近年來,越來越多的人更愿意買二手房,同時我們知道,二手房的買賣是有法律風險的,總是會出現(xiàn)各種各樣的糾紛。所以對于打算購買二手房的購房者,一定要學會怎么規(guī)避二手房的產(chǎn)權(quán)糾紛,弄明白這方面的內(nèi)容之后,相信在購買二手房的過程中才能降低自身利益遭受損害的風險。
一、怎樣規(guī)避二手房的產(chǎn)權(quán)糾紛
(一)產(chǎn)權(quán)交易有限制。
如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問題。如軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學校)產(chǎn)的公房,必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓,而大多數(shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。
(二)承租人可能優(yōu)先購買。
在同等條件下,房屋的承租人具備優(yōu)先購買該房屋的權(quán)利,所以必須得到該承租人不購買房屋的書面承諾,或是等租賃關(guān)系結(jié)束后再購買該套房屋。
(三)房屋用途非住宅。
買房自住者可不必在意這一點,但如果是準備買房用作營業(yè)或辦公,則應注意房產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途限定。若該套房屋不能用作辦公,就只能望房興嘆了。
(四) 房改房成本價未補足。
1998年以前許多職工購買原產(chǎn)權(quán)單位的住房時,都是以優(yōu)惠價或標準價購買的。所以,如果購買的是當初以優(yōu)惠價、標準價購買的公房,那么就要確認該房屋是否已按成本價補足費用。按相關(guān)規(guī)定,以優(yōu)惠價、標準價購得的房改房上市時,應該先補足標準價和成本價之間6%的差價。
(五) 城市居民不能買農(nóng)民房。
根據(jù)國家政策規(guī)定,農(nóng)民的房屋屬于農(nóng)民私有財產(chǎn),房屋買賣只能在本鄉(xiāng)本土的范圍內(nèi)進行,一般不能直接賣給城市居民,城市居民只能向農(nóng)民租房。
鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋(又稱小產(chǎn)權(quán)房屋)需經(jīng)國家批準,征地開發(fā),只有待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲袝r,才能在二級市場上進行房產(chǎn)交易。如果是縣城住房,土地使用證上顯示是城鎮(zhèn)開發(fā)的,則可以上市交易。
(六)未辦理房產(chǎn)證。
除此之外,購房者還需要注意,如果購買的房子只有購房合同和發(fā)票,而未辦理產(chǎn)權(quán)證則盡量不要購買,這類房產(chǎn)很可能因為開發(fā)商的問題,導致最終無法辦理產(chǎn)權(quán)證。此外,在房屋買賣交易完成的同時,買家應要求賣方及時協(xié)助自己到房管部門辦理房屋過戶手續(xù),以防賣方看房價上漲而毀約,給買方帶來不必要的麻煩。華律網(wǎng)房地產(chǎn)法整理。
二、二手房產(chǎn)權(quán)糾紛該怎樣防范
(一)先查產(chǎn)權(quán)證。
購買二手房大家首先要看是否具有房產(chǎn)證,這是十分普遍的問題。辦理手續(xù)先查檔,在房產(chǎn)檔案無問題時辦理產(chǎn)權(quán)交易,通過條款達成共識,再就是購買二手房時可以提前通過咨詢,看有沒有限制性的內(nèi)容。另外也提醒廣大市民:二手房交易不需要一定通過中介公司,可以直接在房地產(chǎn)交易中心辦理,同樣如有疑惑也可到房產(chǎn)交易中心咨詢,相關(guān)部門設(shè)立了專門的咨詢臺,大約在年底也會有二手房交易的流程的宣傳單發(fā)放。
(二)二手房身份調(diào)查三步走。
第一步是要賣方提供產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、房產(chǎn)證件以及其他證件;
第二步應向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源和產(chǎn)權(quán)記錄,包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等;
第三步要查驗房屋有無債務負擔。
規(guī)避二手房產(chǎn)權(quán)糾紛,其實比較重要的就是在購買二手房的時候,先對賣方的相關(guān)證件作出審查,看起是否真的是二手房的所有人,同時為了避免出現(xiàn)一房數(shù)賣的情況出現(xiàn),購買了二手房之后一定要盡快辦理備案登記,這樣既是出現(xiàn)了上述情況,自身利益也是可以得到一定保護。
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