商品房預(yù)售的條件及相關(guān)法律常識(shí)
我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定,商品房預(yù)售應(yīng)符合下列條件:
(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書,土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。
(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預(yù)售,真正受到損失的將會(huì)是善意購(gòu)買人。
(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間。
(4)已經(jīng)同金融機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。
(5)已經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明;向境外預(yù)售商品房的,應(yīng)當(dāng)同時(shí)取得向境外銷售的批準(zhǔn)文件。
相關(guān)法律常識(shí)
一、預(yù)售特征
(1)商品房預(yù)售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個(gè)期限,并把這個(gè)期限的到來作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或挫去效力的根據(jù)。
(2)商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買賣,真正的房屋交接尚未形成。國(guó)家因此加強(qiáng)了對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)的規(guī)范。我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售的條件資格及程序作了規(guī)定,而且還要求在預(yù)售合同簽訂后向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。
二、預(yù)售合同
(1)雙方的名稱、地址,法人組織必須有法定代表人簽名。
(2)標(biāo)的,即預(yù)售商品的位置、編號(hào)。
(3)數(shù)量,預(yù)售商品房的數(shù)量,面積應(yīng)以平方米來計(jì)算,并明確的是建筑面積還是使用面積或其他面積。
(4)價(jià)款即房屋的價(jià)金,如每平方米多少元。不僅應(yīng)標(biāo)明單價(jià),還應(yīng)標(biāo)明總價(jià);我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》雖然對(duì)商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定,但對(duì)預(yù)售款征收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定,當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。根據(jù)建設(shè)部的規(guī)定,預(yù)收商品房預(yù)售款,在房屋開工建設(shè)時(shí)不得超過40%,待建房工作量完成一半時(shí)再收至60%,到房屋封頂可收至95%,到房屋交付使用時(shí)再全部收取。
(5)交付方式和期限,包括預(yù)售款的支付方式和房屋的交付方式。
(6)房屋使用性質(zhì),明確是住宅用房、辦公用房還是經(jīng)營(yíng)用房或其他用房。
(7)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的方式、期限。
(8)違約責(zé)任。
(9)雙方約定的其它條款。
看完本文之后,大家都清楚了開發(fā)商在預(yù)售商品房的時(shí)候需要滿足這些條件,辦理相關(guān)的證件之后才能依法進(jìn)行預(yù)售。對(duì)于想要購(gòu)房的人來說就要了解這些,才能知道開發(fā)商商品房的預(yù)售是否合法,對(duì)于自己的利益才能得到保障。如果您有其他問題,歡迎咨詢律霸網(wǎng)專業(yè)律師。
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王歡歡,山東眾成清泰(聊城)律師事務(wù)所專職律師,聊城市人民政府信訪處值班律師。2018年通過法律職業(yè)資格考試,自2019年從事律師行業(yè)以來,參與辦理了多起民事及刑事案件,積累了豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)。擅長(zhǎng)領(lǐng)域:合同糾紛、刑事辯護(hù)、婚姻家庭糾紛、交通事故糾紛、侵權(quán)糾紛、債權(quán)債務(wù)糾紛、常年法律顧問等。自執(zhí)業(yè)以來,始終恪守“專業(yè)誠(chéng)信、盡職盡責(zé)”的執(zhí)業(yè)理念,最大限度的維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,以優(yōu)質(zhì)、高效的法律服務(wù)贏得了當(dāng)事人的一致好評(píng)。
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