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寧波
二手房購房合同應該注意哪些問題
二手房購房合同需要注意的5大事項：
一、房屋共有人問題：
1、房屋(是/否)存在共有權人。如存在共有權人，必須出書共有人同意出售的證據。
2、出賣人保證房屋不存在任何糾紛，如因共有權糾紛使房屋無法過戶，則賣房要承擔相應的責任。
二、房屋租賃關系的處理
1、房屋(是/否)存在租賃關系。承租人具有優先購買權，在同等條件下租賃人有優先購買該房屋的權利。
2、出賣人保證房屋的承租人不會因行使房屋優先購買權而發生糾紛，如因該權利發生糾紛，出賣人應承擔由此造成的違約責任，這點可在合同中標注。
三、戶口問題：
出賣人在合同簽訂后日內，有義務將落在房屋內的全部戶口遷出，保證在買受人及其親屬辦理戶口遷入前，該房屋上沒有任何人的戶口。否則，按照本合同中關于違約責任的內容執行。
目前大多數的拆遷安置補償政策與戶口直接掛鉤，因此，如果出賣方的戶口不遷出，很可能在將來拆遷時發生糾紛。
四、對于違約責任：
合同中的違約責任過輕，導致嚴重違約不斷。
根據我國《合同法》規定，違約責任可分為五種，分別是強制履行責任、補救措施責任、損失賠償責任、定金罰則責任、違約金責任。這五種責任在不同的違約行為下，都能產生相應的作用。但目前的通用二手房交易合同，都將重點放在了違約金責任上，忽視了其它四類責任的作用，并且違約金責任約定的數額普遍偏低，不能抵消漲價給賣方帶來的利益誘惑，從而導致在房價大漲時，賣房人會肆無忌憚的違約。
五、合同變更的一般規定：
買賣雙方約定，在簽訂本合同后的履行過程中，如需要對約定的條款進行修改，必須提前五個工作日以書面形式通知對方。如對方同意修改，雙方需簽訂合同修改備忘錄，修改后的條款必須以書面形式確認，一式兩份雙方各執一份。除此之外的任何更變均不發生法律效力。
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