一、形式審查房屋登記的內(nèi)容
1、審查權利來源證明文件,主要包括合同、繼承關系證明等。由于登記機構既無權也無能力審查房屋權利變動原因或?qū)嶓w民事法律關系,而登記本身也只具有權利推定而非賦權或權利終極確認效力,故只需作形式上的審核,主要判斷其主體與登記申請人、客體和內(nèi)容與登記申請書是否一致、與房屋登記簿的記載有無權利沖突。
2、審查申請人的身份證明。現(xiàn)階段國內(nèi)絕大多數(shù)的登記機構還沒有實現(xiàn)與公安戶籍身份查詢系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)對接,無法核實身份證的真實性。因此,登記機構僅對申請人的身份是否屬實負有合理的審核義務,原則上只需要審核身份證明是否有效、有無明顯偽造痕跡、號碼與登記檔案記載是否一致、申請人形象與身份證照片是否吻合。如果條件具備,登記機構應當對身份證的真實性負實質(zhì)審查義務。
3、權屬證書或登記證明。二者由登記機構頒發(fā),故應對其真實性及有無權利沖突承擔實質(zhì)審查義務。
4、國家機關依法制作的其他文書、證明文件,主要包括合法建造房屋的證明、法院或仲裁機構的法律文書、有關機關出具的其他證明文件。登記機構對此無權作實質(zhì)審查,只負形式審查義務,判斷其與申請登記的房屋、其主客體和內(nèi)容與其他申請材料是否一致,有無權利沖突。
5、有關機構出具的證明,如竣工證明、測繪報告、公證文書等。它們主要來自中介機構,對相關事項具有較高的證明力,而且登記機構也沒有能力進行實質(zhì)審查,只作形式審查即可。
二、房屋過戶登記需要什么材料
(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請表;
(2)申請人身份證明;
賣方需要的材料:身份證原件及身份證復印件一份。如果是已婚的話需要結婚證原件及復印件一份、房產(chǎn)證原件;如果夫妻雙方有一人無法到場的話,必須要先寫份委托書再去公正局公證,戶口本及復印件一份。
買方需要的材料:身份證原件及身份證復印件一份、戶口本及復印件,如果是單身的話,需要去市民政局開單身證明。
(3)房地產(chǎn)權利證書;
(4)有關行政機關行政決定書,房地產(chǎn)買賣合同書,(按規(guī)定需公證,應提交公證房地產(chǎn)買賣合同書)或經(jīng)公證的房地產(chǎn)贈與書,或經(jīng)公證房地產(chǎn)繼承證明文件,或房地產(chǎn)交換協(xié)議書,或房地產(chǎn)分割協(xié)議書;
(5)已設定抵押權的,應提交抵押權人同意的書面文件;
(6)人民法院強制性轉(zhuǎn)移的應提交生效的判決書、裁定書、調(diào)解書和協(xié)助執(zhí)行通知書;
(7)非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移,應提交其產(chǎn)權部門同意轉(zhuǎn)移的批準文件;
(8)行政劃撥、減免地價的土地,應提交主管部門的批準文件和付清地價款證明;
(9)以招標、拍賣、掛牌方式取得房地產(chǎn)的,應提交中標確認書、拍賣成交確認書、土地使用權轉(zhuǎn)讓合同書,付清地價款證明;
(10)屬于政府福利性商品房的應提交相關主管部門的批復;
(12)房地產(chǎn)共有人同意轉(zhuǎn)移的意見書;
(13)收購或合并企業(yè)的,應提交有關部門的批準文件;
(14)國有企業(yè)之間或其他組織之間的房地產(chǎn)調(diào)撥的,
應提交有關部門的批準文件;
(15)法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件。
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