上訴人(原審原告)：洪xx。

被上訴人(原審被告)：昆明xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

一審法院查明：2013年8月21日，xxx公司(甲方)與洪xx(乙方)簽訂兩份《商品房購銷合同》，就洪xx購買xxx公司開發(fā)建設(shè)的百富琪商業(yè)廣場一、二層商鋪的具體事項進行了約定。…同日，雙方當事人對上述兩份合同進行了登記備案。洪xx按照xxx公司出具的付款委托書載明的收款賬戶，于當日通過銀行轉(zhuǎn)賬方式向xxx公司匯款56574360元和22825640元，同時還向xxx公司法定代表人張*霞匯款1900萬元，共計匯款9840萬元。xxx公司向-洪xx出具十張收據(jù)，每張金額984萬元，共計9840萬元。2013年8月26日、9月18日，張*霞向-洪xx各匯款368萬元。

一審法院另查明，2011年10月28日，百富琪商業(yè)廣場竣工驗收。2013年6月2日，xxx公司與**力邦房屋拆遷有限公司(以下簡稱**公司)簽訂《商鋪租賃合同》，將百富琪商業(yè)廣場一、二層商鋪出租給**公司，租期自2013年6月1日起至2033年5月31日止。

洪xx起訴稱，雙方當事人于2013年8月21日簽訂兩份《商品房購銷合同》后，洪xx依約付清了全部購房款，但xxx公司拒不履行合同義務。故請求：1、判令xxx公司交付昆明百富琪商業(yè)廣場a幢一層和二層整層商鋪，并于交付之日起40日內(nèi)協(xié)助洪xx辦理所有權(quán)證;2、判令xxx公司承擔逾期交房的違約責任，支付違約金19350128元;3、案件受理費、律師費(300萬元)等相關(guān)費用由xxx公司承擔。

xxx公司答辯稱，本案實際是民間借貸糾紛，房屋買賣合同僅是民間借貸的擔保形式，應為無效。洪xx主張的逾期交房違約責任，沒有合同及法律依據(jù)。案件受理費由法院判定，而律師費不是必須發(fā)生的費用。

一審法院經(jīng)審理認為，(一)雙方當事人雖然形式上簽訂了《商品房購銷合同》，但百富琪商業(yè)廣場已于2011年10月28日完成竣工驗收，案涉房產(chǎn)于雙方簽約前也整體出租給**公司，且洪xx明知上述情況。在已經(jīng)具備交付條件的情況下，雙方卻將交房時間約定為2013年12月14日，有違常理。(二)從xxx公司提交的2010年4月9日其與案外人張*婕簽訂的《商品房購銷合同》看，雙方約定的百富琪商業(yè)廣場第四層商鋪的買賣價格為每平方米40936.06元，而案涉一層、二層房產(chǎn)交易價格為每平方米2萬元及9869元，明顯低于xxx公司與案外人約定的價格。(三)洪xx按約應在2014年1月20日前，分兩期支付全部房價款，但其在簽約當日就分別向xxx公司匯款56574360元和22825640元，同時還向xxx公司法定代表人張*霞匯款1900萬元(共計9840萬元)，已經(jīng)付清了全部房款，這與正常買房人的付款習慣不符。xxx公司在收到上述款項后出具給洪xx的是十張收據(jù)而非購房發(fā)票，此亦違背房屋買賣的交易習慣。(四)在洪xx與xxx公司無其他業(yè)務往來的情況下，xxx公司法定代表人張*霞于2013年8月26日、9月18日向-洪xx各匯款368萬元。對該款項，xxx公司認為其與洪xx之間實際的借款金額是8000萬元，月息4.6%，每月利息即368萬元。洪xx則認為736萬元是xxx公司給洪xx的銷售返點，但雙方在合同中并無約定，也無其他證據(jù)予以證實。雙方當事人上述一系列行為明顯不符合房屋買賣的一般交易習慣，故應認定雙方所簽《商品房購銷合同》名為房屋買賣實為借款擔保，雙方之間系名為房屋買賣實為借貸民事法律關(guān)系。洪xx主張其與xxx公司之間是房屋買賣關(guān)系，與法院認定的法律關(guān)系不一致。一審法院向-洪xx進行了釋明，洪xx仍堅持其訴訟請求不予變更。綜上，一審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十二條和《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第三十五條之規(guī)定，判決駁回洪xx的訴訟請求。案件受理費630558.30元，由洪xx負擔。

