與**公司打交道時還需要注意：

1、核實該經(jīng)紀(jì)公司從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的性。因此，委托**公司辦理房地產(chǎn)買賣業(yè)務(wù)時，一定要看**公司的營業(yè)執(zhí)照及經(jīng)紀(jì)機構(gòu)資質(zhì)證書，了解它的經(jīng)營范圍，是否有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這項業(yè)務(wù);

2、在簽訂買賣合同或委托協(xié)議時，需多加注意，對相關(guān)的條款(如付款方式，經(jīng)紀(jì)公司的及義務(wù)、違約責(zé)任“差價”如何處理等)應(yīng)認(rèn)真考慮，一定要讓律師或了解房地產(chǎn)的人幫忙把關(guān)。

無效房介條款你有權(quán)說“不”在二手房交易中，絕大多數(shù)的委托人(包括買房者和賣房者，下同)都是通過房屋中介進行交易的。委托人和**公司通過簽訂委托合同來確定雙方之間的義務(wù)關(guān)系。由于雙方信息的不對稱，**公司通常在交易中占有優(yōu)勢地位，并制定出一些“一邊倒”的合同條款。在發(fā)生糾紛后，許多委托人認(rèn)為自己既然已經(jīng)在合同上簽了字，便應(yīng)當(dāng)按照事先的約定解決問題，至于自己的損失便只有自認(rèn)倒霉了。殊不知，并不是任何合同條款對委托人都具有法律約束力的，法律賦予了委托人對無效條款說不的。

無效條款一：“自己交易條款”

所謂“自己交易條款”，就是指**公司與委托人設(shè)定一個交易底價，并約定在**公司向委托人支付了該底價后，**公司即取得對房屋的處分權(quán);在**公司不愿以底價成交時，則有權(quán)解除當(dāng)事人的委托。在這種情況下，**公司利用自己特有的地位，人為地將買賣雙方隔開。在交易行情高漲時，**公司可以將房屋順利出手以賺取買賣差價;在交易行情低迷時，**公司則會以無法成交為由終止合同。如此一來，**公司將交易的風(fēng)險完全推給了委托人。

【點評】其實，委托人完全可以運用法律手段擺脫這種被動的局面。依據(jù)《合同法》的，居間人僅限于向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，與委托人直接進行交易。而房屋**公司在法律上就屬于居間人。因此，**公司與委托人簽訂的“自己交易條款”違反了《合同法》的，屬于無效條款。在房價大幅上漲時，賣房者在不損害第三人利益的前提下，有權(quán)宣告**公司的購房行為無效，并進而收回房屋再次出售;在房價大幅下跌時，買房者在不損害第三人利益的前提下，同樣可以宣布**公司的售房行為無效，并進而收回購房款以購買價格更為便宜的房屋。

無效條款二：“無效果付酬條款”

所謂“無效果付酬條款”，就是指**公司與委托人約定，即使未達成房產(chǎn)交易，委托人也應(yīng)當(dāng)向**公司支付一定數(shù)額的報酬。在實踐中，**公司通常事先收取委托人一定金額的交易金，并和委托人約定，即使交易不成功，這部分金也不予退還。許多委托人在交易失敗的情況下，非但不認(rèn)為自己可以拿回已經(jīng)預(yù)交的交易金，反而在合同應(yīng)當(dāng)恪守的中選擇了放棄。

【點評】其實，在交易失敗的情況下，委托人有權(quán)拿回交易金的全部或部分?！逗贤ā罚熬娱g人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬”;“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用”?！逗贤ā愤@種兩分式的立法模式排除了**公司與委托人另行約定報酬支付條件的。因此，**公司與委托人訂立的“無效果付酬條款”是無效的。在交易失敗的情況下，委托人可以要求**公司返還預(yù)繳的交易金，而**公司只能扣除其從事居間活動支出的必要費用。至于該必要費用的具體數(shù)額，則應(yīng)當(dāng)由**公司通過加以證明。

贖樓

房產(chǎn)應(yīng)在產(chǎn)權(quán)清晰無任何抵押貸款債務(wù)的情況下進行交易

如房產(chǎn)已抵押應(yīng)先還清貸款贖出房產(chǎn)證方可交易，否則不能交易

如無法自還貸款，可通過中介借款付利息的方式或?qū)で笃渌麕椭逻M行交易，或在找到合適買家的情況下進行協(xié)商交易

贖樓還款的相關(guān)：

1.還款方法

貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，實行到期一次還本付息，利隨本清;貸款期限在1年以上的，可選擇等額本息、等額本金或累積還款等方法來歸還貸款本息。

