(一)出租人的主體資格審查問題

審查出租人的主體資格時(shí)，首先審查出租人是否是房屋的所有權(quán)人(產(chǎn)權(quán)人)，需認(rèn)真查驗(yàn)權(quán)屬證書的真實(shí)性，必要時(shí)需至房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)核實(shí)。如果出租人不是房屋的產(chǎn)權(quán)人則可能存在代理關(guān)系或轉(zhuǎn)租關(guān)系。一般情況下房屋租賃合同應(yīng)優(yōu)先選擇與房屋的產(chǎn)權(quán)人簽訂合同，次之也可以考慮與代理人及轉(zhuǎn)租人簽訂租賃合同。若與代理人簽訂合同，還需要有產(chǎn)權(quán)證人同意轉(zhuǎn)租的書面證明文件，并在合同中約定如產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面文件不真實(shí)時(shí)，轉(zhuǎn)租人應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任(此處違約金的約定可適當(dāng)提高數(shù)額)。

其次，應(yīng)考慮選擇法人簽約，最好選擇具有獨(dú)立法人資格且資信情況良好的法人單位，避免與自然人簽約。如選擇自然人，該自然人應(yīng)為成年人且具有相應(yīng)的民事行為能力(非精神病人);如為未成年人，應(yīng)征得其法定代理人(監(jiān)護(hù)人)的書面同意。自然人為房屋產(chǎn)權(quán)人時(shí)，經(jīng)常存在房屋共有的狀況(如婚姻關(guān)系存系期間購買的房屋等)，此時(shí)對共有財(cái)產(chǎn)(房屋)的處置還應(yīng)征得其他共有人同意。

此外，選擇出租人原則上盡量避免采用轉(zhuǎn)租形式。

從轉(zhuǎn)租合同來講，轉(zhuǎn)租合同是原承租人即現(xiàn)轉(zhuǎn)租人與承租人簽訂的房屋租賃合同，該房屋租賃合同雖然僅是雙方的意思表示，但依法必須經(jīng)原出租人書面同意。在租賃合同中，下一層次的租賃合同的效力依附于上一層次的租賃合同。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止的，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)地變更、解除或者終止，比產(chǎn)權(quán)人出租的情況多了一重風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中常發(fā)生原承租人欠付租金使出租人提前解除原租賃，轉(zhuǎn)租合同因此提前終止的情況，所以應(yīng)盡量避免。

一般而言，轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商同意后特別約定的情況除外。

(二)不適于承租的房屋租賃審查問題

依據(jù)建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》6條的規(guī)定，有下列情形的房屋不得出租：

1、未依法取得房屋所有權(quán)證的;

2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

3、共有房屋未取得共有人同意的;

4、權(quán)屬有爭議的;

5、屬于違法建筑的;

6、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;

7、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;9、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

對以上規(guī)定需要說明的是，這些規(guī)定到目前為止，依然有效，但是由于是部門規(guī)章，違犯后并不必然導(dǎo)致合同無效的法律后果。但上述情形均可能對合同的實(shí)際履行造成重大影響甚至使合同無法繼續(xù)履行或提前終止，甚至因違反其他法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而使合同無效，因此應(yīng)盡量避免。

(三)關(guān)于出租對房屋擁有合法權(quán)利的保證問題

對合同標(biāo)的物擁有合法的所有權(quán)是當(dāng)事人行使對標(biāo)的物的占有、使用、收益、處分權(quán)的基礎(chǔ)和前提，否則可能不受法律保護(hù)。

(四)租賃有抵押房產(chǎn)的問題

承租有抵押房產(chǎn)的問題分以下兩種情況：

第一、承租先出租后抵押的房產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)相對較小。《擔(dān)保法解釋》第65條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。

第二、承租先抵押后出租的房產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)較大。依據(jù)《擔(dān)保法解釋》第66條的規(guī)定：抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自已承擔(dān)。依據(jù)上述法律規(guī)定，此種情形下承租人有以下兩重法律風(fēng)險(xiǎn)：其一，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，原租賃合同因此提前終止，承租人無權(quán)要求受讓人繼續(xù)履行原租賃合同。其二，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，存在無法獲得賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。如果租賃前出租人已書面告知承租人租賃物已抵押的，承租人只能自行承擔(dān)損失;如租賃前出租人未書面告知的，承租人有權(quán)要求出租人賠償。但需要特別指出的是，盡管承租人在法律上有權(quán)索賠，但是能否獲得賠償取決于出租人是否有實(shí)際清償能力，如果其沒有財(cái)產(chǎn)或雖有財(cái)產(chǎn)但被其隱匿，承租人的部分甚至全部損失仍有可能無法獲得實(shí)際賠償。