洪xx不服一審判決，向本院提起上訴。

洪xx上訴稱，一審法院將非常清晰的買賣合同法律關(guān)系認定為名為房屋買賣實為借貸民事法律關(guān)系，屬認定事實和適用法律錯誤。一審判決所依據(jù)的四點理由無任何事實和法律依據(jù)。故請求撤銷一審判決，支持洪xx全部訴訟請求。

xxx公司答辯稱，一審法院認定本案法律關(guān)系名為房屋買賣實為借貸客觀真實，駁回洪xx訴請認定事實清楚。故請求駁回上訴，維持原判。

本院二審查明：xxx公司于2013年8月14日出具付款委托書，委托洪xx將購房款9840萬元匯至張*霞及該公司賬戶。中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司昆明吳井路支行銀行卡取款業(yè)務回單記載，張*霞于2013年8月21日向吳*協(xié)賬戶內(nèi)轉(zhuǎn)款1840萬元。2013年8月21日，xxx公司出具十張收據(jù)，載明內(nèi)容為收到洪xx購房款共計9840萬元。2013年8月26日、9月18日，張*霞向-洪xx匯款各368萬元，款項用途一欄均記載為私人匯款。

2014年9月23日一審庭審中，xxx公司述稱，百富琪商業(yè)廣場共有四層商鋪，有些對外出租，有些對外出讓，出讓的單價是每平方米1.8萬元。二審庭審中，xxx公司述稱，百富琪商業(yè)廣場四層商鋪在開盤時的價格是1.8萬元。本院就“張*霞向吳*協(xié)付款1840萬元的原因為何，是否基于洪xx的指令，有無證據(jù)”、“吳*協(xié)是什么人”等問題詢問xxx公司，xxx公司稱，該款是返還給吳*協(xié)，沒有證據(jù)證明該匯款是基于洪xx的指令;張*霞在借款之前認識吳*協(xié)，不認識洪xx;吳*協(xié)是聯(lián)恒投資總經(jīng)理，洪*華是聯(lián)恒投資董事長，洪xx和洪*華是親屬關(guān)系。本院就洪xx與洪*華之間的關(guān)系問題詢問洪xx，其稱需要核實。

洪xx當庭向本院提交十一份“二審新證據(jù)”，分別為：1、洪xx實地考察案涉房產(chǎn)所拍攝的照片，證明目的：在簽約前，洪xx進行了實地考察，其真實意思就是購房;2、xxx公司向-洪xx提供的各項開發(fā)建設(shè)手續(xù)和證照，證明目的：洪xx非常關(guān)注案涉房產(chǎn)的合法性;3、洪xx一審代理律師沈*卿2014年11月份手機通話詳單，沈*卿與xxx公司法定代表人張*霞2014年11月10日手機通話錄音的光盤及文字整理稿(時間為當日12時12分，時長4分54秒)，通話內(nèi)容主要為，商談向承租人轉(zhuǎn)售案涉房產(chǎn)事宜。張*霞在通話中稱：“因為我們換產(chǎn)權(quán)人了嘛，他的想法能不能就是要不他來買，然后呢我跟他說，原來也提出過他要買，我才跟你們說趕快做準備賣給他嘛”。證明目的：一審庭審結(jié)束后，張*霞自認洪xx系案涉房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人，有權(quán)決定將案涉房產(chǎn)轉(zhuǎn)售他人或向承租人收取租金;4、xxx公司向-洪xx提供的**奧佳物業(yè)服務有限公司(以下簡稱**公司)與平安銀行股份有限公司昆明分行于2013年5月13日簽訂的《營業(yè)機構(gòu)房屋租賃合同》，證明目的：在洽商房屋買賣過程中，xxx公司提供該份租賃合同以說明案涉房產(chǎn)具有投資價值;5、關(guān)于百富琪商業(yè)廣場涉嫌違規(guī)建設(shè)的新聞報道，證明目的：因洪xx在購房前了解到該問題，雙方才對案涉房產(chǎn)交易價格和交付日期作出符合實際情況的約定;6、張*霞與張*文戶口準予遷入證明、戶口遷移證存根，以及張*文公民身份證號查詢信息網(wǎng)頁打印件，該證據(jù)顯示，張*文(女，身份證號……，升位后為……)與張*霞于1998年3月20日，將戶籍由“東川市湯丹鎮(zhèn)314隊”遷入“西南有色地質(zhì)局309隊”，遷移原因系“家屬隨遷”。證明目的：張*婕與張*文為同一人，其與xxx公司法定代表人張*霞存在親屬關(guān)系，雙方所簽《商品房購銷合同》的真實性存疑;7、張*婕與xxx公司《商品房購銷合同》被注銷的買賣合同登記備案表(合同登記號：km2010042018568)，證明目的：(1)張*婕所購房屋總金額為842.725萬元，折算每平方米僅5000元，并非一審判決所認定的每平方米40936.06元。(2)該《商品房購銷合同》已于2014年4月22日(一審開庭前)被注銷(注銷類型為退房注銷)，xxx公司故意隱瞞事實，誤導一審法院作出錯誤判決;8-9、一審法院2014年9月23日、10月23日庭審筆錄。根據(jù)記載，xxx公司對其支付吳*協(xié)的1840萬元款項的性質(zhì)作出“本金”、“利息”的不同陳述，另對借款期限、計息標準、付息時間等情況的陳述也存在矛盾。證明目的：xxx公司對其主張的借貸關(guān)系不能自圓其說;10、昆明市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)昆明市進一步加強商品房預售管理實施意見的通知，該意見第二條第一項規(guī)定：“取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性向社會公布經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門審核確認的全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。實際銷售價格與申報價格上下波動超出15%的，必須及時重新申報，重新申報次數(shù)為一次，否則，房產(chǎn)登記機關(guān)不予登記備案。”證明目的：案涉合同已在房管部門登記備案，約定價格符合xxx公司在房管部門申報備案的價格區(qū)間;11、xxx公司與**公司于2013年6月2日簽訂的《商鋪租賃合同》、**公司于2013年6月10日委托**公司對外租賃百富琪商業(yè)廣場的授權(quán)委托書及三家公司的登記卡片，證明目的：xxx公司與**公司之間存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，xxx公司與**公司約定的租金價格僅為實際承租人的百分之一，且**公司與實際承租人的簽約時間早于《商鋪租賃合同》，該份合同的交易價格和交易時間不符合邏輯。