2、利率調(diào)整

(1)貸款期間的利率變動按中國人民銀行的執(zhí)行。貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，遇利率調(diào)整，不調(diào)整貸款利率，繼續(xù)執(zhí)行實行合同利率;貸款期限在1年以上的，遇利率調(diào)整，于下年1月1日開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率。

(2)借款合同約定，簽訂借款合同后與銀行發(fā)放貸款期間，如遇貸款利率調(diào)整時，貸款帳戶開立時執(zhí)行最新貸款利率。

3、分期還款計劃調(diào)整

(1)貸款發(fā)放后，若貸款利率變化，在下年1月1日進行利率調(diào)整，并按當(dāng)日未到貸款余額、調(diào)整后的貸款利率與剩余期限重新計算分期還款額;

(2)提前還款后，提前還款額達到貸款行的額度后，可以選擇重新計算分期還款額或不改變分期還款額繼續(xù)還款。

4、首期還款

個人商業(yè)用房貸款采取分期還款方式時，一般采取按期計息方式。在放款當(dāng)期一般并不要求借款人歸還借款，而采取于下個結(jié)息期歸還應(yīng)還款項。一般將個人住房貸款放款日當(dāng)期實際加計下個結(jié)息期為貸款首期。

5、提前貸款的原則

(1)提前還款是指借款人具有一定能力時，主動向貸款銀行提出部分或全部提前貸款的行為。提前還款應(yīng)視同借款人違約(即未按合同辦理)，需要時銀行可收取違約金。

(2)提前還款的前提條件：借款人以前貸款不拖欠，且以前欠息、當(dāng)期利息及違約金已還清;若有拖欠本金、利息及違約金的情況，應(yīng)先歸還拖欠及當(dāng)期利息。

(3)貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，實行到期本息一次性清償?shù)倪€款方法。經(jīng)貸款行同意，借款人可以提前結(jié)清全部貸款，并根據(jù)原合同利率按實際使用期限結(jié)計利息，但不得提前部分還本。

(4)貸款期限在1年以上的，在借款期內(nèi)，借款人向銀行提出提前還款書面申請后，經(jīng)貸款行同意，可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償?shù)牟糠衷谝院笃谙薏辉儆嬒?，此前已計收的貸款利息也不再調(diào)整。提前清償全部貸款的，經(jīng)貸款行同意，根據(jù)合同約定期限的利率和貸款余額按照實際占用計收覽信息。

6、延長貸款期限的原則

(1)借款人因某種原因，需要延長貸款還款期限，必須提前20個工作日向貸款行提交《個人住房借款延長期限申請書》和相關(guān)證明;

(2)條件:一是貸款期限尚未到期，二是延長期限前借款人必須先清償其應(yīng)付的貸款利息、本金及違約金。

(3)借款人申請延期只限一次;

(4)原借款期限與延長期限之和最長不超過30年;

7、貸款利率及還款額詳情請見還款方法

還款方法

貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，實行到期本息一次性清償?shù)倪€款方法。

貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法。借款人可以根據(jù)需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，合同簽訂后，不得更改。

以上資料僅供參考，所有細(xì)節(jié)請咨詢購房樓盤貸款相關(guān)人員。

客戶看房須注意幾點

一.客戶看房很重要

1、要想將房子賣個好價客戶看房第一印象很重要

賣房前先將房子修飾或打掃一番給人一個舒適家的感覺，如有必要也可重新粉涮一下對于賣出的價格影響很大.

二.客觀看待自己的房子

1、找出自家房子的十個缺點，十個優(yōu)點。在賣房的過程中盡量揚長補短。

2、每看一個不同客戶都會有不同的態(tài)度，多了解客戶的態(tài)度印象表情變化，分析別人的評價客觀看待問題。

三.接下來就要有耐心

1、等待撲天蓋地的看房電話安排好統(tǒng)一看房時間(制造一個客戶相互競爭的現(xiàn)象)

