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房屋買賣合同中賣方反悔應賠償定金?

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-11 · 559人看過

案情簡介

原告:蘇某 。被告:張某、王某 。第三人:某房地產(chǎn)投資顧問有限公司 2007 年4月11日,原告(買方)、被告張某(賣方)、第三人(經(jīng)紀方)簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》,約定:買賣雙方同意通過第三人出售及購入位于某住宅小區(qū)1棟 某套房產(chǎn);轉讓成交價為人民幣85.5萬元;定金人民幣8萬元作為第一部分樓款,支付方式為合同簽訂當天付人民幣5000元,2天內(nèi)補足人民幣75000 元;第二部分樓款人民幣50萬元由買方申請按揭貸款支付,買方須于2007年4月20日之前申請按揭;其余樓款人民幣27.5萬元買方須于2007年4月 20日之前支付到經(jīng)紀方指定的資金賬號做監(jiān)管;合同還約定了買賣雙方及經(jīng)紀方的其他權利義務。 上述合同簽訂當天及次日,原告將定金共計人民幣8萬元交付給第三人(經(jīng)紀方),由第三人代為轉交給被告張某。 涉 案房屋是被告張某和王某共同所有的房屋,被告王某雖未在《房地產(chǎn)買賣合同》上簽字,但被告張某、王某于2007年4月16日共同出具了一份《委托書》,委 托劉某(第三人的工作人員)、原告等人代為辦理贖樓等與房產(chǎn)轉讓相關的一切事宜,該《委托書》經(jīng)深圳市公證處公證。訴訟過程中,被告王某始終未主張過對涉 案房產(chǎn)的轉讓未知情或不同意。 2007年4月19日,原告將人民幣25萬元打入第三人指定的賬號做資金監(jiān)管。2007年5月11日,劉某代表兩被告就涉案房產(chǎn)的贖樓事宜與原告簽訂了一份《買方幫賣方贖樓協(xié)議書》。 2007年5月14日,兩被告出具了一份《聲明書》,聲明取消2007年4月16日出具的《委托書》,并在深圳市公證處辦理了《聲明書》的公證手續(xù)。 2007 年5月18日,農(nóng)行福田支行出具了一份《個人購房貸款承諾函》,同意貸款人民幣20萬元給予原告用于購買涉案房屋,并承諾在辦理了相關手續(xù)后直接將貸款支 付至被告張某的賬號。同日,第三人向被告張某致函,要求被告履行合同,到產(chǎn)權登記部門配合辦理房屋轉移登記手續(xù)。被告張某收到第三人的函件后向第三人復函 稱原告未在2007年4月20日前申請銀行按揭手續(xù)并存入足夠購房款到監(jiān)管賬號,已經(jīng)構成根本違約,合同終止履行,其愿意配合退回2007年5月11日打 入其賬號的贖樓款40多萬元。涉案房屋的產(chǎn)權轉移登記手續(xù)因此未能辦理,《房地產(chǎn)買賣合同》未能繼續(xù)履行。庭審中,原告及兩被告對于解除《房地產(chǎn)買賣合 同》均不持異議。后兩被告將人民幣409595.95元退回劉某,劉某也將原告代付的人民幣334595.95元退回原告,原告托管在銀行做資金監(jiān)管的人 民幣25萬元也已退回給原告。原告認為兩被告拒絕履行合同義務,構成違約,起訴至羅湖區(qū)人民法院要求判令:1、解除三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》。2、兩 被告向原告雙倍返還定金人民幣16萬元。