上述證據(jù)8-9為一審法院庭審筆錄，不屬于二審程序中新的證據(jù)。其余證據(jù)在一審期間亦已存在，但綜合本案情況，洪xx逾期提供該等證據(jù)難謂存在故意或者重大過失的情形。根據(jù)相關(guān)證據(jù)與案件基本事實的關(guān)系，本院當庭要求xxx公司在指定期間內(nèi)就前述證據(jù)3、6、7、10提交質(zhì)證意見。

xxx公司在二審庭審中認為上述證據(jù)均不屬于新證據(jù)。對前述相關(guān)證據(jù)，xxx公司在二審庭審后提交質(zhì)證意見：1、沈*卿與張*霞的通話，產(chǎn)生于雙方應一審法官要求就如何還款進行調(diào)解的過程中，其內(nèi)容不能證明洪xx就是產(chǎn)權(quán)人;2、張*婕與張*文身份證號一致，是否與張*霞系親屬關(guān)系不得而知;3、針對張*婕買賣合同備案登記表及該房屋價格，xxx公司提供張*婕購房公證書及個人房屋抵押借款合同、首期付款37418000元發(fā)票、**中企華房地產(chǎn)估價有限公司于2014年10月10日作出的《房地產(chǎn)估價報告初評結(jié)果》(其結(jié)論為：百富琪商業(yè)廣場一至四層商業(yè)、四層全部公寓及負一層地下車位建筑面積19794.54平方米房地產(chǎn)，市場價值初評結(jié)果70200萬元，價值時點2014年9月24日)，認為案涉合同備案登記價格明顯低于當時市場價格;4、昆明市進一步加強商品房預售管理實施意見是真實的，但該意見系2011年1月1日生效，案涉樓盤銷售時間為2010年1月3日，當時不需要公布和申報價格。

綜合xxx公司質(zhì)證意見，因其對洪xx所提供二審證據(jù)3、6、7、10的真實性未提出異議，本院確認其真實性。

2014年9月23日一審庭審中，xxx公司述稱，案涉房產(chǎn)應該是已經(jīng)竣工驗收了，但是房產(chǎn)證還沒有辦下來，涉及到規(guī)劃方面的問題，是因為樓層問題，規(guī)劃是25層，后來建了32層，本來增加的樓層要求分兩次報批，但是尚未報批的時候就已經(jīng)建好了。洪xx在二審庭審后提交的代理意見中，未向本院說明其與洪*華之間的關(guān)系，并稱百富琪商業(yè)廣場無法辦理產(chǎn)權(quán)的原因系涉嫌違規(guī)超建，xxx公司依法繳納罰款后即可辦理產(chǎn)權(quán)登記。

