在改革開放之后，企業進行改制的現象在我國市場上是十分常見的，由于企業在存續期間，與多方都建立了債權債務關系，為了保護多方的經濟利益，需要進行資產評估，償還債務，追回債權，房產屬于企業的固有資產，故而隨著企業的改制，也是需要將房產進行變更登記或者轉移登記的，具體來說，企業改制后房產是屬于轉移登記還是變更登記?

一、企業改制后房產是屬于轉移登記還是變更登記?

由于企業改制的復雜性和多樣性，不少房屋登記機構的工作人員對于企業改制引起的房屋登記是屬于轉移登記或變更登記有不同的理解。在本文中我將結合相關規定對該問題進行探討。

辦理房屋登記要明確企業改制引起的房屋登記是屬于轉移登記或變更登記，首先要了解轉移登記和變更登記有什么區別。

《房屋登記辦法》第32條規定，發生下列情形之一的，當事人應當在有關法律文件生效或者事實發生后申請房屋所有權轉移登記：

(一)買賣;

(二)互換;

(三)贈與;

(四)繼承、受遺贈;

(五)房屋分割、合并，導致所有權發生轉移的;

(六)以房屋出資入股;

(七)法人或者其他組織分立、合并，導致房屋所有權發生轉移的;

(八)法律、法規規定的其他情形。

第36條規定，發生下列情形之一的，權利人應當在有關法律文件生效或者事實發生后申請房屋所有權變更登記：

(一)房屋所有權人的姓名或者名稱變更的;

(二)房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱變更的;

(三)房屋面積增加或者減少的;

(四)同一所有權人分割、合并房屋的;

(五)法律、法規規定的其他情形。

從上述兩條規定，我們可以看出，判斷企業改制引起的房屋登記究竟是屬于轉移登記或變更登記的難點在于，企業改制的結果是否導致企業法人主體發生變化，或者僅僅只導致所有權人的姓名或者名稱發生變更。根據《民法通則》，民事主體包括公民(自然人)和法人。所謂轉移登記，簡單地說，就是指房產由一個民事主體轉移到另一個民事主體。而企業改制引起的變更登記，則是房產登記前后并沒有發生轉移，只不過是房屋所有權人民事主體的姓名或者名稱發生

了變更。以自然人的情況舉例來說，房屋原所有權人名字叫張大，張大覺得名字不好聽就到公安機關申請改名叫張二，辦理房屋登記后，原房屋所有權人名字雖然發生了改變，由張大改為張二，但房屋的所有權人并沒有發生變化，仍是同一個民事主體，這種房屋登記就是典型的變更登記。因此，企業改制引起的房屋登記應為轉移登記或者變更登記，關鍵就是判定企業改制前后登記的房屋所有權人是否為同一民事主體，若為同一民事主體應為變更登記，若為不同民事主體則應為轉移登記。

對于房屋登記來說，轉移登記和變更登記的另一個重要區別在于，轉移登記由于涉及房地產在兩個不同民事主體之間轉移，根據國家的相關規定應該繳交相關的稅收，如契稅、營業稅、土地增值稅等。《契稅暫行條例》規定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照該條例的規定繳納契稅。從該規定可以看出，只有轉移登記才需要繳納契稅，而變更登記由于不涉及土地、房屋權屬的轉移，是不需要繳納契稅的。因此，研究稅務部門對于企業改制過程引起的土地、房屋權屬登記是否需要繳交契稅，有助于房屋登記機構更好地判定該房屋登記是屬于轉移登記還是變更登記。

對于企業改制如何繳交契稅，財政部和國家稅務總局先后出臺了幾個規定進行規范。2001年10月31日，頒布了財稅[2001]161號文件《財政部、國家稅務總局關于企業改革中有關契稅政策的通知》，其中規定，本通知發布前，屬免征事項的應納稅款不再追繳，已征稅款不予退還。2003年8月20日，頒布了財稅[2003]184號文件《財政部、國家稅務總局關于企業改制重組若干契稅政策的通知》，該通知的有效期為2003年10月1日起至2005年12月31日止執行，同時將[2001]161號文停止執行。2006年3月29日，頒布了《財政部、國家稅務總局關于延長企業改制重組若干契稅政策執行期限的通知》，將該通知的執行期限延長為2006年1月1日至 2008年12月31日。2006年8月28日，國家稅務總局單獨頒布了國稅函[2006]844號文件《國家稅務總局關于企業重組改制契稅政策有關問題解釋的通知》。2008年12月29日，財政部國家稅務總局又聯合頒布了財稅[2008]175號文件《關于企業改制重組若干契稅政策的通知》，執行期限從2009年1月1日至2011年12月31日。

二、從不同的企業改制看具體分析

根據以上思路，我們認為企業改制由于其復雜性和多樣性，其引起的房屋所有權登記可能是轉移登記，也可能是變更登記。下面根據房屋登記前后的房屋所有權人是否為同一民事主體以及財政部和國家稅務總局的相關文件規定，將企業改制引起的房屋登記進行逐一分析。

(一)股權重組。股權重組是指企業股東持有的股份或出資發生變更的行為，主要包括股權轉讓和增資擴股兩種形式。

1、股權轉讓是指企業的股東將其持有的股份或出資部分或全部轉讓給他人。在股權轉讓中，單位、個人承受企業股權，企業的土地、房屋權屬不發生轉移，應按變更登記辦理。這里所說的股權轉讓包括單位、個人承受企業股權，同時變更該企業法人代表、投資人、經營范圍等法人要素的情況。在辦理相關的房屋登記時，可以根據工商管理部門進行的企業登記認定，即：企業辦理變更登記的，按變更登記辦理;企業辦理新設登記的，新設企業承受原企業的土地、房屋權屬的應按轉移登記辦理。

