得，故無賦予其優先購買權的必要。

其次，從優先購買權的適用范圍看，法律應從上述價值目標出發，對優先購買權產生的基礎法律關系或法律事實予以明確限定。

再次，對于優先購買權的行使條件法律上應做出明確的規定，對于其行使的“同等條件”及“行使期限”法律上應做出明確且具有可操作性的規定，從而減少因行使優先購買權而產生的糾紛。

只有這樣，優先購買權制度才能使保護先買權人特殊利益與鼓勵交易、促進交易安全的價值目標同時實現，才能真正實現立法者對穩定秩序、增進效率、維護公平的追求。

對租賃房屋的優先購買權，這是承租人合法享有的權利之一。但現實中，可能有些情況下出租人出售房屋，不小心侵犯了承租人的優先購買權。而當承租人優先購買權受到侵害時，按照有關規定可以要求房屋的出租人承擔相應的賠償責任。不過此時，需要提供相應的證據，以證明存在實際損害的要件事實。

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