本院查明的其他案件事實與一審法院查明的案件事實相同。

本院認為，根據(jù)當事人上訴、答辯意見，并經(jīng)其當庭確認，本案二審爭議焦點為：一、雙方當事人之間法律關(guān)系的性質(zhì);二、xxx公司應否向-洪xx交付案涉房產(chǎn)并協(xié)助辦理所有權(quán)變更登記;三、xxx公司應否以及如何承擔逾期交房的違約責任，應否承擔洪xx支付的律師費。

一、關(guān)于雙方當事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)問題

民事法律關(guān)系是民事法律規(guī)范調(diào)整社會關(guān)系過程中形成的民事主體之間的民事權(quán)利義務關(guān)系。除基于法律特別規(guī)定，民事法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、消滅，需要通過法律關(guān)系參與主體的意思表示一致才能形成。判斷民事主體根據(jù)法律規(guī)范建立一定法律關(guān)系時所形成的一致意思表示，目的在于明晰當事人權(quán)利義務的邊界、內(nèi)容。一項民事交易特別是類似本案重大交易的達成，往往存在復雜的背景，并非一蹴而就且一成不變。當事人的意思表示于此間歷經(jīng)某種變化并最終明確的情況并不鮮見。有些已經(jīng)通過合同確立的交易行為，恰恰也經(jīng)歷過當事人對法律關(guān)系性質(zhì)的轉(zhuǎn)換過程。而基于各自訴訟利益考量，當事人交易形成過程中的細節(jié)并不都能獲得有效訴訟證據(jù)的支撐。合同在性質(zhì)上屬于原始證據(jù)、直接證據(jù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十七條有關(guān)證據(jù)證明力認定原則的規(guī)定，其應作為確定當事人法律關(guān)系性質(zhì)的邏輯起點和基本依據(jù)，應當重視其相對于傳來證據(jù)、間接證據(jù)所具有的較高證明力。僅可在確有充分證據(jù)證明當事人實際履行行為與書面合同文件表現(xiàn)的效果意思出現(xiàn)顯著差異時，才可依前者確定其間法律關(guān)系的性質(zhì)。亦即，除在基于特定法政策考量，有必要在書面證據(jù)之外對相關(guān)事實予以進一步查證等情形，推翻書面證據(jù)之證明力應僅屬例外。民事訴訟中的案件事實，應為能夠被有效證據(jù)證明的案件事實。此外，透過解釋確定爭議法律關(guān)系的性質(zhì)，應當秉持使爭議法律關(guān)系項下之權(quán)利義務更加清楚，而不是更加模糊的基本價值取向。在沒有充分證據(jù)佐證當事人之間存在隱藏法律關(guān)系且該隱藏法律關(guān)系真實并終局地對當事人產(chǎn)生約束力的場合，不宜簡單否定既存外化法律關(guān)系對當事人真實意思的體現(xiàn)和反映，避免當事人一方不當擺脫既定權(quán)利義務約束的結(jié)果出現(xiàn)。此外，即便在兩種解讀結(jié)果具有同等合理性的場合，也應朝著有利于書面證據(jù)所代表法律關(guān)系成立的方向作出判定，藉此傳達和樹立重諾守信的價值導向。綜上，若要否定書面證據(jù)所體現(xiàn)的法律關(guān)系，并確定當事人之間存在缺乏以書面證據(jù)為載體的其他民事法律關(guān)系，必須在證據(jù)審核方面給予更為審慎的分析研判。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第七條規(guī)定，“交易習慣”是指，不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的，在交易行為當?shù)鼗蛘吣骋活I(lǐng)域、某一行業(yè)通常采用并為交易對方訂立合同時所知道或者應當知道的做法，或者當事人雙方經(jīng)常使用的習慣做法。