2、增資擴股是指公司向社會公眾或特定單位、個人募集出資、發行股票。在增資擴股中，對以土地、房屋權屬作價入股或作為出資投入企業的，應按轉移登記辦理。

(二)企業分立。企業分立是指企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業的行為，有存續分立和新設分立兩種形式。

1、原企業存續，而其一部分分出、派生設立為一個或數個新企業的，為存續分立。對存續的企業承受原企業的土地、房屋權屬的，應按變更登記辦理，而對派生設立的企業承受原企業的土地、房屋權屬的，應按轉移登記辦理。這里所指的“企業分立”僅指新設企業、派生企業與被分立企業投資主體完全相同的行為，若不完全相同則都應按轉移登記辦理。

2、原企業解散，分立出的各方分別設立為新企業的，為新設分立。對派生新設方承受原企業土地、房屋權屬的，應按轉移登記辦理。

(三)企業合并。企業合并是指兩個或者兩個以上的企業，依照法律規定、合同約定改建為一個企業的行為，有吸收合并和新設合并兩種形式。

1、一個企業存續，其他企業解散的，為吸收合并，對吸收合并中存續的企業承受原企業的土地、房屋權屬的，應按變更登記辦理，而承受被解散企業的土地、房屋權屬的，應按轉移登記辦理。

2、設立一個新企業，原各方企業解散的，為新設合并。企業合并引起的房屋登記，應按轉移登記辦理。

(四)國有資產劃轉。政府主管部門對國有資產進行行政性調整和劃轉過程中發生的土地、房屋權屬轉移，資產在不同國有主體之間轉移雖然不征收契稅，但仍應按轉移登記辦理。

(五)同一投資主體內部的劃轉。企業改制重組過程中，同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的無償劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的無償劃轉。此類企業改制引起的房屋權屬轉移雖然不征收契稅，但由于劃轉前后的民事主體不同，應按轉移登記辦理。

(六)企業公司制改造。非公司制企業，按照《公司法》的規定，整體改建為有限責任公司(含國有獨資公司)或股份有限公司，或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業土地、房屋權屬的。此類企業改制引起的房屋登記應按轉移登記辦理。

(七)企業注銷、破產。此類企業改制引起的房屋權屬轉移由于原房屋所有權人法人主體資格已滅失，此類企業改制引起的房屋登記應按轉移登記辦理。

(八)債權轉股權。對債權轉股權后新設立的公司承受原企業的土地、房屋權屬的，此類企業改制引起的房屋登記應按轉移登記辦理。

在實際操作中，不少地方房屋登記過程中需要繳交的相關稅收是由登記機構工作人員進行代征的。在房屋登記工作中，登記機構如何更好地完成房屋登記過程中的稅收代征工作?本人認為，若相關文件規定不征契稅的業務，可以不征收契稅，若規定免征契稅，登記機構工作人員還是應該要求申請人到稅務征收部門開具免稅證明后予以辦理。這是因為企業改制的情況較為復雜，是否符合相關的稅收優惠政策，需要較為專業的知識。比如[2008]175號文規定，對于企業注銷、破產引起的企業改制，企業依照有關法律、法規的規定實施注銷、破產后，債權人(包括注銷、破產企業職工)承受注銷、破產企業土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅;對非債權人承受注銷、破產企業土地、房屋權屬，凡按照《勞動法》等國家有關法律法規政策妥善安置原企業全部職工，其中與原企業30%以上職工簽訂服務年限不少于3年的勞動用工合同的，對其承受所購企業的土地、房屋權屬，減半征收契稅;與原企業全部職工簽訂服務年限不少于3年的勞動用工合同的，免征契稅。就此規定而言，要判斷非債權人承受注銷、破產企業土地、房屋權屬過程中是否按照《勞動法》等國家有關法律法規政策妥善安置原企業全部職工等，需要對企業改制過程進行更深入的了解、審查和判斷。因此，對于一個具體的企業改制行為而言，要由房屋登記機構工作人員來判斷該企業改制形式是否符合減免稅的相關規定，無疑存在著較大困難，不僅需要較高程度的專業水平，而且需要投入較多的人力、物力。因此，判斷企業改制是否符合減免稅的規定，建議由稅務征收部門予以核定并出具證明后，房屋登記機構工作人員直接根據完稅或減免稅證明予以辦理房屋登記為妥。

綜上所述，企業改制引起的房屋登記大部分應按轉移登記辦理，僅企業分立中的存續分立過程中存續方、企業合并中的吸收合并過程中的存續方承受原企業的土地、房屋權屬引起的房屋登記及股權重組中的股權轉讓引起的房屋登記應按變更登記辦理。對于企業改制引起的房屋登記，可根據以下兩個標準進行判別：

第一，登記前后房屋所有權人是否為同一民事主體，若為同一民事主體，應按變更登記辦理;若為不同民事主體，則應按轉移登記辦理。

第二，結合財政部、國家稅務總局先后頒發的幾個有關企業改制重組若干契稅政策的內容進行判斷。規定免征契稅和應征契稅的，應按轉移登記辦理;規定不征契稅的，根據不同情況分別按轉移登記和變更登記辦理。

由以上信息我們可以看出，企業改制后房產是屬于轉移登記還是變更登記，需要根據具體的企業改制情形來看，諸如股權重組、企業合并等，需要辦理轉移登記，從市場改制情形來看，企業改制后房產多數屬于轉移登記，變更登記的情形是十分罕見的。

國有企業改制重組的基本法律問題

國企改制的四個步驟是什么？

國有企業改制補償金是怎樣的