近年來(lái)，越來(lái)越多的人更愿意買(mǎi)二手房，同時(shí)我們知道，二手房的買(mǎi)賣(mài)是有法律風(fēng)險(xiǎn)的，總是會(huì)出現(xiàn)各種各樣的糾紛。所以對(duì)于打算購(gòu)買(mǎi)二手房的購(gòu)房者，一定要學(xué)會(huì)怎么規(guī)避二手房的產(chǎn)權(quán)糾紛，弄明白這方面的內(nèi)容之后，相信在購(gòu)買(mǎi)二手房的過(guò)程中才能降低自身利益遭受損害的風(fēng)險(xiǎn)。

一、怎樣規(guī)避二手房的產(chǎn)權(quán)糾紛

(一)產(chǎn)權(quán)交易有限制。

如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問(wèn)題。如軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房，必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓?zhuān)蠖鄶?shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。

(二)承租人可能優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)。

在同等條件下，房屋的承租人具備優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)該房屋的權(quán)利，所以必須得到該承租人不購(gòu)買(mǎi)房屋的書(shū)面承諾，或是等租賃關(guān)系結(jié)束后再購(gòu)買(mǎi)該套房屋。

(三)房屋用途非住宅。

買(mǎi)房自住者可不必在意這一點(diǎn)，但如果是準(zhǔn)備買(mǎi)房用作營(yíng)業(yè)或辦公，則應(yīng)注意房產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途限定。若該套房屋不能用作辦公，就只能望房興嘆了。

(四) 房改房成本價(jià)未補(bǔ)足。

1998年以前許多職工購(gòu)買(mǎi)原產(chǎn)權(quán)單位的住房時(shí)，都是以?xún)?yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的。所以，如果購(gòu)買(mǎi)的是當(dāng)初以?xún)?yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房，那么就要確認(rèn)該房屋是否已按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。按相關(guān)規(guī)定，以?xún)?yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)得的房改房上市時(shí)，應(yīng)該先補(bǔ)足標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)之間6%的差價(jià)。

(五) 城市居民不能買(mǎi)農(nóng)民房。

根據(jù)國(guó)家政策規(guī)定，農(nóng)民的房屋屬于農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)，房屋買(mǎi)賣(mài)只能在本鄉(xiāng)本土的范圍內(nèi)進(jìn)行，一般不能直接賣(mài)給城市居民，城市居民只能向農(nóng)民租房。

鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋(又稱(chēng)小產(chǎn)權(quán)房屋)需經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)，征地開(kāi)發(fā)，只有待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲?guó)有時(shí)，才能在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行房產(chǎn)交易。如果是縣城住房，土地使用證上顯示是城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的，則可以上市交易。

(六)未辦理房產(chǎn)證。

除此之外，購(gòu)房者還需要注意，如果購(gòu)買(mǎi)的房子只有購(gòu)房合同和發(fā)票，而未辦理產(chǎn)權(quán)證則盡量不要購(gòu)買(mǎi)，這類(lèi)房產(chǎn)很可能因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，導(dǎo)致最終無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。此外，在房屋買(mǎi)賣(mài)交易完成的同時(shí)，買(mǎi)家應(yīng)要求賣(mài)方及時(shí)協(xié)助自己到房管部門(mén)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，以防賣(mài)方看房?jī)r(jià)上漲而毀約，給買(mǎi)方帶來(lái)不必要的麻煩。華律網(wǎng)房地產(chǎn)法整理。

二、二手房產(chǎn)權(quán)糾紛該怎樣防范

(一)先查產(chǎn)權(quán)證。

購(gòu)買(mǎi)二手房大家首先要看是否具有房產(chǎn)證，這是十分普遍的問(wèn)題。辦理手續(xù)先查檔，在房產(chǎn)檔案無(wú)問(wèn)題時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)交易，通過(guò)條款達(dá)成共識(shí)，再就是購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)可以提前通過(guò)咨詢(xún)，看有沒(méi)有限制性的內(nèi)容。另外也提醒廣大市民：二手房交易不需要一定通過(guò)中介公司，可以直接在房地產(chǎn)交易中心辦理，同樣如有疑惑也可到房產(chǎn)交易中心咨詢(xún)，相關(guān)部門(mén)設(shè)立了專(zhuān)門(mén)的咨詢(xún)臺(tái)，大約在年底也會(huì)有二手房交易的流程的宣傳單發(fā)放。

(二)二手房身份調(diào)查三步走。

第一步是要賣(mài)方提供產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證件、房產(chǎn)證件以及其他證件;

第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來(lái)源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號(hào)、登記日期、成交價(jià)格等;

第三步要查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)。

規(guī)避二手房產(chǎn)權(quán)糾紛，其實(shí)比較重要的就是在購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候，先對(duì)賣(mài)方的相關(guān)證件作出審查，看起是否真的是二手房的所有人，同時(shí)為了避免出現(xiàn)一房數(shù)賣(mài)的情況出現(xiàn)，購(gòu)買(mǎi)了二手房之后一定要盡快辦理備案登記，這樣既是出現(xiàn)了上述情況，自身利益也是可以得到一定保護(hù)。

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二手房購(gòu)房合同注意事項(xiàng)

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