一、房地產分公司土地合同可以簽訂嗎?

房地產分公司不可以簽訂合同，公司法第31條“分公司不具有企業法人資格，其民事責任由公司承擔”，但在司法實踐中，第三人選擇由分公司承擔或公司承擔或分公司與公司共同承擔。因為分公司(非法人組織)具有一定的團體財產，構成一定的責任能力，但其財產并不完全獨立，其責任能力不完整，故一般由其上級法人承擔補充責任。

二、具體情況

1、有營業執照的分公司

A、合同效力：分公司雖然不具備獨立的法人資格，但是依照法律的規定進行登記，取得了營業執照，具備了經營經格，可以以自己的名義簽訂經濟合同，但一般要在公司的授權范圍內進行，司法實踐中一般不會因為是分公司簽訂的合同而認定無效。

當然，為保證合同的履行，在與分公司簽訂合同之時，第三人可以要求加蓋公司印章，或在合同未履行前，要求公司進行追認。(有人認為：合同簽訂后尚未履行的，屬于效力待定的合同)。另外，分公司以自己的名義對外簽訂的保證合同因無效。

B、法律后果：公司法第31條“分公司不具有企業法人資格，其民事責任由公司承擔”，但在司法實踐中，第三人選擇由分公司承擔或公司承擔或分公司與公司共同承擔。法理依據：因為分公司(非法人組織)具有一定的團體財產，構成一定的責任能力，但其財產并不完全獨立，其責任能力不完整，故一般由其上級法人承擔補充責任。

C、訴訟主體：分公司雖不具有獨立的法人資格，但屬于民事訴訟法上的其他組織，故可以單獨作為原告或被告作為訴訟當事人。在司法實踐中，為便于執行，第三人可以將公司與分公司列為共同被告。

2、無營業執照的分公司

A、分公司在沒有領取營業執照前從事經營活動是違反公司法的規定的(公司法第29條：“設立有限責任公司的同時設立分公司的，應當就所設立分公司向公司登記機關申請登記，領取營業執照。有限責任公司成立后設立分公司，應當由公司法定代表人向公司登記機關申請登記，領取營業執照?！币虼?，分公司沒有領取營業執照而從事經營，系非法經營，不具備合法的主體資格，其所簽定的合同依據相關法律(《民法通則》第55條的規定：“民事法律行為應當具備下列條件：(一)行為人具有相應的民事行為能力;(二)意思表示真實;(三)不違反法律或者社會公共利益。”)當然是無效的。

B、法律后果：無效合同不具有法律效力，而由此產生的法律后果則應由設立它的公司承擔，但是與分公司簽定合同的第三人知道或者應當知道這種情況的，公司可以根據該第三人的過錯程度減輕或者免除責任。

C、訴訟主體：依據民事訴訟法，不屬于其他組織，不能作為訴訟主體。分公司不能作為原告行使民事訴訟權利，須有公司作為原告參與訴訟，行使合同當事人權利。司法實踐中，第三人可選擇將公司作為被告或分公司及公司作為共同被告(因起訴前并不知道分公司有無營業執照)。

需要明確的是，公司之間簽訂合同是需要承擔相關法律責任的，司法解釋上的法律責任必須由公司法人承擔，但分公司并沒有法人系統，所以仍然要由總公司承擔合同，具體情況下，如果沒有經過授權而簽訂合同的分公司，是違反公司法的相關規定的。

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