城市居民購買農(nóng)村房屋法律沒有明確允許。農(nóng)村宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓是它的土地性質(zhì)所決定，仍受到嚴(yán)格的限制。但是，已經(jīng)購買了的農(nóng)村房屋有效嗎?城市居民可以購買農(nóng)村房屋嗎?律霸小編為您解答城市居民是否可以購買農(nóng)村房屋的知識。

城鎮(zhèn)居民能否購買農(nóng)村住房

國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》第二條第二款“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”，2004年11月國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。在這些規(guī)定中，我們似乎可以看出城鎮(zhèn)居民不能購買農(nóng)村住宅。但是，根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”，而農(nóng)村村民的房屋所在的宅基地，只要沒有其他違法的條件下，本來就是建設(shè)用地，該房屋的買賣即主體的變更，并不影響集體土地的利用整體規(guī)劃。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》(法釋[1999]19號)第4條規(guī)定，“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”。因而，筆者認(rèn)為上述“通知”，并不得據(jù)以決定農(nóng)村房屋買賣合同的效力。

最高人民法院于1992年7月9日對《關(guān)于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報告》的批復(fù)中確認(rèn)了宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓的原則，該批復(fù)的內(nèi)容如下：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方簽訂書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效。

最高人民法院從未在公報案例中就宅基地上的房屋的禁止轉(zhuǎn)讓問題發(fā)布過案例。因此筆者認(rèn)為，要活躍農(nóng)村房產(chǎn)市場，對農(nóng)村房屋買賣中的買受人不應(yīng)有所限制。因?yàn)槿绻麅H在農(nóng)民所在集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶間流轉(zhuǎn)，無法形成有效的市場，無法體現(xiàn)房屋的實(shí)際價值，反而會損害出賣人農(nóng)民的利益。

【案情簡述】

宋某系城市居民。2010年8月，宋某與王某達(dá)成協(xié)議，王某將農(nóng)村的一所房屋賣給宋某，雙方簽訂房屋買賣合同。房屋買賣交易結(jié)束后，宋某向有關(guān)部門繳納了相應(yīng)的契稅，鄉(xiāng)政府對買賣房屋進(jìn)行了審批。后宋某取得了房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的房產(chǎn)證，并將戶口遷入居住至今。但隨著房價的高漲，房屋的升值，王某反悔了，以該房屋買賣行為違法我國相應(yīng)法律規(guī)定為由，訴請法院，請求確認(rèn)與宋某間的房屋買賣行為無效。

宋某與王某之間簽訂的房屋買賣合同是否有效呢?

【律師解析】

按照我國目前的相關(guān)法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于相應(yīng)的農(nóng)民集體所有。宅基地使用權(quán)人對宅基地行使收益和處分權(quán)時，應(yīng)當(dāng)受到嚴(yán)格的限制，在此前提下城市居民購買農(nóng)村房屋的行為一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。但宋某作為城市居民，其與王某簽訂的房屋買賣合同已經(jīng)過鄉(xiāng)政府的批準(zhǔn)，且后來宋某取得了該房屋的產(chǎn)權(quán)證書并將戶口遷入。宋某在訴爭房屋實(shí)際居住十幾年，已對該房屋形成了穩(wěn)定的占用關(guān)系。綜合歷史背景及有利于維護(hù)現(xiàn)有的房屋占有關(guān)系角度考慮，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)宋某和王某簽訂的房屋買賣合同有效。

【知識拓展】

1、《土地法》第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn);農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，能享有宅基地使用權(quán)的必須是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，且一戶只能享有一處。如果房屋的買賣成立，也將與房屋不可分割的宅基地使用權(quán)一并進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，這勢必將宅基地使用權(quán)的主體擴(kuò)大化。

2、《土地法》第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。如果農(nóng)民房屋買賣成立，就是將與房屋相連接的宅基地使用權(quán)作為標(biāo)的物出賣了，實(shí)質(zhì)上就是對農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)，因而為該規(guī)定所禁止。

3、根據(jù)1993年11月1日實(shí)施的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》，農(nóng)村村民宅基地的申請有著非常嚴(yán)格的規(guī)定，如果村民的房屋買賣不經(jīng)有關(guān)部門的批準(zhǔn)就可以成立，則國家關(guān)于宅基地使用需要審批的相關(guān)規(guī)定形同虛設(shè)，也是極不嚴(yán)肅的。

4、1999年國務(wù)院辦公廳在《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條第二款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。應(yīng)該說，當(dāng)事人出售自己所有的財產(chǎn)在法律上并無任何障礙，但正是由于農(nóng)村房屋買賣的特殊性，我們必須要考慮與土地權(quán)屬相關(guān)的法律規(guī)定。這就是說，只要是非集體組織成員或者是城市居民，非經(jīng)法定程序，均不得享受農(nóng)村的宅基地使用權(quán)。

綜上所述，根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，城市居民如果購買農(nóng)村宅基地上的房屋，可能會產(chǎn)生一些麻煩或財產(chǎn)損失。所以，城市居民要慎重購買農(nóng)村房屋，以免帶來不必要的麻煩。

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