辦案思路及心得

當事人爭議的焦點是被告是否存在過錯以及應否適用定金罰則。涉案《房地產(chǎn)買賣合同》是各方當事人真實意思的表示,內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定,為有效合同。 訴訟中,兩被告主張已于2007年5月9日口頭通知解除合同,但此抗辯主張,法院不予采納,理由在于:第一,從證據(jù)上講,在無其他證據(jù)佐證的情況下,僅憑 兩個證人的證言不足以證明兩被告發(fā)出解除合同的通知;第二,從實體上講,原告尚未構成根本違約,兩被告不具備單方解除合同的法律依據(jù);第三,從程序上講, 與兩被告進行房產(chǎn)轉讓交易的是原告方,第三人僅僅是經(jīng)紀方,兩被告未向原告主張單方解除合同,其向第三人發(fā)出單方解除合同的通知對原告并無約束力,除非該 通知已由第三人送達原告。 兩被告的委托代理人與原告于2007年5月11日簽訂了《買方幫賣方贖樓協(xié)議書》,對《房地產(chǎn)買賣合同》約定的付款、贖樓等手續(xù)的辦理進行了進一步的明確 細化約定,協(xié)議書構成《房地產(chǎn)買賣合同》的補充約定。原告完全按照協(xié)議書的約定履行了全部義務,并無違約。由于代表兩被告簽訂協(xié)議書的劉某已經(jīng)得到兩被告 的明確授權,因此,兩被告以對協(xié)議書并不知情來否認協(xié)議書的抗辯理由并不成立,法院不予采納。退一步講,即使協(xié)議書并不成立,按照《房地產(chǎn)買賣合同》的約 定,原告也未構成根本違約。原告已經(jīng)在2007年4月20日之前將人民幣25萬元打入指定的銀行賬號做資金監(jiān)管,這一數(shù)額僅僅與合同約定的數(shù)額相差2.5 萬元,況且,原告在2007年5月11日又額外支付了人民幣334595.95元。相對于合同總價及原告其后多付的房款而言,原告在2007年4月20日 前少付的房款數(shù)額甚少,不構成根本違約。至于銀行貸款承諾書,按照《房地產(chǎn)買賣合同》的約定,2007年4月20日之前僅僅是履行向銀行申請貸款的義務, 并非在2007年4月20日之前取得銀行貸款承諾書。 綜上,原告對于《房地產(chǎn)買賣合同》的履行并無違約,更無根本違約,兩被告以原告構成根本違約主張終止履行合同的抗辯理由并不成立,法院不予采納。 兩 被告在明知原告已經(jīng)完全履行全部合同義務的情況下,以原告構成根本違約為由拒絕繼續(xù)履行合同的主要義務,其本身已經(jīng)構成根本違約,并導致原告的合同目的無 法實現(xiàn)。因此,原告要求解除《房地產(chǎn)買賣合同》的訴訟請求,符合法律規(guī)定,且兩被告也不持異議,法院予以支持。造成合同解除的主要過錯責任在于兩被告,被 告應當承擔合同約定的違約責任。原告交付的定金已經(jīng)由第三人轉交給被告,至于被告又將定金托管于第三人處,則屬于其與第三人之間的另一法律關系,不影響 原、被告之間的收取定金的法律關系。誠信交易否則承擔違約后果 在簽訂認購書或正式房屋買賣合同時,一般都書面約定定金條款。但因合同履行的各類情形,雙方因定金問題產(chǎn)生糾紛并起訴至法院的不在少數(shù)。 定 金,是指合同當事人為了確保合同的履行,依據(jù)法律規(guī)定或者當事人雙方的約定,由當事人一方在合同訂立時,或訂立后履行前,預先給付對方當事人的金錢。定金 的主要目的是擔保合同的履行,其主要效力體現(xiàn)在定金罰則。定金罰則,是指除法定免責外,給付定金一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金一方 不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。 定金成立必須具備兩個條件:一是必須有書面定金合同,這時定金成立的形式要件;二是定金成立必須實際交付定金。實踐中,法院要確定定金合同的成立,還必須 審查以下兩個問題:一是審查主合同或債是否有效成立;二是審查當事人交付的定金數(shù)額是否符合法律規(guī)定,因《擔保法》第91條規(guī)定,定金數(shù)額由當事人約定, 但不得超過主合同標的額的20%,超過法定限額,不受法律保護。 按現(xiàn)行法律規(guī)定,當事人可以通過定金合同約定定金性質(zhì),定金合同對其性質(zhì)沒有約定或者約定不明的,按照違約定金來處理,即違約方承擔定金責任后,不能免除其繼續(xù)履行合同的義務,也不必然導致合同的解除。 當 然,如果雙方先簽訂房屋認購書,后因不可歸責于雙方當事人的原因,比如當事人就認購書中未約定的內(nèi)容不能協(xié)商一致,或因政府行政決定導致開發(fā)項目被取消 等,導致雙方未能簽訂正式的房屋買賣合同,則收受定金的一方應將收取的定金返還支付定金的一方,此種情況就不能適用定金罰則。 