一、房屋租賃合同簽訂后出租人毀約怎么辦??
1、發(fā)生一方違約后、守約方要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任時(shí),如果約定的違約金“低于”實(shí)際發(fā)生的損失,守約方可以起訴到法院請求增加違約金;如果約定的違約金“過分”高于實(shí)際損失,違約方可以起訴到法院請求減少違約金。房屋租賃違約金也是如此。
2、租房合同違約金的計(jì)算根據(jù)合同的相關(guān)約定違約金來計(jì)算,定金和違約金以及損害賠償金不能重復(fù)計(jì)算。租房合同解除后,各種違約金的計(jì)算又因情況的不同二不同。
3、合同法沒有規(guī)定房屋租賃違約金的標(biāo)準(zhǔn),都是房屋租賃雙方自行約定違約金的數(shù)量,雙方認(rèn)可就可以。約定的違約金高請求減少時(shí);必須是約定的違約金“過分”高于實(shí)際損失,也就是懸殊,比如實(shí)際損失只有一百元,但約定的違約金卻有幾千元。如果算“過分高于”,是法官的自由裁量范圍。
4、一般認(rèn)為,現(xiàn)行合同法所確立的違約金制度是不具有懲罰性的違約金制度,而屬于賠償性違約金制度。即使約定的違約金數(shù)額高于實(shí)際損失,也不能改變這種基本屬性。關(guān)于當(dāng)事人是否可以約定單純的懲罰性違約金,合同法未作明確規(guī)定。通說認(rèn)為此種約定并非無效,但其性質(zhì)仍屬違約的損害賠償。
承租人不交付租金的情況。租金的訴訟時(shí)效為一年,即自承租人應(yīng)當(dāng)支付租金之日起,如出租人在一年內(nèi)不向承租人催收租金,則一年后,出租人的喪失勝訴權(quán),法律不再對出租人的債權(quán)給予強(qiáng)制保護(hù),出租人向法院起訴后,法院會駁回出租人的訴訟請求。出租人只能自己向承租人主張。如承租人未經(jīng)出租人允許,擅自改變房屋用途,出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀,并可以解除房屋租賃合同,追究承租人的違約責(zé)任。承租人提前退租,屬于違約,出租人可以依據(jù)房屋租賃合同追究承租人的違約責(zé)任。如果沒有約定,則可以要求承租人賠償因此帶來的損失。
租賃合同期滿,承租人拒不遷出房屋,出租人可以選擇向人民法院起訴,要求承租人遷出房屋,并承擔(dān)違約責(zé)任。現(xiàn)實(shí)中,有的部分承租人,特別是從事經(jīng)營性業(yè)務(wù)的,由于生意不好或由于其他原因,可能一走了之,走時(shí)房屋內(nèi)還有部分遺留物品,很多情況下,出租人不知道承租人的去向,也無法到法院起訴。這時(shí),出租人可以在合同到期后,自行將房屋收回,但要注意保留證據(jù)(比如拍照、錄像),將屋內(nèi)物品一一登記存放。
房屋租賃合同簽訂后一方違約,守約方要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任時(shí),如果約定的違約金“低于”實(shí)際發(fā)生的損失,守約方可以起訴到法院請求增加違約金;如果約定的違約金“過分”高于實(shí)際損失,違約方可以起訴到法院請求減少違約金。
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