簽訂商品房買賣合同,肯定就希望雙方及時(shí)履行合同,但是在實(shí)際中經(jīng)常會出現(xiàn)商品房買賣糾紛,如合同無效、合同效力待定等,那么怎么來確定商品房合同效力是無效的?律霸小編在下文就為大家淺要的分析一下,希望對大家有所幫助。
一、怎么來確定商品房合同效力是無效的?
1、房地產(chǎn)分離出賣,合同無效
由于房屋是建筑在土地上的,為土地的附著物,具有不可分離性,因此,房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí),該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人,或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),買受人可以提出這種買賣合同無效。
2、產(chǎn)權(quán)主體有問題,合同無效
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的,其買賣行為一般無效
。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的,必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí),須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出賣共有房屋的,其買賣行為一般認(rèn)定無效 。
3、侵犯優(yōu)先購買權(quán),合同無效
房屋所有人出賣共有房屋時(shí),在同等條件下,共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。 房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的,共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效
4、非法轉(zhuǎn)讓,合同無效。主要包括轉(zhuǎn)讓(含買賣)下列房地產(chǎn)
①司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的
;②依法收回土地使用權(quán)的;
③權(quán)屬有爭議的;
④法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
二、購房人可以退房的幾種典型情況
1、開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不全導(dǎo)致合同無效
開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全,就屬于違法操作,與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房人交納的房款。開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明,與購房人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效。
2、延期交房
到開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后,開發(fā)商仍未通知入住的,根據(jù)《司法解釋》規(guī)定,開發(fā)商經(jīng)購房人催告后的三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的,購房人就有權(quán)要求開發(fā)商退房,并要求返還訂金或支付房款利息(但當(dāng)事人另有約定的除外)。此外,還要注意房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工,經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用。
3、遲延辦理房屋所有權(quán)登記
商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年,由于開發(fā)商的原因,導(dǎo)致購房人無法辦理房屋所有權(quán)登記,購房人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。
4、開發(fā)商未經(jīng)購房人同意擅自變更設(shè)計(jì)
開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后,開發(fā)商不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。
經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化,以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi),書面通知購房人。
購房人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。購房人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的,視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。開發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知購房人的,購房人有權(quán)退房;購房人退房的,由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
5、房屋面積誤差超過法定或約定的誤差比
開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,面積誤差比絕對值超出3%,購房人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應(yīng)予支持。
6、房屋質(zhì)量不合格導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用
根據(jù)《司法解釋》規(guī)定,有兩種情形的房屋質(zhì)量問題,購房人請求解除合同和賠償損失,一種是因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格;一種是因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。
7、房屋產(chǎn)權(quán)存在瑕疵,開發(fā)商有惡意違約和欺詐行為
開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或賣給購房人后,又把房子抵押給他人,購房人查明后,就可認(rèn)定購房合同無效,要求退房。此外,造成購房合同無效的常見情形還有,開發(fā)商未取得預(yù)售許可;該房屋權(quán)屬有爭議,司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權(quán)利等情形。這里一般會涉及到開發(fā)商的惡意違約和欺詐行為,對此,《司法解釋》規(guī)定了相應(yīng)的懲罰性賠償措施。
8、按揭合同辦理不下來
商品房買賣合同約定,購房人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,當(dāng)事人可以請求解除合同,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還購房人。
當(dāng)事人簽訂商品房買賣合同,一定要注意合同的效力,不然會讓自己受到非常大的損失,而且處理房產(chǎn)合同糾紛是非常麻煩,最好采取法律手段解決。所以,小編建議登錄律霸平臺咨詢或委托專業(yè)律師,他們的幫助是非常有作用的。
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