因 此,買賣房屋時需注意:一是搞清楚“定金”的法律含義以及“定金罰則”的適用條件,對因自己違約產(chǎn)生的“成本”代價做到心中有數(shù)。二是明確約定定金的法律 性質(zhì),尤其注意區(qū)別“訂金”與“定金”,二者的法律性質(zhì)相差甚遠:違反訂金約定的,不能適用定金罰則。如當事人在合同中只約定了訂金(或保證金和押金等) 條款,但沒有約定“交付訂金方違約時沒收而收取訂金方違約時雙倍返還的”,也就是說沒有將訂金約定成定金性質(zhì)的,不能按照法律規(guī)定的定金罰則處理,而應按 合同約定處理;如合同雖然寫的是訂金(或保證金或押金等),但合同條款又將其約定為定金性質(zhì)的,則可以認定為定金條款,適用定金罰則。三是仔細斟酌約定定 金的數(shù)額,同時兼顧考慮可能產(chǎn)生的違約成本。上,原告對于《房地產(chǎn)買賣合同》的履行并無違約,更無根本違約,兩被告以原告構成根本違約主張終止履行合同的抗辯理由并不成立,法院不予采納。 兩 被告在明知原告已經(jīng)完全履行全部合同義務的情況下,以原告構成根本違約為由拒絕繼續(xù)履行合同的主要義務,其本身已經(jīng)構成根本違約,并導致原告的合同目的無 法實現(xiàn)。因此,原告要求解除《房地產(chǎn)買賣合同》的訴訟請求,符合法律規(guī)定,且兩被告也不持異議,法院予以支持。造成合同解除的主要過錯責任在于兩被告,被 告應當承擔合同約定的違約責任。原告交付的定金已經(jīng)由第三人轉交給被告,至于被告又將定金托管于第三人處,則屬于其與第三人之間的另一法律關系,不影響 原、被告之間的收取定金的法律關系。律師手記:誠信交易否則承擔違約后果 在簽訂認購書或正式房屋買賣合同時,一般都書面約定定金條款。但因合同履行的各類情形,雙方因定金問題產(chǎn)生糾紛并起訴至法院的不在少數(shù)。 定 金,是指合同當事人為了確保合同的履行,依據(jù)法律規(guī)定或者當事人雙方的約定,由當事人一方在合同訂立時,或訂立后履行前,預先給付對方當事人的金錢。定金 的主要目的是擔保合同的履行,其主要效力體現(xiàn)在定金罰則。定金罰則,是指除法定免責外,給付定金一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金一方 不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。 定金成立必須具備兩個條件:一是必須有書面定金合同,這時定金成立的形式要件;二是定金成立必須實際交付定金。實踐中,法院要確定定金合同的成立,還必須 審查以下兩個問題:一是審查主合同或債是否有效成立;二是審查當事人交付的定金數(shù)額是否符合法律規(guī)定,因《擔保法》第91條規(guī)定,定金數(shù)額由當事人約定, 但不得超過主合同標的額的20%,超過法定限額,不受法律保護。 按現(xiàn)行法律規(guī)定,當事人可以通過定金合同約定定金性質(zhì),定金合同對其性質(zhì)沒有約定或者約定不明的,按照違約定金來處理,即違約方承擔定金責任后,不能免除其繼續(xù)履行合同的義務,也不必然導致合同的解除。 當 然,如果雙方先簽訂房屋認購書,后因不可歸責于雙方當事人的原因,比如當事人就認購書中未約定的內(nèi)容不能協(xié)商一致,或因政府行政決定導致開發(fā)項目被取消 等,導致雙方未能簽訂正式的房屋買賣合同,則收受定金的一方應將收取的定金返還支付定金的一方,此種情況就不能適用定金罰則。 因 此,買賣房屋時需注意:一是搞清楚“定金”的法律含義以及“定金罰則”的適用條件,對因自己違約產(chǎn)生的“成本”代價做到心中有數(shù)。二是明確約定定金的法律 性質(zhì),尤其注意區(qū)別“訂金”與“定金”,二者的法律性質(zhì)相差甚遠:違反訂金約定的,不能適用定金罰則。如當事人在合同中只約定了訂金(或保證金和押金等) 條款,但沒有約定“交付訂金方違約時沒收而收取訂金方違約時雙倍返還的”,也就是說沒有將訂金約定成定金性質(zhì)的,不能按照法律規(guī)定的定金罰則處理,而應按 合同約定處理;如合同雖然寫的是訂金(或保證金或押金等),但合同條款又將其約定為定金性質(zhì)的,則可以認定為定金條款,適用定金罰則。三是仔細斟酌約定定 金的數(shù)額,同時兼顧考慮可能產(chǎn)生的違約成本。

裁判結果

一審法院依法判決如下: 一、解除涉案《房地產(chǎn)買賣合同》。 二、被告張某應于本判決書生效之日起十日內(nèi)向原告蘇某返還定金人民幣8萬元。 三、被告張某應于本判決書生效之日起十日內(nèi)向原告蘇某賠償一倍定金人民幣8萬元。 四、被告王某共同承擔民事責任。 一審宣判后,被告張某不服上訴,市中級人民法院經(jīng)二審審理駁回上訴,維持原判。

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