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有時候在簽訂了二手房買賣合同后,一方當事人可能出現違約的情形,此時另一方就可以追究其違約責任。不過,在此之前需要先了解清楚買二手房違約的情形究竟有哪些,然后才好做出處理。下面就讓律霸小編來為您做詳細解答吧。
一、買二手房違約的情形有哪些
(一)出賣人將房屋直接賣給第三人。
如果出賣人將房屋另外賣給了第三人,但未辦理過戶手續,根據法律規定,原買房人有優先過戶的權利,可以向法院請求要求對方繼續履行合同。如果出賣人將房屋另外賣給了第三人,并已辦理了過戶,那么出賣人就已經構成了惡意違約,造成合同不能繼續履行,這時買房人可以向法院提起訴訟,要求解除合同,同時要求出賣人根據房屋差價賠償違約責任。
(二)出賣人要求提高房價辦理過戶。
在實際買賣過程中,很多出賣人在簽訂合同后認為房子賣得太便宜了,要求另外加錢過戶。
在這種情況下,買房人應該立即向法院提起訴訟,要求凍結所購房屋,進行財產保全,防止出賣人將房屋賣與第三人,進而使所簽訂的合同不能繼續履行,同時要求法院判定出賣人繼續履行合同。
(三)出賣人賣房后反悔并要求合同無效。
在這種情況下,買房人如果在買房時已經知道了房屋還有其他共有人,并且未經過共有人同意而購買房屋的,在共有人要求判定合同無效時,是可以獲得支持的。但如果是夫妻間的共有房屋,在房屋買賣合同中,一般是認為經過夫妻二人同意的。買房人可以要求繼續履行合同。
二、二手房買賣中買方能否退房
首付款比例提高、貸款利率提高、異地購房限制、第三套房貸限制。自從更嚴格的差別化住房信貸政策實施以來,由于買方無能力或無法購房,各地退房情況屢見不鮮。具體退房的情形有:
一是樓市新政出臺后,買方可能因為首付款比例提高、貸款不能或已購經適房等原因導致房屋買賣合同不能繼續履行。律師建議,買方可以“情勢變更”為由,起訴到法院,要求解除合同,返還購房款。專業律師提醒說,存量房屋買賣合同中如約定“如果買方貸款未獲銀行審批或者未獲銀行足額審批,則買方應當在過戶交易時用現金補足”,此種情況不得使用情勢變更原則。
第二種情況是買家主動違約,他們基于對樓市新政的理解以及對未來房價下降的預期,寧愿損失定金或承擔相應違約責任。
第三種情況是買方被動違約,如買方只有先將自己的房產出賣于第三人,才有能力履行與賣方簽訂的存量房屋買賣合同,由于第三人主動違約或其他原因而導致自己的房屋未能如期出售,進而導致買方不能如期履行合同或無法履行合同。在買方違約后,賣方可能主張買方承擔合同總價20%的違約責任。法院在裁判違約責任時會綜合考慮諸多因素,如作為守約方的實際損失、存量房屋買賣合同的履行程度、違約方的主觀過錯程度、守約方的預期利益等。買方律師如從這幾方面入手,違約金數額可能會大大降低。
上述三種情況,就是在買二手房的過程中比較常出現的違約情形,各位可以適當了解一下。在發生買二手房違約行為的時候,守約方可以要求違約方承擔相應的違約責任,一般情況下就是要求支付違約金。至于這個違約金的賠償數額,則還要根據實際的情況進行判定。
房屋買賣違約賠償金額是多少
購房合同違約怎么辦?
房屋買賣違約金的規定有哪些
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