商品房的重復(fù)銷售如何處理

一、在先買方行使無效請求權(quán)

1、無效請求權(quán)的法律依據(jù)。最高人民法院作出的《商品房司法解釋》第十條規(guī)定：“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。”這就明確賦予在先買方有請求宣告在后合同無效的權(quán)利。在商品房重復(fù)銷售糾紛中，在先買方雖然尚未獲得房屋的所有權(quán)，但他對于該房屋享有預(yù)期取得的利益，因該利益受侵犯而主張在后合同無效是可以的，這正是傾斜保護(hù)買方的具體體現(xiàn)。

2、無效請求權(quán)的行使。該權(quán)利的產(chǎn)生有嚴(yán)格的前提：其一，賣方與在后買方屬惡意串通。賣方的惡意是不言自明的，關(guān)鍵是在后買方是否與賣方惡意串通。許多情況下，在后買方很可能根本就沒有惡意，更談不上與賣方惡意串通了。如果明知該房屬于重復(fù)銷售，理智的在后買方完全可以另覓他房，以免沒有必要的紛爭，除非該房物美價廉到無可替代的程度。而該種情形顯然是非常少見的。其二，必須是賣方已履行了在后的合同從而導(dǎo)致在先買方無法取得房屋。如果賣方尚未履行在后的合同，房屋所有權(quán)還保留在賣方的手中，在先買方完全可以按照一般的合同糾紛直接追究賣方的違約責(zé)任并要求賣方繼續(xù)履行合同，而無須主張在后合同無效。

無效請求權(quán)既然是在先買方的權(quán)利，因此他完全可以自主決定行使還是放棄該權(quán)利。只有在他明確行使該權(quán)利、明確提出要求確認(rèn)在后合同無效的情況下，人民法院才能依其請求宣告在后合同無效。人民法院不應(yīng)依職權(quán)主動宣告合同無效。在此，司法解釋與其他關(guān)于無效合同的規(guī)定在表述上有明顯的區(qū)別：未直接規(guī)定為在后合同無效，而是規(guī)定為在先買方“請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持”。所以對于在后合同的無效宣告，只能是以在先買方的請求為必然前提。

二、在先買方行使損害賠償請求權(quán)

在不存在上述無效請求權(quán)前提的情況下，在先買方可以行使懲罰性賠償請求權(quán)，該請求權(quán)的依據(jù)是《商品房司法解釋》第八條的規(guī)定：“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。因此，購房者不僅可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，還可以行使懲罰性賠償請求權(quán)即要求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

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