如何在交易流程繁雜的二手房市場(chǎng)中,保障二手房交易的安全,有效保障二手房買賣雙方的合法權(quán)益?二手房合同備案是有效手段。那么二手房合同怎么備案呢?其具體的操作流程是什么呢?律霸小編將在下文中為您做詳細(xì)解答。
一、二手房合同備案如何操作?
二手房合同備案主要包括房地產(chǎn)委托合同備案、房地產(chǎn)交易合同備案以及備案撤銷等三個(gè)方面。
1、委托備案:需驗(yàn)明正身
一般情況下,傳統(tǒng)模式不會(huì)對(duì)房源信息的真實(shí)性進(jìn)行校驗(yàn);房源信息的真實(shí)性無(wú)人監(jiān)督,而這些在網(wǎng)上備案過(guò)程中將會(huì)得到改善。如果有業(yè)主需要在網(wǎng)上掛牌,需先驗(yàn)明正身。中介公司會(huì)校驗(yàn)房產(chǎn)證和身份證,同時(shí),中介公司還會(huì)查詢委托的物業(yè)是否存在限制交易信息,如司法查封、單方預(yù)告登記等都將無(wú)法通過(guò)。只有符合交易條件的,中介公司才會(huì)接受委托。
通過(guò)“初審”之后,中介公司將會(huì)直接在網(wǎng)上的操作系統(tǒng)上擬定二手房經(jīng)紀(jì)委托合同條款,同時(shí)完成網(wǎng)上委托合同的備案。在擬定合同內(nèi)容過(guò)程中,業(yè)主的聯(lián)系電話為必填項(xiàng),日后交易中心會(huì)通過(guò)電話對(duì)發(fā)布的信息進(jìn)行核實(shí)。
在此值得注意的是,業(yè)主在備案時(shí)一定要考慮清楚委托期限,如果超過(guò)了委托期限,網(wǎng)上備案會(huì)自動(dòng)注銷備案。為了增加物業(yè)的成交幾率,一定要與中介公司約定合適的委托期限。
同一套房源可以到多家中介公司進(jìn)行委托備案,也可以對(duì)同一套房子進(jìn)行多種交易類型的備案,如出售、出租,或者租售同時(shí)進(jìn)行。完成備案之后,第一家完成備案的中介公司將率先擁有該房屋的信息發(fā)布權(quán),其交易信息、經(jīng)紀(jì)人聯(lián)系信息等均可在房地產(chǎn)交易服務(wù)網(wǎng)發(fā)布。房源信息在經(jīng)紀(jì)委托合同解除或者注銷,或者通過(guò)網(wǎng)上完成交易之后,則將從房地產(chǎn)交易服務(wù)網(wǎng)上撤銷。
2、交易合同備案:請(qǐng)勿延誤有效期
傳統(tǒng)模式在交易過(guò)程中無(wú)人監(jiān)督中介的行為,這使得“黑中介”可在神不知、鬼不覺(jué)的情況下吃差價(jià)。同時(shí),傳統(tǒng)模式不能防止中介業(yè)務(wù)員從中搗鬼,而網(wǎng)上備案卻能保證不會(huì)出現(xiàn)“一女二嫁”的情形。
交易合同可以有效防止一房多賣的情形發(fā)生,因?yàn)樵诩s定的辦理登記申請(qǐng)手續(xù)期限內(nèi),中介公司無(wú)法再簽出第二份合同。由于交易過(guò)程須在特定的期限內(nèi)完成,因此提醒業(yè)主不要忽略了辦理登記申請(qǐng)手續(xù)的有效期。
只有處于有效委托期內(nèi)的房屋才能進(jìn)入簽訂交易合同階段。買賣雙方應(yīng)在合同中明確約定向房地產(chǎn)交易中心辦理登記申請(qǐng)手續(xù)的期限,在約定的期限內(nèi),不能再簽訂別的買賣合同。如果超過(guò)了此期限仍未遞交申請(qǐng)手續(xù)的,則不受限制了。
在合同中必須留下買賣雙方的聯(lián)系方式,以便交易中心對(duì)簽約事宜進(jìn)行電話回訪,有利于防止中介“吃差價(jià)”。完成交易合同備案后,可以通過(guò)網(wǎng)上操作系統(tǒng)打印交易登記申請(qǐng)書。如果要變更交易合同內(nèi)容,則需在買賣雙方協(xié)商一致的前提下進(jìn)行。
3、備案撤銷:需正式申請(qǐng)
在交易過(guò)程中,如果雙方發(fā)生分歧,需撤銷合同該如何進(jìn)行呢?
如果需要備案撤銷,需向房產(chǎn)交易中心提交的文件有申請(qǐng)書(原件)、身份證(原件)、已簽訂的交易合同(原件)以及解除交易的書面協(xié)議,買賣雙方必須同時(shí)輸入密碼進(jìn)行撤銷。
而如果是超過(guò)辦理登記申請(qǐng)手續(xù)有效期的,而且雙方同意解除買賣合同,則只需在中介公司的幫助下,直接通過(guò)網(wǎng)上操作系統(tǒng)來(lái)撤銷,不過(guò)這也需雙方同時(shí)輸入合同密碼。
二、二手房交易當(dāng)事人在進(jìn)行合同備案時(shí)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)?
(1)二手房交易當(dāng)事人應(yīng)認(rèn)真閱讀有關(guān)網(wǎng)上備案的文件;
(2)為避免房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)隱瞞網(wǎng)上備案信息,二手房交易當(dāng)事人應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)全程了解操作人員的錄入行為;
(3)網(wǎng)上備案后,二手房交易當(dāng)事人可根據(jù)合同備案登記號(hào),通過(guò)房產(chǎn)信息網(wǎng)對(duì)網(wǎng)上備案情況進(jìn)行核實(shí)。
以上就是律霸小編為您整理的二手房合同怎么備案的相關(guān)知識(shí)。要提醒大家的是,根據(jù)國(guó)家的相關(guān)規(guī)定,二手房合同備案是具有強(qiáng)制性的,因此要自覺(jué)樹(shù)立二手房合同依法備案的意識(shí),同時(shí)也要留意辦理合同備案手續(xù)的有效期,這樣才能更好地保障您的合法權(quán)益。
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董娟娟,湖北道博律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師。本科畢業(yè)于上海外國(guó)語(yǔ)大學(xué),獲得法學(xué)學(xué)士與英語(yǔ)文學(xué)學(xué)士雙學(xué)位。研究生畢業(yè)于華東政法大學(xué),獲得國(guó)際法專業(yè)碩士學(xué)位。2011年通過(guò)了國(guó)家司法考試,2012年通過(guò)了英語(yǔ)專業(yè)八級(jí),擁有十分扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)和辦案經(jīng)驗(yàn)。董娟娟律師擅長(zhǎng)企業(yè)法律顧問(wèn)、婚姻家庭、刑事辯護(hù)、經(jīng)濟(jì)糾紛、損害賠償?shù)阮I(lǐng)域的法律實(shí)務(wù)。董娟娟律師始終堅(jiān)持以事實(shí)為依據(jù),以法律為準(zhǔn)繩的原則,以誠(chéng)信為本,最大限度地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,贏得了當(dāng)事人的尊重與信任。
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