(五)優(yōu)先購買和優(yōu)先承租權(quán)問題

優(yōu)先購買權(quán)是法定權(quán)利，即使合同中未約定承租人也可享有，但鑒于法律只有原則性規(guī)定，具體內(nèi)容仍應(yīng)在合同中具體約定，以利履行;而優(yōu)先承租權(quán)沒有明確的法律規(guī)定作為權(quán)利依據(jù)，必須由合同雙方自行進(jìn)行明確約定方可行使。

(六)關(guān)于租賃期滿后的合同處理

《合同法》規(guī)定，租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

因此，如果原租賃合同約定了自動順延條款，應(yīng)明確約定順延的具體期限，以免因約定不明使順延的合同變?yōu)椴欢ㄆ谧赓U。

(七)房屋租賃和場地租賃之區(qū)別房屋租賃和場地租賃的稅率不一樣(房屋租賃繳納12%的房產(chǎn)稅，場地租賃則繳納5%的營業(yè)稅)，所以為了降低租金，個(gè)別公司將房屋租賃合同作為場地租賃合同來簽訂。

按照《合同法》規(guī)定以合法形式掩蓋非法目的的合同是無效的，所以此類以避稅為目的的合同存在被認(rèn)定無效因而無法得到法律有效保護(hù)的風(fēng)險(xiǎn)。目前有些地區(qū)稅務(wù)部門對此核查比較嚴(yán)格，存在被查處的違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，建議按實(shí)際租賃種類據(jù)實(shí)分列。如果合同中既有租賃場地也有房屋的，可以分開計(jì)算租金。

(八)關(guān)于租金支付具體約定的問題

租賃合同中，由于合同履行管理環(huán)節(jié)的問題或其他原因，公司盡管沒有違約的故意，但實(shí)際卻未能按合同要求及時(shí)付款，常因此發(fā)生遲延付款的違約行為，經(jīng)出租人提示才被動付款，違約風(fēng)險(xiǎn)較高，建議合同中補(bǔ)充如下約定：

1、租賃合同中對公司延遲付款責(zé)任進(jìn)行明確，明確延遲付款的違約金總額的最高限額;

2、在合同付款條件中增加要求出租人出具相關(guān)文件(如發(fā)票、付款通知)后一定期限內(nèi)公司予以付款的內(nèi)容，增加出租人的付款提示義務(wù)，避免承租人因疏忽等原因遲延付款。

此外，如租期較長，建議租金支付約定為分期支付，以減少租賃合同因各種原因提前終止后無法追回已付租金的風(fēng)險(xiǎn)。如出租方是轉(zhuǎn)租或權(quán)利有瑕疵的情況下，更應(yīng)注意此類風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)踐中常發(fā)生轉(zhuǎn)租人欠付租金導(dǎo)致出租人與其終止合同，轉(zhuǎn)租合同同時(shí)終止的情況;如果公司已提前支付租金，存在無法收回的風(fēng)險(xiǎn)，因此應(yīng)盡量約定為后付款。(九)倉庫租賃合同審查中的重點(diǎn)問題

1、倉庫租賃合同應(yīng)當(dāng)注意對出租人特殊義務(wù)的約定

出租人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)對倉庫的監(jiān)護(hù)，并負(fù)責(zé)庫房、地面、門窗等庫房設(shè)施的維護(hù)、維修;提供所需水源、電源、照明設(shè)施等庫房設(shè)施;按照承租方的要求對倉庫進(jìn)行定期的排風(fēng)，保持恒定溫度、濕度;由于房屋質(zhì)量問題(漏雨、受潮、承重等原因)而給承租人造成的損失，應(yīng)由出租人承租。

2、防火安全問題

承租人在租賃期間須嚴(yán)格遵守執(zhí)行《中華人民共和國消防條例》，積極配合出租人主管部門做好消防工作。出租房屋內(nèi)確因維修等事務(wù)需進(jìn)行一級臨時(shí)動火作業(yè)時(shí)(含電焊、風(fēng)焊等明火作業(yè))，須經(jīng)出租人同意。出租人負(fù)責(zé)倉庫區(qū)域的五防，即防盜竊、防搶劫、防火災(zāi)、防爆炸、防治安災(zāi)害事故的發(fā)生，對發(fā)生的五防事故，應(yīng)及時(shí)報(bào)案“110”或“119”等部門。因出租人疏于檢查防范或保安未能盡職造成的事故損失，視情節(jié)情況由出租人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

3、出租人配合事項(xiàng)

明確約定出租人應(yīng)當(dāng)提供合理的便利及其他輔助設(shè)施供承租人使用。合同應(yīng)當(dāng)約定出租人保證承租人進(jìn)出庫搬運(yùn)工作正常進(jìn)行，承租人對于屬于庫區(qū)的其他輔助設(shè)施的使用也應(yīng)列入約定范圍。