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對(duì)于未抵押登記不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保合同是否有法律效力，目前有截然不同的兩種觀點(diǎn)。一部分觀點(diǎn)認(rèn)為擔(dān)保合同有效，一部分觀點(diǎn)認(rèn)為擔(dān)保合同無(wú)效。兩個(gè)觀點(diǎn)都有合理的法律支撐，讓人十分困惑。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，律霸的小編解讀如下。

擔(dān)保合同無(wú)效：

此種觀點(diǎn)認(rèn)為擔(dān)保法規(guī)定的內(nèi)容與物權(quán)法第十五條規(guī)定的內(nèi)容并不沖突，因此不能適用物權(quán)法第一百七十八條的規(guī)定，合同是無(wú)效的，依據(jù)締約過(guò)失原則處理。

1、合同法第四十四條規(guī)定，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。擔(dān)保法第四十一條規(guī)定，當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。擔(dān)保法第四十二條 辦理抵押物登記的部門(mén)如下：(一)以無(wú)地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)的土地管理部門(mén);……。通過(guò)以上法律規(guī)定可以確認(rèn)，以不動(dòng)產(chǎn)作為抵押的合同在辦理登記后才生效，未辦理登記的抵押合同不生效。更談不上有效無(wú)效的問(wèn)題。

2、物權(quán)法第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。物權(quán)法第十五條的“自合同成立時(shí)生效”與合同法第四十四第一款：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效”內(nèi)容一致，無(wú)需再進(jìn)行解釋。關(guān)鍵是對(duì)合同法第四十四條第二款以及擔(dān)保法第四十一條的規(guī)定與物權(quán)法第十五條的規(guī)定是否發(fā)生沖突，發(fā)生沖突的適用物權(quán)法第一百七十八條的規(guī)定進(jìn)行處理，而沒(méi)有沖突的，則仍適用擔(dān)保法第四十一條的規(guī)定。實(shí)質(zhì)上，合同法第四十四第二款和擔(dān)保法第四十一條的規(guī)定與物權(quán)法第十五條的規(guī)定仍舊是沒(méi)有沖突的。物權(quán)法在表述合同生效前附加了一個(gè)除外條件，即“除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外”，基于該內(nèi)容置于“自合同成立時(shí)生效”的前面，屬于重點(diǎn)提示。也就是說(shuō)合同法第四十四條第二款、擔(dān)保法第四十一條、第四十二條第一項(xiàng)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保合同生效要件規(guī)定為“抵押合同自登記之日起生效”，就屬于物權(quán)法第十五條規(guī)定的“除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外”情形，二者并不發(fā)生法律沖突。

3、物權(quán)法第十五條后半段“未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”是對(duì)生效合同與物權(quán)設(shè)立沖突的解釋，其前提是針對(duì)生效的合同而言。當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，屬于債權(quán)法律關(guān)系的范疇，其成立、生效等問(wèn)題均依債權(quán)法的規(guī)定處理，而登記只可能影響當(dāng)事人物權(quán)變動(dòng)的效果或者影響其權(quán)利對(duì)于第三人的效力。因此，對(duì)于有效成立并生效的合同，依據(jù)債權(quán)法的規(guī)定履行合同義務(wù)，但對(duì)于未生效的合同，則不能適用本條規(guī)定處理。

4、綜合三部法律的相關(guān)規(guī)定，未辦理抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)擔(dān)保合同屬于尚未生效的合同，尚涉及不到有效、無(wú)效問(wèn)題。成立但未生效的合同在辦理了相關(guān)登記、審批手續(xù)后合同生效，而無(wú)效的合同由于違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，自始無(wú)效。

《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋》中關(guān)于此類擔(dān)保合同效力的相關(guān)解釋，即該解釋第四十九條和第五十九條的規(guī)定，其內(nèi)容是“以尚未辦理權(quán)屬證書(shū)的財(cái)產(chǎn)抵押的，在第一審法庭辯論終結(jié)前能夠提供權(quán)利證書(shū)或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的，可以認(rèn)定抵押有效。當(dāng)事人未辦理抵押物登記手續(xù)的，不得對(duì)抗第三人。”“當(dāng)事人辦理抵押物登記手續(xù)時(shí)，因登記部門(mén)的原因致使其無(wú)法辦理抵押物登記，抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的，可以認(rèn)定債權(quán)人對(duì)該財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。但是，未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人。”除上述兩種情形外，均沒(méi)有再規(guī)定未辦理登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)擔(dān)保合同是生效的合同，那么，其他種情形下未辦理抵押登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)擔(dān)保合同均屬于未生效的合同。

綜上所述，律霸小編認(rèn)為，未抵押登記不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保合同不具備法律效力的可能更大。未登記的不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保是有瑕疵的，為了避免到時(shí)出現(xiàn)這種爭(zhēng)議，小編建議在訂立合同之前，還是先進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的抵押登記，這樣就萬(wàn)無(wú)一失了。更多相關(guān)知識(shí)您可以咨詢律霸懷化律師！

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