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相信對(duì)絕大多數(shù)購(gòu)房者而言，買(mǎi)預(yù)售商品房是一件大事，它會(huì)花費(fèi)大量的資金，因此，如果您不想自己的錢(qián)“打水漂”了，在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)一定要謹(jǐn)慎。那么，應(yīng)該如何簽訂商品房預(yù)售合同呢？請(qǐng)跟隨律霸小編一起在下文中進(jìn)行了解。

一、如何簽訂商品房預(yù)售合同

1、確認(rèn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證。

為保護(hù)購(gòu)房人的基本權(quán)利，國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售合同是無(wú)效合同，無(wú)效合同規(guī)定的當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)得不到法律保護(hù)。因此，購(gòu)房人在簽訂預(yù)售合同前，應(yīng)當(dāng)首先查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商在售樓現(xiàn)場(chǎng)公示的商品房預(yù)售許可證，確認(rèn)自己擬購(gòu)房屋在預(yù)售許可的范圍內(nèi)，避免不必要的法律風(fēng)險(xiǎn)。

2、認(rèn)真閱讀開(kāi)發(fā)商制定的格式條款。

購(gòu)房人應(yīng)事前認(rèn)真閱讀了解，不明白的地方需讓開(kāi)發(fā)商當(dāng)即給予解釋?zhuān)粷M意的地方需及時(shí)與開(kāi)發(fā)商磋商，并將協(xié)商一致變更的內(nèi)容以書(shū)面形式予以固定。實(shí)際生活中，許多購(gòu)房人不重視這個(gè)環(huán)節(jié)，常常導(dǎo)致簽訂正式合同時(shí)的糾紛和矛盾。

3、注意土地使用年限。

出讓土地的年限是從開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)開(kāi)始起算，只有剩余年限才對(duì)購(gòu)房人有實(shí)際意義。有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期很長(zhǎng)，可能導(dǎo)致商品房售出時(shí)的實(shí)際土地使用年限已經(jīng)大幅縮水。有的具有居住功能的商品房，其對(duì)應(yīng)的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大大短于一般住宅。購(gòu)房人應(yīng)注意甄別，以免簽訂合同后才后悔。

4、明確約定抵押權(quán)的處理方式。

5、明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責(zé)任。

我市預(yù)售合同示范文本從交房必備法律文件和法律手續(xù)入手，對(duì)房屋交付條件做了基本規(guī)定，保障了購(gòu)房人最基本的權(quán)益。但示范文本已有的內(nèi)容并不能完全滿足所有購(gòu)房人的需求。比如正式水、電、氣、通信等附屬設(shè)施的可開(kāi)通時(shí)間等示范文本沒(méi)有明確，附件中的各項(xiàng)配套設(shè)施的建設(shè)和交付也獨(dú)立于房屋交付，對(duì)此有特殊要求的購(gòu)房人需通過(guò)補(bǔ)充約定等形式，將相關(guān)條件納入房屋交付條件中，才能在發(fā)生預(yù)期之外的情況時(shí)得到相應(yīng)的法律救濟(jì)。

開(kāi)發(fā)商遲延交房的責(zé)任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購(gòu)房人解除合同的權(quán)利兩個(gè)層次。除內(nèi)容要周全外，還需注意開(kāi)發(fā)商遲延交房責(zé)任與購(gòu)房人遲延付款責(zé)任之間的對(duì)等性。

6、盡可能明確面積誤差的處理結(jié)算辦法。

預(yù)售合同約定的面積多為按圖測(cè)算的面積，難免與最終實(shí)測(cè)面積有誤差。我市商品房銷(xiāo)售主要采用按建筑面積計(jì)價(jià)方式，因此面積誤差直接影響雙方當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益。從實(shí)際情況看，合同當(dāng)事人對(duì)總建筑面積的誤差處理都很重視，但往往忽略套內(nèi)面積和共有分?jǐn)偯娣e發(fā)生不等比誤差時(shí)的處理。對(duì)得房率很在意的購(gòu)房人，特別是在購(gòu)買(mǎi)建筑結(jié)構(gòu)形式比較復(fù)雜的商品房時(shí)，雙方當(dāng)事人在預(yù)售合同中追加約定得房率誤差的處理辦法尤其必要。

7、明確規(guī)劃或設(shè)計(jì)變更的處理辦法。

商品房項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，規(guī)劃調(diào)整和設(shè)計(jì)變更時(shí)有發(fā)生。有的規(guī)劃調(diào)整和設(shè)計(jì)變更可能對(duì)所購(gòu)商品房的使用質(zhì)量產(chǎn)生不利影響，甚至可能導(dǎo)致建筑面積變化，進(jìn)而影響雙方當(dāng)事人最終的房款結(jié)算金額。我市預(yù)售合同示范文本對(duì)規(guī)劃和設(shè)計(jì)變更的處理有比較詳細(xì)的提示，購(gòu)房人最好仔細(xì)研讀，并就自己關(guān)心的其他相關(guān)問(wèn)題作出補(bǔ)充約定。

二、商品房預(yù)售合同怎么簽

1、仔細(xì)了解開(kāi)發(fā)商的按揭政策。

開(kāi)發(fā)商就商品房項(xiàng)目的按揭貸款業(yè)務(wù)，通常都與一家或幾家商業(yè)銀行建立合作關(guān)系，有的合作關(guān)系不允許購(gòu)房人在合作銀行之外申請(qǐng)貸款。同時(shí)，有的商品房項(xiàng)目因不符合公積金貸款的條件，不能申請(qǐng)公積金貸款。需要用按揭貸款支付房款的購(gòu)房人，在簽訂預(yù)售合同前，需認(rèn)真了解相關(guān)政策，避免在籌措房款中發(fā)生意外。

2、重要公共配套設(shè)施不可忽視。

3、不可忽視前期物業(yè)管理和臨時(shí)管理規(guī)約。

4、及時(shí)辦理相關(guān)登記手續(xù)。

在這要提醒購(gòu)房者的是，在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，最好是將相關(guān)事項(xiàng)都約定明確了，畢竟在實(shí)踐中，實(shí)際房屋跟約定的不一致的情況還是常有的。對(duì)于這種情況您就可以拿著合同去追究對(duì)方的法律責(zé)任，如果您不知道應(yīng)該怎么去追究，那么建議您可以去咨詢(xún)一下專(zhuān)業(yè)的律師。

深圳商品房預(yù)售管理辦法中的法律問(wèn)題

如何避免預(yù)售商品房糾紛

重慶商品房預(yù)售管理辦法的內(nèi)容