依據現行法律,如果出售的房屋是共有財產,賣方在出賣時需經全體共有人協商一致同意;否則,就可能導致買賣合同無效。司法實踐中,常有共有人以出售房屋時沒有征得己方同意或者追認為借口,要求法院確認房屋買賣合同無效。但是,當房屋產權登記在一人名下時,買方在買房時很難判斷其所購房屋是一人所有或是共同共有。
《物權法》第106條規定:“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:
(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;
(二)以合理的價格轉讓;
(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的,參照前兩款規定。”
最高人民法院《關于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第17條第(二)項和《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條也有類似的規定。可見,我國法律已經確立了不動產物權的善意取得制度。只要符合善意取得的條件,即買方受讓房屋時出于善意,并支付了合理對價并進行了登記,則從保護善意第三人、維護交易安全的目的出發,認定房屋買賣合同有效,允許買方取得房屋的所有權。
在審判實踐中,按照最高法院的司法文件,區別不同的情形分別處理:
一是房屋出售時,權利登記僅為賣方一人的,基于不動產的公示、公信原則,買方有理由相信賣方系房屋的完全權利人,其與賣方之間簽訂的買賣合同,應認定為有效;但如有證據證明買方存有過錯,與賣方惡意串通,損害其他共有人利益的除外。
二是房屋出售時,權利登記為數人的,基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產的法律規定,在其他權利人事后不予追認的情況下,應認定買賣合同無效;但買方有理由相信賣方有代理權,符合表見代理構成要件的,應確認買賣合同有效。
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