《中華人民共和國合同法》針對“交易習慣”問題作出相關(guān)規(guī)定，其意旨側(cè)重于完善和補充當事人權(quán)利義務的內(nèi)容，增強當事人合同權(quán)利義務的確定性。而本案并不涉及運用交易習慣彌補當事人合同約定不明確、不完整所導致的權(quán)利義務確定性不足的問題。在前述立法意旨之外，運用“交易習慣”認定當事人交易行為之“可疑性”，應格外謹慎。首先，關(guān)于房屋交付時間問題。案涉房產(chǎn)存在違反規(guī)劃超建樓層且尚未報批即行出售的事實，在此情況下，當事人約定在合同簽訂之日后近四個月時交付房產(chǎn)。而即便不考慮前述事實，在現(xiàn)房買賣情形中，如何約定交房期限方符合“交易習慣”，有無必要乃至是否形成“交易習慣”，同類一般交易判斷是否已經(jīng)形成普遍共識，尚存較大疑問。其次，關(guān)于房屋價格問題。拋開此節(jié)是否屬于“交易習慣”的問題，對不合理低價的判斷，亦須以當時當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門公布的同等房地產(chǎn)之價格信息為參考依據(jù)。雖xxx公司稱對其法定代表人張*霞與張*婕是否為親屬關(guān)系不得而知，但其確認張*婕同張*文(與張*霞戶籍遷移時間、原因，遷出及遷入地均相同)身份證號相同的事實。張*婕與xxx公司《商品房購銷合同》的備案登記，已于2014年4月22日(一審庭審時間為2014年9月23日)因退房原因被注銷。一審法院未查明相關(guān)事實，亦未對xxx公司在一審庭審中所作陳述與前述合同約定單價出現(xiàn)明顯差異的事實給予必要關(guān)注，徑以雙方當事人約定價格明顯低于xxx公司與張*婕在案涉合同簽訂之日近30個月前所訂合同中約定價格為主要理由，否定本案雙方當事人之間存在房屋買賣法律關(guān)系，理據(jù)不足。此外，至本案當事人簽約時(2013年8月21日)，昆明市進一步加強商品房預售管理實施意見已經(jīng)在當?shù)厥┬?2011年1月1日生效)。根據(jù)該意見的前述相關(guān)規(guī)定，可以認定洪xx所持本案交易價格符合合理區(qū)間的主張成立。再次，關(guān)于付款問題。案涉合同約定的購房款支付方式為分期支付，但在洪xx所為一次性支付及xxx公司受領(lǐng)給付的共同作用下，應當認定其屬于合同履行之變更。將此種合同履行變更視作與正常買房人的付款習慣相悖，理據(jù)尚不充分。而洪xx向xxx公司法定代表人張*霞付款1900萬元，也符合該公司所出具付款委托書的要求。購房發(fā)票系當事人辦理房地產(chǎn)變更登記過程中所必需，一審法院認定xxx公司此前先行開具購房款收據(jù)違背房屋買賣“交易習慣”，并得出當事人之間不存在房屋買賣法律關(guān)系的結(jié)論，缺乏足夠的事實和法律依據(jù)。對本案736萬元款項性質(zhì)，雙方所述均無合同依據(jù)且無其他證據(jù)佐證。然據(jù)前所述及，也不宜基此通過解釋和推斷得出推翻書面證據(jù)所反映當事人法律關(guān)系存在的結(jié)論。最后，關(guān)于借貸法律關(guān)系問題。洪xx與xxx公司簽訂了房屋買賣合同且已經(jīng)備案登記，在實際履行過程中，雖然有些事實可能引發(fā)不同認識和判斷，但在沒有任何直接證據(jù)證明洪xx與xxx公司之間存在民間借貸法律關(guān)系，且xxx公司對其所主張民間借貸法律關(guān)系諸多核心要素的陳述并不一致的情況下，認定雙方當事人之間存在民間借貸法律關(guān)系，缺乏充分的事實依據(jù)。本案二審庭審時，當庭播放了沈*卿與xxx公司法定代表人張*霞于2014年11月10日(一審庭審之后)的通話錄音。其時，xxx公司一審所持抗辯意見已經(jīng)固定，但xxx公司法定代表人張*霞在通話中對洪xx之購房人身份卻是認可的。至于xxx公司主張支付吳*協(xié)的1840萬元系其所歸還的借款本金問題，因其未提供任何證據(jù)支持，本院難予采信。如有爭議，當事人可另循法律途徑解決。

