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寧波
商品房的銷售面積包括哪些
1、商品房的銷售面積包括哪些?
根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》(試行)的相關(guān)規(guī)定，商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡稱套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分攤的公用建筑面積之和(商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積)。
套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：
(1)套(單元)內(nèi)的使用面積;
(2)套內(nèi)墻體面積;
(3)陽臺建筑面積。
公用建筑面積由以下兩部分組成：
(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積;
(2)套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。
2、如何確定現(xiàn)住房使用面積?
①有《房屋租賃證》的，以證載的使用面積為準;
②有《住房所有權(quán)證》的，以證載的建筑面積乘以相應(yīng)系數(shù)換算：建筑面積與使用面積的換算系數(shù)為：樓房70%，平房80%。例：一套建筑面積50平方米的樓房，其使用面積為：50×70%=35(平方米);若該住房為平房，其使用面積為：50×80%=40(平方米)。
③無租賃證的，以測繪機構(gòu)實地測量的住房建筑面積證明為準。
3、房屋的約定面積與實測面積不符該怎么辦?
一般而言，現(xiàn)房銷售的商品房面積誤差的問題比較少，也比較容易處理。目前，問題較多的是期房建成后的實測面積與合同約定的暫測面積有誤差的情況，如果誤差較大，將嚴重影響購房者的合法權(quán)益。因此，從公平合理的角度出發(fā)，購房者可根據(jù)具體情況，在合同申明確約定如下解決辦法：
(l)在一個較小的誤差范圍內(nèi)(如正負1%以內(nèi))，視為實測面積與暫測面積相符，買賣雙方不再對有關(guān)差價進行結(jié)算;
(2)在一個合理的，買方能接受的范圍內(nèi)(如正負3%以內(nèi))，買賣雙方按合同約定的房屋單價就差價重新結(jié)算，多退少補;
(3)超過以上合理范圍的誤差(如正負誤差超過3%)，視為賣方違約，買方有權(quán)解除合同，并按合同約定要求賣方退還房價款及其利息并支付相應(yīng)的違約金。
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