2、對自己的房子充滿信心，銀行貸款利率等待客戶對你房子的品頭論足，挑毛病

3、不同的客戶和中介一便一便的和你砍價，在這時候一定要保持冷靜

4、適當(dāng)?shù)呐e例(朋友賣的房子或自己知道的市場行情)夸大一點也可抬高自己的房價。

四.最重要的：

1、中介在代理過程中有幾種情況會帶假客戶看房：

(1)報價價格低于市場價，中介有意收購賺取差價轉(zhuǎn)賣他人，小心在這大部分中介都是辦公證手續(xù)而不是正式過戶，因為國家購房未滿五年的要打營業(yè)稅，這樣一來中介哪還有利潤空間，凡事小心。

(2)為了簽定代理合同，帶假客戶：按照行業(yè)規(guī)則往往中介需要在售房前，先與售房業(yè)主簽定委托協(xié)議，可往往業(yè)主在放盤過程中是很多家**公司同時代理銷售，為了省去不必要的麻煩售房業(yè)主往往希望當(dāng)遇見真正有購買客戶時在簽定代理協(xié)議，所以中介為了提前保障自己的安全性和利益帶假客戶看房以證明自己的實力后，先簽定代理合同在進行全面銷售。

(3)業(yè)主一定要求中介有客再看房，其實中介也很為難沒看過房很難幫推銷的(應(yīng)該相互理解)。

(4)業(yè)主房子報價太高一段時間沒人看只好帶假客戶去您家砍價。

五.對待客戶的無理或給價太低不要激動保持冷靜爭取達到雙贏。

售樓談價的注意事項

價格一般是售房人最關(guān)心最的話題。

談價的注意事項：

1.確定買房客戶可以做主的情況下再進行深一步談價。

往往很多購房客戶在看房過程中或見面過程中經(jīng)常會提及價格，在這種情況下輕易降價對業(yè)主而言并不能很快成交，往往這種人只是想先談好一個最低價回去后好和能做主的人商量，在最終確定購買意想后在從最低價上進一步砍價。所以售房過程中業(yè)主請勿輕易叫價，講價，降價應(yīng)以被動變主動逼買房先出價或加價.

2.中介在議價過程中往往做協(xié)調(diào)工作。但作為業(yè)主而言價格是最關(guān)心的方面，所以在與買方談價過程中最好先與中介簽好代理協(xié)議，在此基礎(chǔ)上與真正買方見面三方一起進行磋商。

3.(1)找出房子的十大優(yōu)點加以強化突出回避自己房子的不足之處

(2)不急不噪，心平氣和

(3)凡事考慮不要立刻答應(yīng)(如客戶出到自己理想價已無加價可能應(yīng)當(dāng)機立斷)

(4)表明態(tài)度有其他客人看也在考慮之中

(5)賣房但不是急心賣房

確定成交價

1.首先要確定成交價格是買房人確定的真實價格，如果是通過中介在反饋信息那么要確保價格的真實度，中介沒有賺取差價的成分在里面。

2.在確定價格前應(yīng)先確定好，自己的稅費金額和與買方的價格里是否包含其他條件

3.確定買房人不是中介人員或炒樓客

4.可以冷靜確定成交價是合理的價是自己接受的價格

5.一切談妥便可立刻確定成交價格。

簽合同—10個事項不可缺

一.在雙房價格談定的基礎(chǔ)上盡量不要簽(凈收價)或(實收價)二手房交易過程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續(xù)費、中介費等多筆費用。如果只簽一個“實收價”，必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些中介的話，等于制造了“暗箱操作”的溫床，最后受到損失的還是交易買賣雙方。因而專家，簽約過程中，一定要把各款項弄清楚，千萬不要只簽一個“實收價”。

二.(買賣雙方見面)就該物業(yè)具體事宜達成一致，簽訂房屋買賣合同。

在此過程中介可能為了個人利益，有時安排見面的是假客戶這里就需要業(yè)主本人自己小心為妙，不是見面人簽字做主的盡量不要答應(yīng)或承諾簽署任何東西。

三.為了交易的安全性，房款可進行資金監(jiān)管銀行或律師所均可辦理。

四.合同內(nèi)容必須有中介重要條款(不吃差價一經(jīng)發(fā)現(xiàn)愿承擔(dān)一切法律責(zé)任并倍賠償損失)

專家提醒：見不到買客，最好不賣房;即使見到買客，也一定要看對方的身份證，以確定真實性非中介搞鬼或炒樓。

一，在簽訂二手房買賣合同時，以下10個事項不可或缺：

(1)買賣雙方的地址、聯(lián)系辦法等，并注明房屋是個人財產(chǎn)還是夫妻、家庭共有財產(chǎn)。

(2)房屋的、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修等情況;產(chǎn)權(quán)歸屬，房屋是否屬于抵押房，是否有私搭亂建部分。