證明標準是負擔證明責任的人提供證據(jù)證明其所主張法律事實所要達到的證明程度。本案中，洪xx已經(jīng)完成雙方當事人之間存在房屋買賣法律關(guān)系的舉證證明責任，xxx公司主張其與洪xx之間存在民間借貸法律關(guān)系。按照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第一百零八條規(guī)定，xxx公司之舉證應當在證明力上足以使人民法院確信該待證事實的存在具有高度可能性。而基于前述，xxx公司為反駁洪xx所主張事實所作舉證，沒有達到高度可能性之證明標準。較之高度可能性這一一般證明標準而言，合理懷疑排除屬于特殊證明標準。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第一百零九條對排除合理懷疑原則適用的特殊類型民事案件范圍有明確規(guī)定。一審法院認定雙方當事人一系列行為明顯不符合房屋買賣的“交易習慣”，進而基于合理懷疑得出其間系名為房屋買賣實為借貸民事法律關(guān)系的認定結(jié)論，沒有充分的事實及法律依據(jù)，也不符合前述司法解釋的規(guī)定精神，本院予以糾正。

二、關(guān)于xxx公司應否向-洪xx交付案涉房產(chǎn)并協(xié)助辦理所有權(quán)變更登記的問題

xxx公司與洪xx所簽兩份《商品房購銷合同》，不違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，應認定有效。《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款規(guī)定，依法成立的合同，受法律保護，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。在洪xx已經(jīng)按約支付全部價款的情況下，xxx公司應當依法按約向-洪xx交付房產(chǎn)并協(xié)助辦理所有權(quán)變更登記。百富琪商業(yè)廣場存在違規(guī)超建的事實，但該行政違法并不針對本案爭議房產(chǎn)，xxx公司向-洪xx交付房產(chǎn)并不存在法律上和事實上的障礙，對洪xx有關(guān)xxx公司交付案涉房產(chǎn)的訴請，本院予以支持。而因前述行政違法行為構(gòu)成案涉房產(chǎn)所有權(quán)變更登記之法律障礙，于本案中直接判決xxx公司履行辦理所有權(quán)變更登記義務并不妥當。xxx公司應在相關(guān)行政違法事項消除后，協(xié)助洪xx辦理所有權(quán)變更登記。后續(xù)事項如因新的事實出現(xiàn)而再起爭議，洪xx可另循法律途徑解決。

三、關(guān)于xxx公司應否以及如何承擔逾期交房的違約責任，應否承擔洪xx支付的律師費的問題

《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。本案中，xxx公司逾期交房構(gòu)成違約，理應依法承擔相應的違約責任。按照雙方當事人有關(guān)xxx公司逾期交房違約責任的約定，xxx公司應承擔的違約金為：314302元×30日×2=18858120元;62860400元×5‰=314302元;35541130元×5‰=177705.65元;以上合計19350127.65元。洪xx要求xxx公司承擔19350128元的違約責任有合同依據(jù)。考慮到洪xx對其收取的736萬元款項性質(zhì)的主張未能提供充分證據(jù)，為更好平衡當事人利益，該款可從違約金總額中予以相應扣減。據(jù)此，xxx公司應向-洪xx支付違約金11990128元。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失。律師費300萬元的支出，并非洪xx主張權(quán)利必然發(fā)生的費用，在當事人對此并無特別約定的情況下，洪xx亦未充分證明該損失額與xxx公司違約行為之間的直接因果關(guān)系，故對洪xx此項訴訟請求，本院不予支持。

綜上所述，一審判決認定雙方當事人之間名為房屋買賣實為借貸法律關(guān)系，并據(jù)此駁回洪xx的訴訟請求，認定事實和適用法律錯誤，本院予以糾正。洪xx上訴主張其與xxx公司之間存在房屋買賣法律關(guān)系，并要求xxx公司承擔繼續(xù)履行等違約責任，有事實和法律依據(jù)，對其合理部分，本院予以支持。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷云南省高級人民法院(2014)云高民一初字第9號民事判決;

二、昆明xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向-洪xx交付百富琪商業(yè)廣場一層、二層商業(yè)用房;

三、昆明xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于百富琪商業(yè)廣場所涉行政違法事項消除后四十日內(nèi)協(xié)助洪xx辦理一層、二層商業(yè)用房所有權(quán)變更登記;

四、昆明xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向-洪xx支付違約金11990128元;

五、駁回洪xx的其他訴訟請求。

昆明xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

一審案件受理費630558.30元，二審案件受理費630558.30元，共計1261116.60元，由昆明xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。

本判決為終審判決。

審判長辛xx

代理審判員潘x

代理審判員司x

二〇一五年六月一日

書記員韋大

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