(3)房屋總價款、付款方式、付款條件等。

(4)交房時間和條件;各種稅費和其他費用的分?jǐn)偡绞健?/p>

(5)違約責(zé)任及違約金、免責(zé)等事宜。

(6)約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式。

(7)合同生效時間，生效或失效條件，生效或失效期限，致使合同無效的情形，幾種無效的免責(zé)條款，當(dāng)事人要求變更或撤銷合同的條件以及合同無效或被撤銷后，財產(chǎn)如何進行返還。

(8)合同中止、終止或解除的條件。

(9)約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進行變更、轉(zhuǎn)讓的條款

(10)中介不吃差價，及不做手腳的條款，如事前，事中，事后發(fā)現(xiàn)的違約責(zé)任和賠償方式.

(11)附件。自此說明本合同有哪些附件;附件的效力等。

如果可能，聘請專業(yè)律師起草、修訂合同，這樣效果比較好。

收定金—了解自己的和責(zé)任

一.定金是在與買方簽定認(rèn)購合同后收到的一定數(shù)目的款項，

二.退定金的幾種情況

1.賣方原因?qū)е聼o法進行交易：

2.如轉(zhuǎn)賣第三人，

3.后期改變意圖不售了

4.賣方資料不齊或產(chǎn)權(quán)不清無法進行交易

此種情況不但需退回定金還需雙倍賠償

三.不退定金的幾種情況

1.買房主動或被動先放棄購買

2.因中介方疏忽導(dǎo)致交易無法進行

3.因買房因素?zé)o法進行交易

此種情況部分中介在轉(zhuǎn)定金期間會私自壓一部分不轉(zhuǎn)給售房業(yè)主，所以業(yè)主在收到由中介轉(zhuǎn)來的買方定金時，最好了解清楚自己的責(zé)任和。例如(中介收到客戶10000定金轉(zhuǎn)給業(yè)主3000其余中介保留，如因買方原因無法交易，業(yè)主有全3000但余下7000元便成了中介的利潤。)

出新證收尾款

二手房產(chǎn)交易普遍21個工作日出新證，出證后最好與中介、買房一起將房產(chǎn)證送到貸款銀行進行抵押，銀行大約15個后會將尾款放致買方指定帳戶。

在房屋買賣中，買方以《房產(chǎn)證》抵押銀行獲取貸款的方式，賣方確實存在一定風(fēng)險。有可能《房產(chǎn)證》和《土地證》都過戶給買方后，買方卻不能從銀行貸到款，或者買方違約。賣方在簽訂房屋買賣合同時要考慮到這一點。

交房—全部手續(xù)交接清楚

一.一次易

1.賣房節(jié)清之前房產(chǎn)發(fā)生的一切費用提供正式票據(jù)與買房辦理交接水電，數(shù)字電視戶名

2.如此房出租應(yīng)先與承租客辦理正式交接手續(xù)

3.與客戶重新進房按合同清點房屋設(shè)施及物品

全部手續(xù)交接清楚后受齊尾款后交房屋鑰匙與買方

二.按揭交易

1.出新證后先將買方房產(chǎn)證交與貸款銀行進行抵押提供賣房帳戶給銀行

2.銀行經(jīng)15個工作日后審批將尾款放與賣方

3.賣房可選擇在銀行放款前或放款后節(jié)清之前房產(chǎn)發(fā)生的一切費用提供正式票據(jù)與買房辦理交接水電，數(shù)字電視戶名等交房手續(xù)

4.如此房出租應(yīng)先與承租客辦理正式交接手續(xù)

5.與客戶重新進房按合同清點房屋設(shè)施及物品

全部手續(xù)交接清楚后受齊尾款后交房屋鑰匙與買方。

以上就是小編為你整理的內(nèi)容，在購房買房時一定要小心謹(jǐn)慎，仔細(xì)核實信息。最后一定要在所有的手續(xù)以及受到全部尾款的時候才辦理房屋登記。注意以上小編為您整理的各個方面容易產(chǎn)生糾紛的問題，才可以做到將風(fēng)險降低。具體事項可以上網(wǎng)咨詢律霸網(wǎng)，有專業(yè)律師在線為你解答。